2022 7월호

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중소건설기업 성장 매뉴얼

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주택건설기업의
원가관리 제대로 하는 법

기업의 원가관리가 어느 때보다 중요한 시점이다.
특히 원자재값 상승 등으로 불확실성이 더욱 커지고 있는 요즘 주택건설기업들은 내부의 원가관리가 제대로 되고 있는지 점검해서 이익을 확보해야 한다.


김경희
본태C&D 대표

최근 주택건설환경에 적신호가 켜졌다. 공급원가 상승과 분양가상한제로 인한 채산성 악화를 비롯해 기후 온난화에 따른 이상 기후 등 주택건설기업이 헤쳐나가야 할 불확실성의 규모가 점점 더 커지고 있다.
기업들은 서둘러 외부로부터 발생한 리스크를 헤징하는 방법을 찾아야 한다. 가장 현실적인 방법은 원가관리를 제대로 함으로써 원가상승의 영향을 최대한 줄이는 방법이다.
원가관리의 핵심은 ‘가치를 기반으로 하는 원가(Value - driven cost)’관리에 있다. 무조건 싸게 관리하려 들면 주거상품의 품질저하와 안전문제가 발생하기 때문이다.

원가(Cost)는 무엇일까?
What원가의 정의

원가는 제품의 개발, 생산, 시공, 판매를 위해 직간접적으로 투입되는 재화와 용역을 ‘화폐액’으로 표시한 것이다.
좁은 뜻의 원가는 제조 또는 건설활동 등을 위해 소비된 화폐가치다. 넓은 뜻의 원가는 제조·건설활동뿐만 아니라 수금활동에 이르기까지 직간접적으로 소비된 화폐가치를 말한다. 즉 협의의 원가에 판매관리비와 금융비용 등을 합친 원가를 말한다. 원가는 재료비, 노무비, 경비 등 3요소로 구성된다.
회계관점에서 원가를 분류하면 원가회계(또는 세무회계)와 관리회계로 나뉜다.
원가회계는 외부 관계자들에게 보고하는 재무제표를 작성할 목적으로 복식부기의 원리에 따라 계속적으로 원가계산을 수행하는 것이며 세금 납부를 위한 것이기도 하다. 원가회계는 경리회계, 세무회계로 부르기도 한다.
관리회계는 복식부기 원리와는 상관없이 필요할 때마다 임시로 행해지는 특수원가 영역이다. 주택건설현장에서 공무들이 맡는 업무가 바로 관리회계로, 경영자에게 보고하는 형식을 취한다.

What원가의 구성

원가는 각 원가요소가 어떠한 범위까지 원가계산에 집계되는가의 관점에서 분류된다. 아래 그림을 참고하자.

What기업정책 관점에서의 원가

기업이 정책적으로 가져가는 원가 방침은 3가지로 구분하는데 표준원가, 목표원가, 생존원가가 그것이다.
표준원가란 일정한 조업도를 전제로 하여 과학적 연구에 의한 물량표준과 가격표준에 의해 산정된 원가라, 능률의 척도가 되도록 예상가격 또는 정상가격으로 계산한 원가를 말한다. 표준원가는 예산편성 및 피드백 시스템의 기초를 제공하며 실제원가에 비해 다양한 의사결정에 유용된다.
목표원가는 ‘Target Costing’ 기법으로 산정한다. 시장에서 경쟁력 있게 판매되고 있는 제품의 가격에서 이익을 선반영하고 사전에 목표치를 세운다(목표원가= 판매가격-목표이익). 상품을 개발할 때 목표원가를 정해서 설계를 하는 것을 DTC(Design to Cost)라고 한다.
생존원가란 판매가격의 하락에도 총원가를 판매가격보다 낮게 유지하여 이익을 확보할 수 있는 수준의 원가를 말하며 이 생존원가 달성이 기업생존의 필수요소가 된다. 다시 말해서 불황기에도 기업생존에 요구되는 원가다.

주택건설기업의 원가관리 필살기
How실전 원가관리 포인트

현재 경제상황은 지속적인 인플레이션이 진행되고 있으며 더 나아가 불황에 빠지면 어쩌나 하는 걱정마저 드는 시국이다.
이 상황을 헤쳐나갈 원가관리 필살기를 아래의 표를 통해소개한다. 원가관리에 앞서서 해당 프로젝트(현장)에 사용될 설계도서가 지연 없이 나와 있어야 한다.
또한 프로젝트 난이도에 맞는 현장소장이 선정되어야 한다. 설계도서와 현장소장 선정은 원가관리에 앞서 선행되어야 할 기본조건이다.

