2025년
11월호

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주택 등 신축 건축물에 대한
취득세 과세

주택 등 신축 건축물이 준공되면 취득세를 정확히 신고 · 납부 해야 한다.
신축 건축물에 대한 취득시기, 취득세 과세표준 및 취득세율 적용 등
취득세와 관련된 주요 내용에 대해 알아보기로 한다.

글
임영택
세무사
임영택
  • • (현)세무법인 한맥 삼성지점 대표
  • • 고려대학교 경영대학원(석사)
  • • 부동산개발 세무실무 공저(삼일인포마인)
  • • 동영상 강의: “딜아고라클래스” 네이버 검색
  1. Ⅰ신축 건축물의 취득과 취득시기
    건축물의 취득에 대한 정의에서 취득의 전반적인 범위가 정해지며, 취득시기는 취득세의 신고·납부기한의 기산점으로서 중요하다.
    1. 1. “취득”이란?
      지방세법에서 “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 정의하고 있다.
      이에 비추어 보면 신축 건축물의 취득은 원시취득에 해당하고 취득시기, 취득세율 등에서 다른 유형의 취득과 구분된다.
    2. 2. 신축 건축물의 취득시기
      신축 건축물의 취득시기는 건축물의 취득에 대한 납세의무성립일을 의미한다. 건축물을 건축해 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 따른 준공인가증 및 그밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다)를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
      다만 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은경우에 사용승인서를 내주는 날은 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다.
    신축 건축물의 취득과
    취득시기를 이해하자
    • 취득은 원시취득, 승계취득,유상 · 무상의 모든 취득을 말함
    • 취득시기는 납세의무성립일로신고 · 납부기한의 기산점임
    • 건축물의 신축 취득은 사용승인서 (또는 임시사용승인서)를 내주는
      날과사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일임
  2. Ⅱ신축 건축물의 취득세 과세표준
    과세표준이란 과세대상에 대한 세액을 산정하는 기준이 되는 가격이나 금액 등을 말하며, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)으로 한다.
    그리고 부동산을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다. 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우라면 취득당시가액은 지방세법에 따른 시가표준액으로 한다.
    1. 1. 사실상의 취득가격
      취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 <취득세 납세의무자의 범위>의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 지방세법 시행령에서 정한 사실상취득가격으로 한다.
    2. 취득세 납세의무자의 범위
      1. 1납세의무자
      2. 2「신탁법」 에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자
      3. 3그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 정하는 자
    3. 사실상취득가격의 판단에 유의할 점은 취득시기 이전에 지급대상인 일체의 비용만 해당한다는 점과 「신탁법」에 따른 신탁의 방식에서는 위탁자가 수탁자에게 지급하는 수수료도 포함한다는 점이다.
    4. 2. 사실상취득가격의 적용범위
      사실상취득가격은 직접비용과 다음의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 다음 중 1 , 2 또는 7 의 금액을 제외한 금액으로 한다.
    5. 사실상취득가격의 간접비용 범위
      1. 1건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융 비용
      2. 2할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
      3. 3「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
      4. 4취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 · 수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
      5. 5취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
      6. 6 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
      7. 7「공인중개사법」 에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
      8. 8붙박이 가구 · 가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비 · 시설 등의 설치비용
      9. 9정원 또는 부속시설물 등을 조성 · 설치하는 비용
      10. 10위 1 부터 9 까지의 비용에 준하는 비용
    6. 3. 사실상취득가격에서 제외하는 경우
      위 사실상취득가격의 적용범위에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.
    7. 사실상취득가격의 간접비용 중 제외 범위
      1. 1취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
      2. 2「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기 · 가스 · 열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
      3. 3이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
      4. 4부가가치세
      5. 5위 1 부터 4 까지의 비용에 준하는 비용
  3. Ⅲ 신축 건축물의 취득세율과 신고 · 납부기한
    신축 건축물에 대해 적용할 취득세율과 이에 부가되는 세율 그리고 취득세의 신고·납부기한에 대해 살펴본다.
    1. 1. 취득세율
      건축물을 원시취득하는 경우에 취득세율은 다음과 같다.
      원시취득의 경우 취득세율
      구분 취득세 농어촌특별세* 지방교육세 합 계
      원시취득 2.8% 0.2% 0.16% 3.16%

      * 농어촌특별세는 국민주택규모 이하 주택의 취득에 대해서는 비과세 한다.

      주택에 대한 취득세율은 유상취득할 경우 주택의 가격, 주택 수 등에 따라 차등하여 취득세율을 적용하나 원시취득할 경우에는 위 표의 단일 취득세율을 적용한다.
    2. 2. 취득세의 신고 · 납부기한
      취득세 과세물건 중 건축물을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준에 지방세법의 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부해야 한다.
      다만 취득세의 신고·납부기한 이내에 건축물의 취득에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다.
  4. Ⅳ 신축 건축물의 취득 및 취득세 주요 해석사례

    1. Q1공동주택 건축허가시 승인조건에 따라 방음벽을 설치하는 경우에 설치비를 신축 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는지?

      이 사건 방음벽을 설치하지 않는 경우에는 ▲인·허가권자로부터 사업승인을 받거나 공사를 완료할 수 없었을 것인 점, ▲해당 공동주택을 신축하여 취득하기 전에 그 지급원인이 발생하거나 확정된 것인 점, ▲이 사건 방음벽의설치비용은 취득조건 부담액에 해당되는 점 등을 고려할 때, 이 사건 방음벽의 설치비용은 「지방세법 시행령」에 해당하는 간접비용에 해당하는 것으로 보아야 하므로,해당 신축 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당한 것으로 보이나, 이에 해당하는지는 과세권자가구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항이다.

    2. Q2 공동주택의 신축 · 입주 지연에 따라 사업시행자가 수분 양자에게 지체보상금을 지급하는 경우에 신축건축물에 대한 취득세 과세표준에 포함되는지?

      간접비용이 취득세 과세표준에 포함되기 위해서는 취득 행위와 관련성이 있어야 하는 것으로, 입주지연에 따른 지체보상금은 건축물 신축 과정이 아닌 시행자와 수분양자간 공급과정에서 입주예정 기일에 입주를 시키지 못한 분양회사가 수분양자에게 정신적·물질적 피해를 보상하기 위해 지급하는 위로금(보상금) 성격으로 지급되는 비용으로 보아야 할 것이다.
      따라서 입주지연에 따른 지체보상금은 분양회사의 취득세 과세표준에 포함되지 않는 것으로 판단되나, 이는 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항이다.

    신축 건축물의 취득세 과세표준 산정,
    취득세율과 신고·납부기한에 유의하자
    • 사실상취득가격의 적용 범위와제외되는 경우
    • 원시취득의 경우 취득세율과 부가되는 세율
    • 신고 · 납부기한은 취득일로부터 60일 이내, 단 기한 전에 등기 · 등록을하는 경우는 접수일까지