1일조권 제한 기본원칙

주거생활에 있어서 일조의 확보는 매우 중요한 환경인자다. 건축법령에서도 주거용건축물이 주 용도인 전용주거지역과 일반주거지역에서만 일조권을 시행하고 있다. 인접대지의 일조 확보 관점에서 남쪽이 아닌 북쪽의 이격거리를 규정하고 있는데, 우리나라의 주거환경의 전통적인 남향 선호 관점에서 보면 남측공간의 축소라는 문제점이 발생하고 있다. 이 내용은 「건축법」 제61조와 「건축법 시행령」 제86조에서 규정하고 있다.

대상지역	전용주거지역, 일반주거지역 (준주거지역은 해당안됨)
대상건축물	모든 건축물 (용도제한없음)
규정내용	1. 높이 10미터 이하인 부분	정북방향 인접대지 경계선으로부터 1.5미터 이상 이격
	2. 높이 10미터 초과하는 부분	정북방향 인접대지 경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 1/2이상 이격

• <그림1>
  일조권 제한 기본원칙
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2대지 사이에 도로, 공원 등이 있는 경우 일조권 적용

정북방향의 인접대지의 상황이 달라지면서 일조권적용이 복잡해진다. 정북방향의 조건을 자세히 살펴봐야 하는데, 먼저 두 대지 사이에 도로나 공원 등 건축이 금지된 공간이 있는 경우, 건축물의 용도에 따라 일조권 적용기준점이 달라진다.
건축물은 공동주택과 비공동주택(일반건축물)으로 구분하여 적용한다. 여기서 다가구주택은 단독주택으로 분류됨으로 비공동주택에 포함된다는 점이 다세대주택과 다르다.
<그림2> 설명처럼 공동주택은 도로의 중심에서 적용을 시작하기 때문에 정북이 인접대지인것보다 일조권적용에 유리한 조건이고 도로의 너비가 넓을수록 일조권적용에 더 많은 완화를 받을 것이다. 그래서 현장에서 흔히 ‘북도로조건’이라고 말하며 도로가 넓을수록 일조권에 유리한 땅이 된다.

대상용도	공동주택 - 다세대주택, 연립주택, 아파트, 도시형생활주택	정북방향 도로, 공원 등 중심으로부터 이격거리 적용. 즉, 정북 인접대지 경계선을 도로나 공원의 중앙점으로 적용한다.
	비공동주택 - 일반건축물, 다가구주택 포함	정북방향 인접대지 경계선을 도로나 공원의 끝부분으로 본다.

• <그림2>
  대지 사이에 도로, 공원 등이 있는 경우
  일조권 제한
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(왼쪽부터) 일조권 제한 적용을 받은 다세대주택. 청담동 피에트라, 논현동 메종스프링, 논현동 이래. 제공: 오픈스케일 건축사사무소

3정북방향 인접대지와의 높이 차이가 있는 경우

사업대지를 선정할 경우 북측의 상황이 매우 중요한데, 특히 높이 차이가 있는 대지의 경우 일조권 적용 기준이 달라진다. 사업대지와 인접대지간의 높이 차이가 발생할 경우, 그 높이 차이의 평균점이 일조권적용 기준점이 된다. 북측 대지가 높을수록 일조권적용에 유리하며, 북측이 낮으면 일조권적용에 불리하여 건축하는데 제약을 받게 된다. 즉 제약을 많이 받을수록 건축물의 바닥면적이 줄어들게 되며 전체 용적률에 영향을 미치게 된다.

대상용도	모든건축물
북측대지가 높은 경우	두 대지간의 높이차의 평균점이 일조권적용 기준이 된다.	일조권적용에 유리하다.
북측대지가 낮은 경우	두 대지간의 높이차의 평균점이 일조권적용 기준이 된다.	일조권적용에 불리하다.

• <그림3>
  정북방향 인접대지와의 높이 차이가 있는 경우
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4대지 사이에 도로, 공원 등이 있고 대지 간의 높이 차이가 있는 경우

두 대지 사이에 도로가 있는데 대지 간의 높이 차이가 있는 경우엔 여기서도 그 높이 차이의 평균점을 기준으로 하는데, 중요한 것은 도로와의 높이 차이가 아니라 도로 건너편 대지의 높이와의 차이를 따져야 한다는 점이다. 높이 차이의 평균을 보고 일조적용 기준이 도로중심이냐, 아니면 도로 끝편이냐는 건축물 용도에 따라 달라진다. <그림4>처럼, 도로 건너편의 대지 상황을 살펴봐야 하고, 이 경우 현황 측량을 자세히 해서 법적 판단의 근거자료를 확보해야 할 것이다.

• <그림4>
  대지 사이에 공원,도로 등이 있고
  대지 간의 높이 차이가 있는 경우

• 공동주택 도로중앙이 일조권 적용시점이 된다.
  일반건축물 도로 건너편이 일조권 적용시점이 된다.

5채광사선 이격거리

채광사선제한은 연립주택과 아파트에 적용되는 법령으로, 채광 창문이 있는 건축물의 각 부분의 높이는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역과 준주거지역에서는 4배) 이하여야 한다.
채광사선은 정북방향과 관계없이 인접대지 경계선으로부터 이격해야 한다. <그림5>에서 보는 것처럼, 근린상업지역과 준주거지역에서는 그 기준을 주거지역보다 2배 완화해 적용한다.