주택건설기업의 원가관리

항 목 설 명 비 고

실행예산 적시 편성
  • 실행예산은 현장에서 발생하는 원가에 대해 예산통제를 하는 역할을 한다. 실행예산이 늦어지면 현장의 원가통제는 느슨하게 되고 결국 투자액이 실행예산이 되어 원가관리에 구멍이 생긴다.
  • 실행예산착공과 동시에 편성되는 게 이상적이다.

목표원가(Taget Cost) 도입
  • 도급액에서 본사관리비와 이윤(목표 O&P)을 먼저 책정한 후 목표원가를 결정하여 집행방안을 마련한다.
목표에 의한 관리와 유사(MBO)

Big Cost 집중관리
(선택과 집중 전략)
  • 가장 원가절감이 큰 것부터 원가절감 방안을 찾는다.
  • 빅 코스트 5개 공종 : 토공 및 흙막이, 골조, 외장, 설비, 전기
  • 빅 코스트 공종에 대해서는 사내에 원가담당자를 지정하면 자료축적 효과 및 전문성 확보측면에서 매우 유용하다.

협력업체 조기 선정
(Early Supplier Involvement)
  • 착공 전 또는 착공 초 이른 시기에 협력업체를 조기 선정해 원가절감 방안을 협업을 통해 마련한다.
  • 협력업체의 전문성과 노하우를 원가절감에 활용한다.

시나리오 원가율 관리
  • 현장 목표원가율 달성을 위해 3가지 시나리오(Best, Normal, Worst)를 작성해서 리스크를 헤징하고 기회를 활용한다.
  • Best시나리오는 스트레치 목표와 같은 개념이다.
  • 준공 시점에서 Best목표를 달성한 것으로 가정하고 미래에서 현재로 투시하여시나리오를 만드는 Future Backward 방식이 성공률이 높다.

V.E
(Value Engineering)
  • 설계에서 요구한 품질과 기능을 충족하면서 총비용을 줄이는 방법론이다. (기능 중심적인 사고)
  • 설계단계로부터 가치보증, 원가 예방활동을 실시한다.
    예 : 콘크리트 현장 타설 집수정을 기성품 집수정으로 변경
특정 SPEC자재를 동등한 대체품으로 변경 등

Risk 관리
  • 현재 문제는 아니지만 잠재적으로 문제가 될 수 있는 것을 미리 헤징한다. 리스크와 기회를 모두 관리한다.
  • 리스크 헤징 4가지 : 회피, 완화, 전가, 수용
  • 기회 관리 3가지 : 활용, 강화, 공유

Lean 건설
  • Lean은 ‘군살이 없는, 기름기가 없는’ 뜻이다.
  • 현장에서 발생할 수 있는 낭비제거를 목적으로 한다.
  • 눈에 보이는 관리(Visual Management)가 필수적이다.

Field Speed
  • 선행공정현장과 후행공정현장을 계주처럼 연결하여 실패사례, 성공사례를 지체없이 공유하여 원가를 절감하고 이익을 확대한다.
  • 살아있는 자료가 릴레이되어야 한다.
필자가 고안해 현업에서 활용함

Big Room 회의
  • 모든 업무관계자가 하나의 공간(큰 방)에 모여 실시간으로 토론하는 방식이며 원가개선 사항을 찾는다.
  • 토요타에서 신차개발 시에 활용하여 성공한 방식이다.
How 현장 공사진행별 원가관리 포인트

현장 착공 전, 착공 초기, 공사 중기, 공사 말기에 따라 원가관리 포인트는 달라진다.
다음에 소개하는 표를 참고해서 기업의 사정에 맞게 활용하면 좋을 것이다.

