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공동주택 관리를 위한 하자책임 세미나

“하자책임 관련 법체계 조정 필요,
공동주택관리법 개정 · 적용 우선해야”

‘공동주택 관리를 위한 하자책임 세미나’가 2월 19일 논현동 건설회관 3층 대회의장에서 열렸다.
이번 세미나는 하자기획소송 해소를 위해 정원주 중앙회장의 특별지시로 진행중인 서울대학교 건설법센터 ‘공동주택 하자분쟁 저감 및 합리적 하자보수에 관한 연구용역’의 일환으로, 서울대 건설법센터 · (사)건설법학회 · 법무법인 율촌이 공동으로 개최한 것이다.

정리: 계원석; 전략기획본부 홍보부

기조발제

하자소송을 보는 두 개의 관점

김종보: 서울대학교 법학전문대학원 교수

하자책임의 법적 성질과 법률의 제정

공동주택의 하자에 대한 책임을 물을 때 그 법적 성질을 계약의 완전한 이행(계약상 하자담보책임)으로 볼 것인가, 아니면 아파트의 유지와 관리를 위한 법적 책임(공법상 공동주택의 관리책임)인가에 따라 하자책임의 기간, 내용 등이 달라질 수 있다.
1975년 주택건설촉진법(이하 주촉법)이 제정되고 1978년 주촉법의 하위 법령으로 공동주택관리령이 제정되었다. 그 속에 공동주택 하자에 대한 조항도 일부 마련됐으며 공동주택을 매각한 후에도 하자보수 의무를 1년 또는 2년의 기한으로 정했다. 하자보수에 응하지 않으면 면허 등을 정지할 수 있는 제도 또한 마련됐다.
아파트는 일반 건물과 달리 여러사람이 분할해서 소유하는 형태로 이에 대해 별도의 규율이 필요했다. 1984년 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)이 제정되어 아파트 이외의 건물에 대해서도 구분소유와 관리에 대한 역할을 수행했다.

주택건설촉진법과 집합건물법, 두 책임의 공존

주촉법의 하자책임은 하자보수에 한정된 책임으로 손해배상청구의 가능성에는 침묵하고 있었고 보수기간 또한 1년 또는 2년의 단기였다. 집합건물법상 하자책임은 하자보수청구권도 있지만 손해배상청구권이 포함되며 청구권도 10년의 제척기간을 적용받는다. 주촉법은 전적으로 공동주택의 관리를 위한 제도였고 집합건물법상 하자담보책임은 민법의 법리에 의한 것이지만 관리보다는 계약이행을 담보하기 위한 것이라는 한계를 갖고 있었다.

하자소송의 본격화와 법원의 하자책임 판결

2000년대 들어서 수많은 하자소송이 제기되며 주촉법상 하자책임과 집합건물법이 정하는 민사상 하자책임의 관계에 대한 질문이 제기되었다. 법원은 주촉법상 제도와 집합건물법상 하자책임은 별개의 제도라고 선언하며 원고가 집합건물법상의 (손해배상)청구권을 행사할 수 있다고 해석해 주촉법의 조항은 힘을 잃었다. 법원의 입장에서는 주촉법이 단기의 하자책임을 정하고 있다는 점에서 우선적용하기 어려웠을 것이다.
2012년에는 집합건물법이 개정됨에 따라 분양자와 직접적인 법률관계를 맺지 않는 시공자에 대해서도 배상책임이 인정됐다.

대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결: “구 주택건설촉진법 등의 관련 규정은 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에는 영향을 미칠 수 없다.”

집합건물법의 한계와 안전한 주거보장

집합건물법도 계약의 완성을 염두하고 제정된 법률이 아니고 집합건물을 어떻게 관리할 것인가를 고민하며 제정된 법률이다. 이러한 목적의 법률을 해석하며 매매계약 또는 도급계약의 완전이행을 위해 하자소송을 운용하는 것은 집합건물법의 제정 취지와 맞지 않는다.
공동주택의 하자책임 문제는 소유자의 금전적 손해를 보전하기 위한 것으로 좁게 해석하기보다 쾌적한 공동생활을 위한 공동주택의 하자보수라는 목표로 해석해야 한다.

공동주택관리법의 입주자대표회의

입주자대표회의는 공동주택관리법에서 만들어낸 아파트의 관리책임자로, 집합건물법에는 이에 상응하는 관리단이라는 단체가 있다. 손해배상청구권이 집합건물법상 청구권이라면 왜 입주자대표회의에 의해 행사되는지 설명할 수 없다.
공동주택관리법에 근거해 설립된 입주자대표회의가 하자에 대해서만 집합건물법이 정하는 청구권을 행사한다는 것은 모순이다.
공동주택관리법이 입주자대표회의에 부여한 하자보수청구권과 그 대체물로서 손해배상청구권은 공동주택 관리를 위한 하자보수에 우선 사용되어야 한다.
손해배상청구권이 집합건물법 또는 민법상 권리가 아니라 입주민들의 쾌적한 생활을 위해 공법에 의해 특별히 인정된 책임이라 봐야한다.

