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빈 건축물을 활용한
새로운 사업기회 마련

빈 건축물을 개발사업과 연계하는 움직임이 있다.
민간이 주도하는 사업이든 공공이 주도하는 사업이든 사업주체와 무관하게 빈 건축물을 대상으로
새로운 법령을 제정하고 지원체계를 마련하겠다는 것만으로도 주택사업자에게는 새로운 사업영역이 될 수 있다.

글: 김덕례

주택산업연구원 주택연구실장

정부, 빈 건축물 정비활성화 방안 발표
전국 빈집 13.4만호, 빈 건축물 6.1만동 해결 모색

정부조사 결과에 따르면 2024년 기준으로 전국에 빈집이 13.4만호가 있다. 도시에 5.6만호, 농어촌지역에 7.8만호가 분포한다. 주택을 제외한 빈 건축물도 최대 6.1만동에 이를 것으로 추정 보고되고 있다. 이러한 빈 건축물은 인구가 감소하거나 지역쇠퇴가 가속화되는 지역을 중심으로 계속해서 늘어날 것으로 전망된다. 지금까지는 미미했을지라도 앞으로는 빈 건축물을 대상으로 하는 사업기회가 늘어날 수 있다고도 볼 수 있다.
빈 건축물의 증가는 도시 미관 훼손, 안전 문제, 범죄 우려, 지자체 행정비용 증가 등 심각한 문제를 일으키기 때문에 정부입장에서는 늘어나고 있는 빈 건축물의 문제를 조속히 해결해야 하는 사회적 요구에 직면해 있다.
이에, 정부는 「빈 건축물 정비 활성화 방안」을 발표했다. 정책은 크게 3가지 방향으로 진행될 것으로 보인다.
우선 법령을 제정한다. 그동안 빈 건축물은 <그림1>에서 보듯이 건축물의 사용용도(주거용/비주거용)와 발생원인 등에 따라 4가지의 법령에 따라 관리되면서 관리체계가 미흡했다. 이제는 통합법인 「(가칭) 빈 건축물 정비 특별법」 제정을 통해 빈 건축물을 대상으로 정비계획을 수립하고, 철거, 재생 및 정비, 비축 등의 방법으로 정비전략을 수립할 것으로 보인다.
이 같은 정비계획과 정비전략 속에 담길 사업기회를 찾아선점할 필요가 있다.

<그림1> 빈 건축물 유형별 소관 법령

자료: 국토교통부(2025.10.2.), 빈 건축물 정비 활성화 방안

민간의 ‘사업구역 외 철거특례’ 도입
빈 건축물 정비촉진지역에는 사업지원도 예정

둘째로, 활용도가 낮은 입지는 적극적으로 철거를 유도할 것으로 보인다. 소유주의 자진철거를 유도하거나, 지자체가 직권으로 철거명령을 실행할 수 있도록 제도화할 것으로 보인다. 개발사업과 연계하여 철거하는 방안도 검토된다. 공공의 철거 지원 활성화 및 민간사업 특례 방안이 검토 중이다.
개발사업과 연계한 민간의 <사업구역 외 철거 특례>는 용적률 가산, 조합원 인정, 녹지확보 방안이 제안되고 있다. 용적률 가산은 개발사업시 사업구역 외에 있는 빈 건축물을 매입·철거한 후에 기부채납하면 해당 부지 면적을 용적률로 환산하여 제공하는 방안이다(<그림2> 참조).
조합원 인정은 소규모주택정비사업 구역 외부의 소유주가 해당건물을 출자하여 조합원으로 참여할 수 있도록 특례를 허용하는 방식이다(<그림3> 참조). 이 경우 구역 밖 부지(빈 건축물 철거)에 설치한 공동이용시설 등도 「소규모주택정비법」상 공공기여로 인정하여 용적률을 1.2배까지 완화하게 된다.
녹지확보 특례는 사업구역 외 빈 건축물을 매입·철거로 조성한 공원·녹지 면적은 개발계획에 필요한 면적의 일부(50%)로 인정하는 방식이다.
마지막으로 활용도가 높은 입지의 빈 건축물은 정비하거나 활용할 수 있도록 제도화한다. 새로운 사업영역으로 빈건축물관리업을 신설하고, 빈 건축물 허브도 도입한다. 빈 건축물 정비촉진지역을 만들어 사업지원도 할 예정이다. 용도지역을 유연하게 하여 복합활용을 지원하고 도시채움시설도 신설하게 된다. 이 부분은 다음호에서 자세히 다뤄 보겠다.
빈 건축물이 늘고 있다. 기업의 새로운 사업포트폴리오에 담을 수 있기를 기대한다.