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몇 년 전 주택 취득 수요가 높아지면서 과열된 시장 상황을 억제하기 위해 지방세법을 개정한 바 있다. 이 개정에 따라 2020년 8월 12일 이후 취득세 납세의무가 성립하는 주택부터 법인에 대해서는 주택 수에 관계없이 중과세율을 적용하고, 1세대에 대해서는 소유주택 수에 따라 중과세율을 차등 적용해 오고 있다.
이때 특정 목적을 위한 주택 취득 등에 대해서는 취득세 중과가 적용되지 않도록 하는 규정도 함께 두었다.
취득세 중과 대상 주택
취득세 중과가 적용되는 주택은 유상거래를 원인으로 취득하는 <표1>의 요건을 충족하는 주택에 한한다. 주택을 원시취득하는 경우나 주거용 오피스텔을 취득하는 경우는 여기에 해당하지 않는다.
| 요 건 | 내 용 |
|---|---|
| 주택법상의 주택 | 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택* |
| 공부상 등재 | 「건축법」 에 따른 건축물대장 · 사용승인서 · 임시사용승인서 또는 「부동산등기법」 에 따른 등기부에 주택으로 기재 (단, 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 기간의 주택에 대해서는 예외 있음) |
| 건축물의 용도 | 주거용 건축물과 그 부속토지 |
| * “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택(단독,다중, 다가구)과 공동주택(아파트, 연립, 다세대)으로 구분한다. | |
주택 유상거래 취득에 대한 취득세율
유상거래를 원인으로 취득하는 주택을 법인이 취득할 때와 1세대가 취득할 때, 소유주택의 수에 따라 취득세율의 적용 기준은 <표2>와 같다.
| 구 분 | 소유주택 수 | 조정대상지역 내 | 조정대상지역 외 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 취득세 | 지방교육세 | 농특세* | 취득세 | 지방교육세 | 농특세* | ||
| 법인 | 모든 주택 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12% | 0.4% | 1.0% |
| 1세대 | 1주택 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% |
| 2주택 | 8% | 0.4% | 0.6% | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | |
| 3주택 | 12% | 0.4% | 1.0% | 8% | 0.4% | 0.6% | |
| 4주택 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12% | 0.4% | 1.0% | |
| * 농어촌특별세는 국민주택규모 이하 주택의 취득에 대해서는 비과세한다. | |||||||
| 대상자 | 의무기한 | 중과세 제외 범위 | ||
|---|---|---|---|---|
| 멸실 | 신축 | 판매 | ||
| 재개발ㆍ재건축 등 정비사업시행자(주거환경 개선사업) | 3년 | 7년 | - | 100% 중과세 제외 |
| 재개발 정비사업시행자(도시환경 개선사업) | 3년 | 7년 | - | 신축 주택 연면적 비율중과세 제외 |
| 주택법상 주택조합 | 3년 | 7년 | - | 100% 중과세 제외(지역, 직장) |
| 주택법상 주택건설사업자 | 3년 | 7년 | - | 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 |
| 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 | 2년 | 6년 | - | 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 |
| 주택신축판매업 사업자 등록을 한 자 | 1년 | 3년 | 5년 | 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 |
|
* 신축 주택 연면적 비율은 “신축하는 주택의 연면적 / 신축하는 건축물 전체의 연면적”을 말한다. * 신축 주택 연면적 비율이 50% 이상 일때는 100% 중과세 적용에서 제외하고, 50% 미만 일때는 신축 주택 연면적 비율만큼 중과세 적용에서 제외한다. |
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주택 유상거래 취득 중과세의 예외
유상거래를 원인으로 취득하는 주택으로서 취득세 중과 대상으로 보지 않는 예외적인 경우가 21가지에 달한다. 이 가운데 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택도 중과세 적용 예외에 포함된다.
취득세 중과세의 예외를 적용하는 요건으로, 주택을 취득하는 대상자에 따라 멸실, 신축 및 판매에 대해 이행해야 할 의무기한을 정해 놓고 있으니 <표3>을 참고하자.
또한, 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우, 취득하는 주택에 대해서는 취득세 중과세가 제외되는 범위 내에서만 중과 제외가 된다. -
<표3> 멸실목적 취득 주택에 대한 중과세 제외 <표3> 멸실목적 취득 주택에 대한 중과세 제외 대상자 의무기한 중과세 제외 범위 멸실 신축 판매 재개발ㆍ재건축 등 정비사업시행자(주거환경 개선사업) 3년 7년 - 100% 중과세 제외 재개발 정비사업시행자(도시환경 개선사업) 3년 7년 - 신축 주택 연면적 비율중과세 제외 주택법상 주택조합 3년 7년 - 100% 중과세 제외(지역, 직장) 주택법상 주택건설사업자 3년 7년 - 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 2년 6년 - 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 주택신축판매업 사업자 등록을 한 자 1년 3년 5년 100% 또는 신축 주택연면적 비율 중과세 제외 * 신축 주택 연면적 비율은 “신축하는 주택의 연면적 / 신축하는 건축물 전체의 연면적”을 말한다.
* 신축 주택 연면적 비율이 50% 이상 일때는 100% 중과세 적용에서 제외하고, 50% 미만 일때는 신축 주택 연면적 비율만큼 중과세 적용에서 제외한다. -
- 취득세 중과 적용 대상 및 예외
- 유상거래 원인 취득 주택에 한한다.
- 주택법상 주택, 공부상 주택, 주거용 건축물인지 검토한다.
- 법인과 1세대의 취득세 중과세율차이를 확인한다.
- 멸실 목적 취득 주택의 중과 제외요건을 파악한다.