• <그림5>
  전용주거지역/일반주거지역에서의
  채광사선 이격거리
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6해당대지가 20미터 이상의 도로, 공공공지, 녹지, 광장등에 접한 경우 일조권적용

사업대지가 20미터 이상의 도로에 접해 있는 경우에 일조권적용을 받지 않는 경우가 있다. 도시미관을 고려해서 일조권적용을 완화해 주고 있는데 무조건 도로너비가 20미터 이상에 접해있다고 해서 100% 일조권면제를 받는 것이 아니라 대지상황 특히 정북방향의 대지조건이 매우 중요하므로 주의깊게 살펴봐야 할 것이다.
일반적으로 3종일반주거지역에 20미터 이상 도로에 접한 대지들이 많다.
<그림6>의 해당사업대지는 3종일반주거지역으로 25미터 도로에 접해있다. 정북이 틀어져 있는 조건이며, 일조권 적용 부분을 2개로 나눠서 봐야 한다. ①번은 정북인접대지가 20미터 이상 도로에 접해있으므로, “대지상호간에” 건축하는 건축물에 해당되니 일조권면제를 받는다. 하지만 후면대지는 20미터도로에 접하지 않은 관계로 ②번구역은 일조권적용을 받게된다.

대상지역	지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역, 허가권자가 지정공고하는 구역	허가권자가 2종일반주거지역이나 3종일반주거지역을 지정한다.
대상 건축물	모든 건축물	모든 건축물
적용규정	대지상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 20미터 이상 도로에 접하는 경우	사업대지는 20미터 이상 도로에 접해 있지만, 정북방향의 대지가 20미터 이상 도로에 접해있지 않다면, 정북으로부터 일조권 적용을 받는다.

• <그림6>
  해당대지가 20미터이상의 도로, 공공공지, 녹지, 광장등에 접한경우 일조권적용
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7정남방향으로부터 일조권을 적용하는 경우

일조권적용을 정북으로부터 적용함에도 불구하고 정남방향으로부터 일조권을 적용할 수 있는 예외 조항이 있다. 「건축법」 제61조제3항 내용인데, 중요하게 살펴봐야 할 조문이 ‘대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다’라는 내용이다. ‘해야 한다’가 아니라 ‘할 수 있다’이므로 해당 지자체에 꼭 확인해야 할 것이다.
정남방향 일조적용을 할 수 있는 지역은 택지개발지구, 대지조성사업지구, 지역개발사업구역, 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지, 도시개발구역, 정비구역, 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우, 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우이다.
설령 이러한 지역이더라도 해당지자체 건축조례로 정북으로부터 일조를 받는 경우엔 정남이아니라 정북에서 일조를 받아야 하기 때문에 확인 후 업무를 진행해야한다.

8주거지역인데 일조권적용을 받지 않는 경우

「건축법 시행령」 제86조제1항제3호에 따라, 건축물의 정북 방향의 인접대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우에는 일조권적용을 하지 않는다. 해당사업지가 일반주거지역일 경우 무조건 일조권을 받는다고 생각하나 정북방향의 인접대지가 준주거지역이거나 상업지역처럼 일반주거지역이 아닌 경우엔 일조권적용을 받지 않는다는 것을 확인하기 바란다.

9일조권적용 대상이 아니지만 일조권침해소송을 하는 경우

건축법에서는 전용주거지역과 일반주거지역에서 일조권적용을 규정하고 있고, 일정거리 이상 이격을 건축조례로 정하여 법을 집행하고 있다. 하지만 건축법에 문제없게 일조권 설계를 했다 하더라도 후면대지에서 일조권침해소송을 할 수 있다.
건축법에서는 문제없지만 실제 현장에서 일조량 부족으로 침해소송을 하는 경우가 있다. 건축법에서는 ‘일조권은 동지날 9시-3시까지 6시간중 계속해서(연속해서) 2시간 이상 일조를 받아야 한다’ 라고 규정하고 있으며, 대법원 판례에서는 ‘동지날 8시-4시까지 8시간중 통틀어 4시간 이상 일조’를 일조확보로 보고 있다. 건축법보다 헌법의 행복추구권을 가지고 일조권 침해소송을 하는 경우가 있기 때문에 주의해야한다.

“사업대지의 도로조건, 인접대지 높이차, 모두 검토하세요”

일조권적용은 중소규모 건축에서 매우 중요한 법령제한 요소이다. 사업대지를 선정하기 전에 꼭 살펴봐야 할 조건이 바로 정북의 인접대지조건이나 도로 조건으로 중요함을 아무리 강조해도 지나치지 않다.
또한 사업대지와 인접대지와의 높이 차이도 면밀히 살펴봐야 할 것이다. 해당 사업대지가 20미터 이상의 도로에 접해있다 해서 무조건 일조권면제를 받는 것이 아니라는 점도 확인하고 사업부지가 가지고 있는 상황을 잘 살펴보고 사업을 진행해야 할 것이다.