공사진행 단계별 원가관리

구 분 착공 관리 착공 초기 공사 중기 공사 말기
공정률 0~30% 0~30% 0~30%
관리 포인트
  • 인허가시 원가상승 아이템 분석
  • 기본/실시 설계도서 검토
    • 설계 변경 아이템 도출
    • 과도한 설계지침 검토
    • Big Cost 공종 VE 검토
    • 공통가설 절감방안 검토
    • RFP분석
    • Over Spec Levelling
    • VE 계획
  • 원가혁신 아이템 반영 검토
  • 원가 리스트 도출 및 헤징방안 작성
  • 설계변경 전략 수립
  • 시나리오 원가율 작성
  • 원가절감 계획서 작성
  • 설계변경 사례 수집
  • 유사 프로젝트 설계변경 노하우 공유
  • 설계변경 계획 수립
  • 원가절감 History 정리 및 공유
  • 자재손실률 절감 관리
  • 최적 공법/기술 검토
    • 기능공, 작업부산물 최소화, 공기단축 등
  • 설계 및 시공 VE
  • 사외전문가 Pool 자문
  • GE(Guest Engineering)
    • 주요 공종에 협력업체 전문가 사전검토 실시
  • 원가절감 추진계획 피드백
  • 설계변경 추가사항 검토
  • 목표 원가달성 여부 추적관리
    • 하도급 차인액/주자재손익
    • 간접비 절감사항 체크
  • 자재 손실률 절감 관리
  • 설계변경 모니터링
  • 도급개선사항 검토
  • 시공 VE
  • 도급 개선사항 검토
  • 자재 손실 절감률/설계변경 성공률 관리
  • 시공 VE
  • 도급 감액 최소화
  • 설계변경 성공률 관리
  • 목표원가 달성률 관리
TOOLS
  • VE 체크리스트
  • 원가혁신 아이템 체크리스트
  • Project 분석회의
  • 원가절감 기획회의
  • RFP 검토의견서
  • 원가절감 추진계획서
  • 자재 손실 절감계획
  • 설계변경 업무지침서 활용
  • 원가절감 점검회의
  • 유사현장 공무 공유회의
  • Project 분석회의
  • 원가절감 점검회의
  • 유사현장 공무 공유 회의
  • 원가절감 F/B 보고서
  • 설계변경 성공률 모니터링
  • 유사현장 공무 공유 회의
교육
  • 설계변경 초급 교육
  • 설계변경 중급 교육
  • 협상 스킬 향상 교육
  • 설계변경 고급 교육
매출 증대 VS 원가절감, 이익에 도움되는 것
How협력업체 클레임 방어를 위한 주요 관리 포인트

필자가 현업에서 일할 때 추가이익 확보를 위해 따져본 계산방식을 소개한다. 매출을 10% 늘리는 것보다 원가를 1% 절감했을 때 이익률을 13% 정도 더 향상시킬 수 있었다.

매출증가 vs 원가절감 이익 비교

단위 : 백만원

구 분 2 0 × × 년 실 적 매 출 10% 증 가 시 원 가 1% 절 감 시
매출액 1,807,640 1,988,404 1,807,640
매출 원가 1,727,472
95.6%
1,900,914
95.6%
1,710,197
94.6%
매출 총이익
이익증가율
80,168 87,490 97,443
9% 22% (13%↑)
“원가관리로 불황기에도 이익을 만들 수 있다”
  • 주택건설기업의 영원한 화두는 ‘생존과 지속 성장’이다. 이를 위해 본사 관리비 확보는 물론이고 이익을 만들어 내야 한다. 인플레이션 또는 불황의 시기에는 이익을 만들 수 있는 원가관리가 더욱 더 중요해진다. 원가개선 활동이 회사의 생존은 물론 종합적인 실력을 한층 높여줄 수 있다.
  • ‘이익에도 품질이 있다.’ 원가를 줄이는 데 치우쳐서 자재를 저급품으로 사용하거나 품질관리나 시공관리를 제대로 안 하는 것은 고객을 무시하는 것이다. 원가관리 활동의 중심에는 고객이 있어야 한다.
  • 원가관리 실력을 제대로 갖추어서 ‘품질 좋은 이익’을 만들어 내자. 고객에게 제공할 가치(Value)를 높여주는 활동, 즉 생산성을 높이고 불필요한 낭비를 제거하고 기술력으로 원가개선을 달성하자.
  • 모든 원가개선 활동은 상품기획, 설계 등 앞단(Front-End)에 집중할수록 그 효과가 크다는 것을 잊지 말자.