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2026년,
일조사선 높이제한 개정한다

민간 건축의 가장 큰 규제로 꼽히는 일조사선 높이제한이 2026년부터 완화된다.
서울시의 한시적 용적률 상향과 맞물려 소규모 주택사업의 사업성이 개선될 전망이다.
이번 개정은 4~5층 다세대주택의 실내공간 확보와 불법 증축 해소를 목표로 하며, 건축 형태와 도시경관에도 일부 변화가 예상된다.

글: 이관용

건축학 박사 PhD, 미국 TEXAS A&M University.
건축학 석사 M.Arch. 미국 The University of Texas at Austin.
건축학 학사 경희대학교
대한민국 건축사, 대한건축사협회 정회원 KIRA, 한국건축가협회 정회원
현) (주)오픈스케일 건축사사무소 대표이사
현) 이관용건축학교 운영중
전) 2015. 3.-2022. 6. 세종대학교 건축학과 겸임교수
전) 2019-2020 서울특별시건축사회 법제위원회 위원장
2017 서울시 우리동네좋은집 찾기 금상수상

건축사 이관용 건축학교에서 다시 만나보세요!

민간건설경기 침체에 대응하기 위한 부양책의 일환으로 서울시는 2025년 5월 19일부터 3년간 한시적으로 용적률 상향 조치를 시행했다. 이에 따라 2종일반주거지역은 250%, 3종일반주거지역은 300%까지 용적률을 확대할 수 있게 됐다. 그러나 현장의 반응은 기대만큼 긍정적이지 않다. 실제 건축 설계 단계에서는 일조권 제한과 부설주차장 설치 규정이 가장 큰 걸림돌로 작용하기 때문이다. 용적률이 늘어도 일조사선에 막히면 실질적인 면적 확보가 어렵기 때문이다.
다세대주택, 소규모건축물 4~5층 공간 확보 가능해져

2025년 9월 4일, 더불어민주당 박홍근의원외 10인이 일조사선 규제 완화 법안을 발의했고, 이어 국토교통부가 10월 1일 공식적으로 일조권 규제 완화를 추진하겠다고 발표했다. 이에 따라 「건축법」 제61조와 시행령 제86조가 개정될 예정이며, 전용주거지역과 일반주거지역의 건축물 높이 제한 규정이 완화된다. 시행시기는 2026년 상반기로 예상되며, 시행령 개정 후 각 지자체의 조례 개정을 거쳐 본격 시행될 예정이다.
개정내용에 따르면, ▲10m 이하 건축물 → 인접대지경계선으로부터 1.5m 이격 10m 초과~17m 이하 → 인접대지경계선으로부터 5m 이격 ▲17m 초과 건축물 → 인접대지경계선으로부터 각 부분 높이의 1/2이상을 이격한다.
이렇게 되면 기존보다 건물 상부 공간 확보가 용이해져 다세대주택이나 소규모 근린생활시설의 4~5층 실내공간이 확대될 전망이다. 예를 들어, 4층 부분은 기존보다 약 1.5m, 5층 부분은 약 3m 가량 추가 확보가 가능해진다.
일조권 규제 효과 보려면, 보다 과감하게 조정돼야

이번 개정은 지난 2023년 9월 12일 ‘높이 10m’ 기준으로 조정된 이후 세 번째 변화다. 3년째 이어지는 건설경기 침체 속에서 정부가 건축규제 완화를 통해 시장을 부양하려는 의지는 높이 평가할 만하다. 다만 일조권 규제가 보다 과감하게 조정되어야 소규모 주택사업자의 사업성 개선과 도시건축의 합리적 형태 정착이 가능할 것으로 보인다.
국토부는 이번 개정으로 불법 증축 문제의 완화를 기대하지만, 실제 현장에서는 여전히 문제가 지속될 가능성이 높다. 일조사선 후퇴가 다소 완화되더라도 4층 일부 구간은 여전히 베란다 공간이 형성되며, 이는 여전히 불법 증축의 유혹을 남기기 때문이다. 정북 인접대지경계선으로부터 2m를 이격하고, 17m까지 건축을 허용하는 방안이 불법 행위를 원천적으로 차단할 수 있는 대안이라고 생각한다.

개정법령	「건축법」 제61조, 「건축법 시행령」 제86조 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한
해당지역	전용주거지역, 일반주거지역
개정내용	10미터 이하 : 경계선부터 1.5미터 10미터 초과 : 경계선부터 건축물 해당 높이의 1/2 10미터 이하 : 경계선부터 1.5미터 10미터 초과 : 경계선부터 건축물 해당 높이의 1/2
개정해설	전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우, 건축물의 각 부분을 정북 인접대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 한다. 높이 10m 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1.5m를 이격한다. 높이 10m를 초과~17m이하 부분 : 인접대지경계선으로부터 5m를 이격한다. 높이 17m를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 해당건축물 각 부분높이의 1/2 이상 이격한다.
효과	다세대주택이나 소규모 근생건축물의 4-5층 부분의 실내공간 확보 4층 부분은 기존 규정에서 1.5m 확장 가능하고, 5층 부분은 3m 확장 가능 5층 부분 베란다의 무단 증축 위반이 다소 줄어들 것으로 예상 기존 사선지붕 형태에서 직선형으로 조정되면서, 건축물의 형태에도 변화 예상
문제점	국토교통부에서는 법이 개정되면 4, 5층 부분의 무단증축 위반해소 효과가 나올 것으로 예상하지만, 현실은 기존대로 똑같이 발생할 것이다. 왜냐하면 일조사선 후퇴가 조정되더라도 여전히 4층 일부는 베란다가 만들어지기 때문에 건물주들은 4층 베란다 공간의 불법건축 행위의 유혹을 갖게 될 것이다. 불법무단증축을 차단하려면, 정북 인접대지경계로부터 2m 이격하고 건축물 높이를 17m까지 건축할 수 있게 해야 베란다 불법증축 행위가 원천적으로 차단될 것으로 본다.
시행일	2025년 하반기 검토 후 2026년 상반기 시행 예정 「건축법 시행령」 개정 후 각 지자체 건축조례 개정후 실질적인 시행 2026년 하반기에 각 지자체별로 조례개정 시점에 따라 시행시기가 각각 결정될 것으로 본다.

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2026년, 일조사선 높이제한 개정한다

2026년,
일조사선 높이제한 개정한다