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분양물량과 입주물량을 입체적으로 들여다보자
올해 입주물량은 예년 평균 수준으로 주택시장에 큰 영향을 끼치지는 않을 것으로 보인다.
반면 분양물량은 예년 대비 많을 것으로 예상되어 지역별로 점검이 필요하다.
글 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장
분양물량과 입주물량은 중요한 공급지표
서울, ‘분양물량 5만호’ 역대급 예상
입주물량 부족 누적… 전월세시장 불안할 듯
주택사업을 준비하는 기업은 시장흐름을 잘 살펴야 한다. 시장흐름을 판단하는데 중요한 공급지표는 분양물량과 입주물량이다. 특정 시점에 분양물량이 과도하게 많다면 신규 분양사업은 신중해야 한다. 반대로 분양물량이 예년 평균보다 적다면 서둘러 분양하는 것이 유리하다.
입주물량은 전월세시장에 영향을 많이 준다. 입주물량의 증가는 주택재고량의 증가다. 실제 재고량의 증가는 전월세가격은 물론 매매가격에도 하방요인으로 작동된다. 따라서 주택공급자는 입주물량이 많을 경우, 시장관련 모니터링을 철저히 한 후에 사업계획을 수립해야 한다. 지나친 낙관은 금물이다.
<그림1>은 서울 상황이다. 장기 연평균 분양물량 약 3.7만호, 입주물량 4.6만호 규모다. 시장규제로 2021년 재분석서울 분양물량은 매우 적었다. 분양예정 물량이 이월되면서 올해 분양예정물량은 역대급으로 가장 많은 5만호에 육박한다. 모든 물량이 실제 분양될지는 예의주시할 필요가 있다.
입주물량은 금융위기 이후 장기 연평균 물량을 크게 밑돌면서 부족이 누적된 상황이다. 특히 올해 입주예정물량은 최저 수준으로 전월세시장 불안이 확대될 수 있는 상황이다. 지역마다 시장 상황이 다르다.
<그림1> 서울의 분양물량(좌) 및 입주물량(우) 추이
올해 전국 분양 49만호, 입주 32만호 예상
입주물량, 예년 평균 수준에 그칠 듯
분양물량, 예년 대비 많을 것으로 보여
<표1>은 지역별 분양 및 입주물량 상황이다. 전국적으로 장기 연평균 분양물량은 30만호, 입주물량은 32만호 수준이다. 올해는 분양물량이 49만호, 입주물량이 32만호 정도로 예상된다. 입주물량은 예년 평균 수준으로 큰 부담이 없을 것으로 보인다(입주물량부담지수 = 1.0). 분양물량은 예년 대비 많을 것으로 보이는 만큼(분양물량부담지수=1.6) 분양시장에 대한 점검이 필요하다. 이는 <표1>에서 보는 바와 같이 지역마다 상이하기 때문에 지역별 특수성을 잘 살펴야 한다.
<표1> 지역별 분양물량 및 입주물량 수준
인천, 대구, 충남… 입주부담 클 것
인천, 대전, 광주, 충북… 공급과잉 위험
분양사업 계획시 지역별 상황 감안해야
<그림2>는 2022년 기준으로 지역별 분양물량부담지수와 입주물량부담지수를 표시한 것이다. 인천, 대구, 충남 등은 입주부담이 큰 시장이다. 인천, 대전, 광주, 충북 등은 분양부담이 큰 시장이다. 인천은 분양과 입주 모두 많다. 충북은 분양은 많지만 입주부담은 적다. 이처럼 지역에 따라 분양과 입주상황이 다르다. 지역별 상황을 감안한 분양사업 계획이 중요하다.
<그림2> 지역별 분양 및 입주부담지수(2022년 기준)
