2025년
11월호

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등록기준 자본금 요건 중
신탁된 토지의 인정여부는?

Q.

주택건설사업자 등록 시, 자본금 요건을 충족하기 위해 신탁된 토지를 자본금 증빙 자료로 인정받을 수 있는지요?

글
박상건
회원사업본부 회원관리부 차장
  • A.

    토지를 신탁하게 되면, 수탁자 명의로 소유권이전등기 되어 법적으로 수탁자의 재산으로 인정됩니다.
    따라서 신탁된 토지는 위탁자의 자본금으로 인정받을 수 없을 것으로 판단됩니다.

  • 주택건설사업자 등록을 하고자 하는 자는 등록기준을 갖추어야 하고
    「주택법」 제4조 및 동법시행령 제14조에 따라 주택건설사업을 시행하기 위해 등록하려는 자는 3억원의 자본금(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 등록요건을 갖춰야 합니다.
    주택건설사업을 등록하려는 자는 자본금 보유를 증명하는 서류를 제출해야
    「주택법 시행령」 제15조 및 동법시행규칙 제4조에 따라 주택건설사업 등록을 하려는 자는 자본금을 보유하고 있음을 증명하는 납입자본금에 관한 증명서류(개인인 경우에는 자산평가서와 그 증명서류)를 첨부해 협회에 제출해야 합니다.
    신탁하는 경우 수탁자 앞으로 소유권이전 등기되면 수탁자의 소유로 보아야
    신탁은 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 재산권을 관리 처분하게 하는 것으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권은 수탁자에게 있습니다.

  • 참고 1「주택법 시행령」 제15조

    제15조(주택건설사업 등의 등록 절차)
    1. ① 법 제4조에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
    2. ② 국토교통부장관은 법 제4조에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 한 자(이하 “등록사업자”라 한다)를 등록부에 등재하고 등록증을 발급하여야 한다.
    3. ③ 등록사업자는 등록사항에 변경이 있으면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경 사유가 발생한 날부터 30일이내에 국토교통부장관에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 변경에 대해서는 그러하지 아니하다.

  • 참고 2「주택법 시행규칙」 제4조

    제4조(주택건설사업 등의 등록신청)
    1. ① 법 제4조 및 영 제15조제1항에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업 등록을 하려는 자는 별지 제1호서식의 등록신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류(전자문서를 포함한다)를 첨부하여 법 제85조제1항에 따른 주택사업자단체(이하 “협회”라 한다)에 제출하여야 한다.
      1. 1. 등록기준에 따른 자본금을 보유하고 있음을 증명하는 다음 각 목의 구분에 따른 서류
      2.   가. 법인 : 납입자본금에 관한 증명서류
      3.   나. 개인 : 자산평가서와 그 증명서
      4. 2.~ 5 (생 략)

  • 참고 3「신탁법」 제2조

    제2조(신탁의 정의)
    1. 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.