정부, 9.7, 10.15 연이은 부동산대책 발표 실수요자와 민간 건설사 투자심리 위축

정부가 연이어 내놓은 9.7, 10.15 부동산 대책으로 민간 주택시장이 급격하게 얼어붙고 있다. 대책의 본래 목적은 공공이 주택공급을 주도해서 공급속도를 제고하고 물량을 확대하는 한편, 실수요자 중심의 거래 질서를 확립해서 주택시장을 안정시키는 데 있지만 결과적으로 실수요와 민간 건설사의 투자심리를 위축시키는 역효과가 더 클 것으로 우려되고 있다. 공급 문제를 해결하지 않고 수요만 억제하는 방식으로는 시장을 안정시킬 수 없다는 것이 대다수 언론과 전문가들의 공통된 의견이기도 하다.

공공주도 주택공급 ‘지속가능한가’ 의문
LH 부채와 재정 부담 현실 파악해야

9.7 대책의 핵심은 공공이 주도하는 주택공급이다. 이는 발표 전부터 지속가능 여부를 놓고 논란을 불러왔다. 공공은 민간에 판매하는 택지 선판매 수익금으로 택지를 조성하고 손실이 나는 공공주택사업을 해왔는데 앞으로는 막대한 초기 비용을 직접 조달해야 한다.
LH의 부채비율은 이미 2025년 6월 기준으로 220%를 넘어 165조에 달하고 있다. 공공 공급확대가 곧바로 재정 리스크로 이어지고 부채 증가가 심화되면 추가 공급 여력이 줄고 장기적으로는 재정 부실화마저 우려되는 상황이다.
또한, 공공주도 공급은 민간 사업자의 참여 의욕을 떨어뜨려 시장 경쟁을 약화시키고, 결국 주택산업 전반의 투자 감소, 건설 일자리 축소, 자재·기술 혁신 둔화로 이어진다. 더욱이 공공 직접시행 방식인 도급형 민간참여사업은 시공능력 30위 이내 대형사가 독점하는 구조여서 토지수용으로 조성된 공공택지 개발이 일부 대형사에 집중된다는 문제도 제기되고 있다.

10.15 부동산대책은 고강도 3중 규제 실수요자 역효과에 민간정비사업까지 옥죄

10월 15일 발표된 규제지역 확대와 대출 규제는 대출을 옥죄고 갭투자를 원천적으로 막으면서 풍선효과는 차단하겠다는 고강도 3중 규제다. 대책 발표를 전후해서 시장의 불안감은 그대로 현실화됐다. 곧 대책이 발표된다는 전망에 추석연휴 기간에 서울에만 아파트 매매계약이 500건에 육박했다. 대책발표 이후에도 16일 대출규제와 20일 토지거래허가 시행을 앞두고 수요자와 집주인들의 치열한 눈치보기가 계속되다가 20일 이후부터 관망세로 돌아서며 긴 냉각기에 돌입했다.
문제는 역대급으로 강력한 대출규제라는 평가에도 곳곳에서 허점이 드러나고 있는 것이다. 갭투자 뿐만 아니라 무주택자, 갈아타기 1주택자와 같은 실수요자의 대출한도까지 줄어드는 역효과가 발생하고 있다. 게다가 공공주도와 함께 공급의 한 축으로 내세웠던 민간 정비사업까지 옥죄며 큰 타격을 입혔다.

규제 일변도 정책, 시장 신뢰와 회복력 잃는다
민간과 함께 주택 공급기반 튼튼히 다져야

주택시장의 안정은 공공주도 공급과 수요 억제로만 이뤄질 수 없다. 주택은 시장의 수급 균형 속에서만 가격 안정이 가능하다. 수요를 억누르는 정책만으로는 일시적인 가격 안정 효과는 있겠지만 중장기적으로 공급 부족과 가격 급등이라는 부작용만 되풀이된다는 것이 지난 경험에서 배운 예정된 결과다.
부동산 시장은 심리와 기대가 지배하는 구조다. ‘규제 일변도’의 신호가 지속되면 시장은 회복력을 잃고 실수요자마저 관망세로 돌아서고 공급은 위축된다. 지금 필요한 것은 수요억제와 함께 공급 기반을 튼튼히 해 시장의 신뢰를 회복하는 일이다. 정부가 민간을 파트너로 인정하고 실효성 있는 공급대책을 내놓을 때만이 냉각된 주택시장에 온기가 돌아올 것이다.