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주택 부족 경기도에
사업기회 충분
주택보급률의 지역격차가 상당히 커지고 있다. 사업계획 수립시 지역별로 세밀하게 분석해야 하는 이유다. 특히 경기도는 인구가 증가하는 가운데, 주택수요 증가가 불가피하다.
글 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장
경기 인구, 향후 17년간 110만명 증가하고
주택수요 2034년까지 증가 이어질 듯
매년 4만호 필요, 주택 지속적으로 공급해야
인구감소를 걱정하지만, 경기도는 다르다. 통계청이 발표한 장래인구추계 자료에 따르면 경기도 인구는 2022년 1,368만명에서 2039년 1,479만명으로 늘어난다. 앞으로 17년 동안 대략적으로 110만명이 증가할 것으로 보인다. 특히 2025년까지는 매년 10만명 이상 증가한다.
1주택에 2.5명이 산다고 가정하면 2025년까지는 인구증가로 인해 매년 4만호의 주택이 필요하다는 해석도 가능하다. 경기도는 인구감소를 걱정할 시점이 아니라 주택을 지속적으로 공급해야 하는 시기다.
게다가 주택을 구입하는 연령이 낮아지고, 기대수명이 늘어나면서 주택시장에 참여하는 연령대가 확장되고 있다. 이러한 특성을 고려해 30세~79세를 주택시장 활동인구로 정의하고 인구변화를 살펴보면 재미있는 결과를 발견할 수 있다.
경기도 주택시장 활동인구는 2022년 기준으로 약 910만명 규모다. 2034년까지 1,051만명으로 증가하는데, 2031년까지 매년 10만명 이상씩 증가한다. 즉 주택시장 활동인구 기준으로 보면 주택수요는 2034년까지 증가한다. 따라서 주택건설기업은 막연한 인구감소론에 의한 불안감을 버리고, 경기도 인구변화에 대한 세밀한 이해를 토대로 주택사업 전략을 마련할 필요가 있다.
<그림1>은 경기도 총인구 연간 순증과 주택시장 활동인구 연간 순증 추이를 보여주고 있다.
경기도 인구는 2039년까지, 주택시장 활동인구(30~79세)는 2034년까지 증가한다. 적어도 2031년까지 주택시장 활동인구가 매년 10만명 이상 증가하기 때문에 경기도 지역은 주택사업 기회가 충분하다.
<그림1> 경기도 주택시장 활동인구 변화 추이(좌) 경기도 주택시장 활동인구 순증 변화(우)
경기 주택보급률 100.3%로 전국평균 못미쳐
수원, 성남, 안양, 고양, 과천, 구리, 남양주 등
주택보급률 100% 밑돌아, 주택공급 필요 지역
경기도는 주택도 부족하다. 2020년 주택보급률이 100.3%로 전국 103.6%보다 낮은 수준이다. 주택보급률이 100%를 넘었다고, 주택이 양적으로 충분하다고 진단할 수 없다. 왜냐하면 주택보급률에 외국인가구를 포함하지 않았고, 사람들이 살지 않는 빈집을 포함하고 있을 뿐만 아니라 사람들이 별로 선호하지 않는 노후주택까지 모두 포함하고 있기 때문이다.
이러한 조건들을 모두 적용하면 국토부가 발표하고 있는 주택보급률은 지금보다 더 낮아질 수 있다. 반대로 젊은세대를 중심으로 선호하는 주거용오피스텔을 포함하지 않은 문제도 있다.
주택사업계획을 수립할 때 당해 지역의 주택수급상황은 매우 중요하다. 분양예정물량과 입주예정물량을 가늠하고 사업전략을 마련하게 되는데, 이것 못지않게 중요한 것은 당해지역의 재고상황이다. 재고가 충분히 많은 지역과 재고가 부족한 지역은 주택수요가 다를 수밖에 없다. 재고상황을 판단할 수 있는 지표는 현재로서는 주택보급률과 인구천인당주택수 뿐이다.
국토부가 발표하고 있는 주택보급률을 기준으로 경기도 시·군지역의 주택보급률을 살펴보면 제각각이다. 우리는 항상 전국, 수도권, 서울 등의 방식으로 지표를 살펴보지만, 지역격차가 상당히 커지고 있기 때문에 사업계획 수립시에는 해당지역의 지표를 좀 더 세밀하게 분석해야 한다.아래 <표>는 경기도 시·군별 주택보급률과 아파트 비중이다. 경기도 세부지역별로 보면, 주택보급률이 100%도 안되는 지역들이 많다. 수원시, 성남시, 안양시, 고양시, 과천시, 구리시, 남양주시, 군포시, 하남시 등이 대표적이다. 이들 지역은 당장 주택이 양적으로 부족해서 주택공급이 필요한 지역이다. 반면에 평택과 안성시는 재고량이 많다. 이제는 디테일의 시대다. 지역별 주택수급을 철저히 분석하고 주택사업계획을 준비하자.
<표1> 경기도 시·군별 주택보급률 및 아파트 비중
