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정책 혼란으로 갈팡질팡
길잃은 주택시장
주택시장 금융정책을 두고 당정이 서로 다른 목소리를 내고 있다.
정책 혼란으로 은행과 수요자는 혼란스럽고 주택시장의 양극화는 심해지고 있다.
금융위, DSR규제 완화 요구에 요지부동 대출 걸어 잠그는 가계부채관리방안 내놔 기준금리는 인하하는데…은행 · 수요자 혼란
여당 정책위원회가 2월 4일 금융위원회에 비수도권 DSR 적용배제를 요청한데 이어 3월 11일에는 DSR 규제 완화를 노골적으로 요구했지만, 금융위원회는 요지부동이다. 오히려 2월 25일에 발표한 가계부채관리방안에서 가계부채 증가율을 경제성장률인 3.8% 이내로 관리하고, 지금까지 소득심사를 하지 않았던 중도금, 이주비 대출도 여신관리를 하도록 대출을 더욱 걸어 잠궜다.
금융정책을 두고 다른 목소리를 내는 것은 당정뿐만이 아니다. 지난 2월 기준금리 0.25% 인하를 대출금리 인하에 즉시 반영해야 한다며 은행권에 가계대출을 늘리라는 신호를 보냈던 금융당국이 며칠도 지나지 않아 완전히 엇박자가 나는 가계빚 정책을 발표하면서 은행과 수요자는 혼란스럽다. 토지거래허가구역 해제와 확대 재지정의 불똥이 애꿎은 실수요자에게 튀는 형국도 억울하기만 하다.
금융당국, 미분양 원인 ‘높은 분양가’에 초점 사업주체에 할인분양 등 자구노력만 요구 미분양 해소하려면 수요 진작 정책이 우선돼야
금융당국은 DSR 완화가 미분양해소 방안이 될 수 없다고 보고 있다. 근거로 지난해 6대 광역시의 신규 주택담보대출 DSR 평균이 28.83%에 불과하다는 점을 들었다. 업계의 주장처럼 DSR 40% 규제 때문에 자금이 말라서 지방 미분양이 해결 안되는 것이 아니라, 공사비가 늘면서 분양가가 과도하게 상승해서 생긴 문제라는 인식이다. 이처럼 높은 분양가격이 미분양의 원인이므로 30% 정도 할인분양하면 지방 미분양이 팔릴 수 있다고 보는 것이다. 그러면서 사업주체가 자구노력 없이 대출만 풀어 달라는 것은 앞뒤가 맞지 않다며 고개를 젓고 있다. 한편에서는 DSR 규제를 받지 않는 정책대출을 활용하면 지금도 충분한 대출을 받을 수 있다는 의견이 나오고 있다. 실제로 보금자리론과 디딤돌대출의 경우 각각 6억원, 4억원 이하 주택 구입자를 대상으로 2% 수준의 저리 대출을 제공한다.
그러나 지방 미분양에 대해 하나는 알고 둘은 모르는 소리다. 실수요자에게도 주택은 단순히 거주만이 아닌 향후 투자가치가 있는지가 중요한 매입 기준이다. 지금처럼 기존주택이 하락하고 신규분양가격이 높은 상황에서는 실수요자가 대출을 받아 미분양을 매입하기를 기대하기 어렵다.
과거 글로벌 금융 위기 때도 지방 미분양 해소에는 수도권 투자자가 구원투수로 등판했었다. 주택거래가 자취를 감추고 가격이 하락하는 지방의 미분양 해소는 수도권 투자자가 매입해서 장기간 임대로 공급하고 시장이 회복됐을 때 원금을 회수하는 것이 가장 효과적이고 확실한 해결방안이다.
주택시장 금융정책은 지역별 맞춤형으로… 수도권 투자자의 지방 유인 정책 필요, 지방 미분양 해소하려면 ‘DSR 완화’ 절실
자구노력을 강요받고 있는 사업주체가 정작 분양가격을 할인할 수 있는 여지는 별로 없다. 글로벌 금융위기 때와 다르게 토지가격과 건설원가가 워낙 많이 올라 수익률이 높지 않은 상황에서 할인에는 제약이 있을 수밖에 없다. 정부도 지방 미분양을 해소하기 위해 CR 리츠를 출시하고 다양한 세제감면 지원과 정책대출을 마련했지만 수도권 투자자를 지방으로 유인하기 위한 금융지원 없이는 백약이 무효인 실정이다.
금융당국이 DSR 완화 무용론의 근거로 제시한대로 지난해 6대 광역시의 신규 주택담보대출 DSR 평균은 28.83%에 불과했다. 또한, 주택산업연구원에 따르면 우리나라 LTV는 취급당시 평균 37%, 잔액기준 29% 이하로 선진국의 절반 수준에 그쳤다. 주택가격이 50% 이상 하락하더라도 대출은행 담보채권 회수에는 문제가 없는 매우 안정적인 상태인 것이다.
DSR을 가계대출관리의 원칙으로 하겠다는 금융위원회의 입장에 주택업계도 공감한다. 다만, 양극화가 심화되는 주택시장에서 금융정책은 지역별 맞춤형이 되어야 한다. 지방 미분양에 대해서는 DSR을 완화하고 스트레스 DSR 3단계 시행도 1년 더 유예해야 한다. 금융당국이 시장 상황과 국민 이익에 부합하도록 원칙의 가치를 제고해 주기를 기대한다.