What계약금액 조정의 3대 분류

건설도급계약 이후 발생하는 계약금액 조정은 크게 세 가지다. 설계변경에 따른 계약금액 조정, 물가변동에 따른 계약금액 조정, 운반거리·민원 등 기타 사유에 따른 계약금액 조정으로 나눌 수 있다.
이세 가지 중에서 가장 잦은 변경과 계약금액 조정이 일어나는 설계변경에 대해 알아보자.

What설계변경이 필수적인 이유

일반적으로 설계변경에 대해 좋지 않은 인식이 있다. ‘건설사가 공사를 저가로 수주한 이후에 잦은 설계변경을 통해 돈을 벌려는 나쁜 방법’이라고 판단하는 경향이 많은데, 이는 건설산업을 잘못 이해하는 데서 비롯된 편견이다.
설계단계부터 토목, 설비, 전기, 통신, 소방 등 여러 분야의 도면을 하청으로 작성하다 보니 완성도가 떨어지기 마련이다. 따라서 정당한 설계변경을 적기에 추진하는 것은 건설공사 성공을 위해 꼭 필요하다.
설계변경이란 ‘설계서의 오류, 누락된 사항을 바로 잡고 설계서를 현장 상태에 적합하게 변경하는 등, 설계서 변경을 통해 최선의 시공을 이끌어 내는 행위’라고 정의된다.

What설계서는 도급계약방식에 따라 달라진다

설계서의 종류는 민간공사와 공공공사(정부, 지자체, 공기업 발주공사)의 계약방식에 따라 다르다.
공통적으로 설계도면, 공사시방서, 현장설명서는 설계서에 포함되지만 물량내역서의 경우는 계약방식에 따라 포함되거나 포함되지 않는 경우가 있다.
공공공사는 내역입찰(현장설명을 할 때 물량내역서가 포함되는 입찰)의 경우 물량내역서가 설계서에 포함되지만, 건설사가 설계도면을 작성하는 턴키(Turnkey)입찰, 대안입찰, 기술제안입찰 등의 경우는 물량내역서가 설계서에 미포함된다.
민간공사는 주로 평당으로 계약하며 계약 시에 물량내역서가 존재하지 않으므로 설계서에 포함되지 않는 게 일반적이다.

how클레임 문서의 ‘적기 기록과 보관’이 필수

클레임을 제기할 항목에 대해서는 당시 상황을 정확하게 기록해 보관해야 한다. 나중에 작성한 자료는 신뢰도에서 흠결이 발생할 수 있다. 또 문서가 허위로 작성되었음이 판명되면 클레임에 지고 만다.
클레임 문서는 사실기반(fact-based)으로 발생일자별로 작성해야 한다. 작업일보, 내부보고서 등 자신이 기록하는 문서에 근거를 남기지 않으면 클레임을 포기하는 것과 마찬가지다.
스마트폰의 메모작성 앱 사용을 적극 추천한다. 작성일자와 사진도 넣을 수 있으므로 매우 편리하고 업무 관련자 간에 공유하기도 쉽다.
<그림1>은 필자가 마이크로소프트 원노트(one note)를 사용하여 클레임 일지를 작성한 것이다.

how클레임 업무 관리 요령

클레임 관리의 기본은 매일 작업일보를 작성하는 것이다. 작업일보에 클레임에 관한 작업(추가 작업, 투입 기능공 수, 투입 자재, 투입 장비 등)이 포함돼야 한다.
만약 발주자가 추가 작업 또는 설계변경 등과 관련하여 클레임 업무를 피하고 응하지 않을 때는 다음과 같이 대응하자.

• 발주자에게 공문서 발송
• 주택건설기업의 회사메일을 사용하여 발주자 대리인의 회사메일로 의견 송부(양쪽 회사 서버에 저장)
• 주택건설기업의 회사메일로 발주자 대리인의 개인메일에 의견 송부(발주자 대리인이 회사메일로 보내지 말라고 할 때, 한쪽 회사 서버에 저장)
• 주택건설기업의 개인메일로 발주자 대리인의 개인메일에 의견 송부(주택건설기업의 회사메일로 보내지 말라고 할 때, 출력해서 보관할 것)
• 카카오톡, 문자메시지 등과 같은 SNS 기록 유지. ‘~하는 것 맞죠?’ 말하는 형식으로 소통
• 추가 작업 사진 촬영 및 사진대지 작성
• 전화 녹취(약자인 위치에서 일대일 통화 시는 위법이 아님)
• 회의 시 녹음, 회의록 작성
• 휴대용 수첩, 업무용 다이어리에 기록하여 클레임 서류철에 복사본 보관
• 노트 또는 스마트폰 메모앱에 클레임 일지 작성
• 추가 작업으로 추가 기능공 투입 시 안전교육일지에 해당 작업내용 기록(발주자측의 협의기피 또는 승인 지연 중에 작업을 해야만 한다면, 추후 안전사고 발생 시의 소명 자료 및 책임 소재 판단을 위해서도 필요)

how원자재 가격 앙등에 따른 클레임 처리

전 세계적인 공급망 문제와 우크라이나 전쟁은 건설 프로젝트에 소요되는 원자재 가격에 직접적인 영향을 주었고, 건설현장 원가에 큰 상승요인으로 작용하고 있다.
대부분의 민간도급계약에서는 물가상승으로 인한 계약금액 조정을 인정하지 않기 때문에 건설사는 큰 혼란에 빠질 수밖에 없는 실정이다. 발주자와 건설사간에 시소게임식 힘겨루기를 해봤자 공정 손실만 발생한다. 양측 간에 균형잡힌 협의와 손해를 서로 줄이는 방향으로 클레임에 임해야 한다.
이런 경우는 민법에 있는 ‘불가항력’ 조항(「민법」 제537조, 「민법」 제390조 단서)을 이용해 당사자 간에 협의하는 게 상책이다.
민법에 따르면, 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다. 또한 채무자의 과실 없이 채무불이행이 발생한 경우 채권자는 손해배상을 청구할 수 없다.
필자의 경험을 바탕으로 해결방안을 제시하면 다음 <표1>과 같다.

how협력업체 클레임 방어를 위한 주요 관리 포인트

• 원도급자가 협력업체에게 돌관공사나 추가공사 등을 지시할 경우 ‘서면 작업지시서’를 발급한다.
  서면 작업지시서에는 ‘추가 작업내용, 예상 공사비(물량, 단가), 기성지급시기 등’이 명확하게 기재돼야 한다. 불완전한 작업지시서는 서면 미교부로 간주될 수 있다.
• 작업을 완료한 후 ‘60일 이내에 추가 공사대금을 지급’해야 한다. 보통 협력업체가 세금계산서를 발행한 후 60일 이내에 하도급 대금을 지급한다.
• 어떠한 명목이라도 현장설명서에 없거나 원도급자의 고유업무를 협력업체에게 시켰을 경우는 추가비용을 지급해야 한다.

how하도급 거래문서 보존

협력업체는 하도급 거래 종료일로부터 3년 이내에는 언제든지 원도급사에게 클레임을 청구할 수 있다. 하도급법은 문서 보존을 규정하고 있으므로 하도급 거래문서를 아래와 같이 보존해야 한다.