이헌승(전반기 국토교통위원회 위원장) 국회의원 주최, 주택산업연구원(대표 서종대) 주관, 우리 협회(회장 박재홍) 후원으로 6월 15일(수) 오후 2시부터 국회 의원회관 제1소회의실에서 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략’이라는 주제의 토론회를 개최했다.
주택산업연구원은 발제를 통해 새 정부는 주택가격 상승을 우려하여 문재인정부처럼 시장상황에 따라 더듬기식 대책을 추진하기 보다는 행정·입법사항 여부와 야당의 협조가능성에 주안점을 두고 모든 주택시장 정상화대책을 3단계로 나누어 늦어도 내년 상반기까지는 모두 완료하는 게 바람직하다는 견해를 제시했다.
이날 발표한 주요 내용을 간추려 소개한다. 토론회 개최에 대한 자세한 내용은 68쪽에 게재한 기사를 참고하기 바란다. <편집자주>

주택시장 현황

지난 정부, 5년간 260만호 공급했으나
47만호 공급 부족으로 집값은 30.4%나 상승

문재인 정부 5년 동안 수요증가(가구증가+멸실공가) 307만호에 비해 공급은 260만호로, 47만호의 공급부족이 누적됐다.
이에 따라 주택가격 상승세가 심화되고 정부정책 실패와 불신에 따른 추격매수로 5년 동안 집값이 30.4%나 상승하며 국민불만이 비등해졌다.
뒤늦게 공급부족을 자인하고 3기신도시와 도심공급 확대방안을 추진했으나 가시적인 성과는 지지부진했다. 전반적인 공급부족으로 전월세까지 급등하자 이를 안정시킨다며 임대차 3법을 강행처리했다.

집값 폭등과 전세계 유래 없는 과도한 부동산과세로 민심이 폭발하여 부동산정책이 정권교체의 기폭제로 작용했다고 볼 수 있다.

주택가격 변동에 가장 큰 영향요인은
주택수급상황 > 경기 > 주담대(금리) 순

지난 30년 동안 집값변동요인을 분석한 결과 주택수급상황과 경기가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다. 금리는 대체로 경기와 같은 방향으로 움직이므로 중장기적으로는 집값과 비슷한 방향성을 보인다. 다만 단기적으로는 하락요인으로 작용한다.
특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화(高價化)로 금리영향에 비해 수급지수의 영향력이 현저히 크게 나타났다.

선진국에 비해 주택보급률 낮은 편,
1인당 주거면적도 70~80%선, 규제는 강해

한국의 주택보급률은 주요 선진국에 비해 낮은 편이며, 수도권과 서울은 100%에 미치지 못한 실정이다.
한국의 1인당 주거면적은 33.9m2로 선진국 대비 70~80% 수준에 그친다.
한국의 공공임대주택 재고비율은 OECD 평균(6.9%, 2020년)보다 높지만 민간임대시장의 안정성과 건전성은 여전히 취약하다.
한국의 주택금융규제 수준은 다른 나라에 비해 강한 편이고, 선진국에도 없는 중복 과잉 규제가 많은 편이다.

주택시장 전망

향후 5년간 주택시장 활동인구 증가세,
기존 정책여건으로는 연평균 5만호 부족 예상돼

향후 5년간 주택시장 진입인구 증가세 확대, 가구분화 심화, 체류외국인수 회복 등 수요증가세가 지속될 전망이다. 도시정비 활성화시 멸실주택수도 증가하게 된다.
이에 비해 공급은 충분치 않을 것으로 보인다. 기존 정책여건으로는 향후 5년간 전국 연평균 45만호의 공급물량이 예상되므로 현재 정부가 내놓은 ‘5년간 250만호’ 목표에서 30만호가 부족하게 된다. 민간택지 인허가 물량은 개발가능지 고갈과 인허가 규제, 지가상승 등으로 지속적인 감소가 예상된다.

집값, 금년말까지는 조정국면 지속
‘2024년 상승세’로 전환될 가능성 높아

주택시장은 주택공급 부족량 누적에도 불구하고 경기부진과 대출금리 급등, 양도세 한시완화 매물증가 등으로 금년말까지는 조정국면을 지속하다가 내년에는 보합세를, 내후년 들어 상승세로 전환될 가능성이 높다.
2024년이 되면 코로나를 완전 극복하고, 금리도 하향 안정세로 전환되며, 미국 대선 등으로 경기회복에 따른 상승 분위기를 탈 수 있다.