제1주제

공동주택 하자책임의 법리

주동진: 경희대학교 법학전문대학원 교수

하자책임은 계약상 책임이 아닌 공법상 책임으로 봐야

하자책임은 공동주택에서 발생한 하자를 보수해야하는 하자보수책임 및 금전상의 손해배상책임을 모두 아우르는 상위의 개념이다. 대법원은 판례를 통해 하자책임이 계약상 책임이 아닌 공법상 책임이라는 점을 밝힌 바 있다.
하자책임의 부과가 공익의 실현을 위해 허용될 수 있다고 하더라도 무제한적으로 허용되는 것은 아니다. 비례의 원칙, 효율성의 원칙 등 공법상 원칙에 따라 부과되어야 법적인 정당성을 획득할 수 있다.

하자책임의 근거가 되는 주요한 공익

하자책임의 근거가 되는 주요한 공익
구분	내용
건축물의 위험방지	- 건축물의 구조적 위험은 중대한 인명피해로 이어질 위험성이 크므로 건축물의 위험방지라는 공익의 실현이 매우 중대함
주거건의 보호	- 헌법이 보장하는 주거권을 보호하기 위해 국가는 공동주택의 하자 문제에 개입할 수 있음 - 특히, 공동주택에 거주하는 임차인의 경우 임대차계약만으로는 주거권을 충분히 보호받을 수 없다는 점에서 공법상 하자책임제도를 통한 개입이 정당화됨
도시의 유지 및 관리	- 아파트단지가 하나의 공동체이며 도시의 환경에 중대한 영향을 미친다는 점에서 공적 측면의 개입과 통제 필요

하자책임 판결에 대한 자세한 법리적 검토가 필요

주촉법은 집합건물법에 대하여 특별법적 지위에 있으므로 공동주택에 관련해서는 주촉법이 우선한다고 보는 것이 타당하다. 하지만 대법원은 공동주택의 하자에 대해서 집합건물법의 손해배상청구를 특별한 제한없이 허용하고 10년의 제척기간이 적용된다는 판단(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결)을 했다.
대법원의 판결에 따라 주촉법상 하자보수가 완료된 공동주택에서 분쟁이 발생할 우려가 제기되었고, 2005년 개정된 주택법 제46조제1항 규정 및 집합건물법 부칙에 의해 공동주택의 하자에 대해서는 주택법이 우선 적용되어야 한다는 점이 분명해졌다.
주택법이 우선 적용된다는 점은 헌법재판소 결정(헌법재판소 2008. 7. 31. 2005헌가16 전원재판부 결정)에서도 자세하게 검토되었다. 하지만 대법원은 주택법이 우선적용되는 것이 아닌 집합건물법이 적용된다는 입장을 고수했다. 나아가 개정 주택법에 대해서는 축소해석함으로써 법문과는 다른 독자적 권리를 만들어 냈다.

공동주택에 대한 하자는 보수를 원칙으로 해야

공동주택의 하자는 보수를 원칙으로 하고 ‘하자보수를 갈음하는 금전손해배상’은 보수가 제대로 이행되지 않은 경우에 예외적으로 허용되어야 한다.
하자보수는 건축물의 위험방지와 도시의 유지관리를 위해 적합한 수단(비례의 원칙)이고, 공동주택을 건설한 시공사에 의해 보수되는 것이 자원낭비와 금전배상 문제로 제기되는 사회적 비용도 최소화(효율성의 원칙)한다.공동주택에 거주하지 않는 소유자는 금전보상을 받고 하자보수에 적극적으로 나서지 않을 가능성이 있어 경제적 이익은 임대인이 누리고 위험과 불이익은 임차인이 부담(임차인의 보호)할 수 있다.

공유부분과 전유부분으로 법 적용범위 설정

제정 집합건물법(법률 제3725호, 1984. 4. 10. 제정) 부칙 제6조의 ‘구분소유자의 기본적인 권리’란 전유부분에 관한 권리를 그 범위로 하며 집합건물법에 의해 그 내용이 구체적으로 형성되는 공유부분에 관한 권리는 포함하지 않는다.
공동주택의 공유부분에 발생한 하자의 경우 특별법으로서 주촉법이 적용되는 것이 원칙이고 전유부분에 발생한 하자는 부칙 제6조에 의하여 예외적으로 집합건물법이 적용된다고 볼 수 있다.

하자보수를 우선해야 할 영역과 금전배상이 허용되는 영역제시

하자보수를 우선해야 할 영역과 금전배상이 허용되는 영역제시
하자의 유형	공유부분	전유부분
주민의 생명, 신체상 안전과 직접 관련된 하자	하자보수우선 원칙이 반드시 관철되어야 할 영역	입법적 형량이 필요하거나, 입법자의 재량이 허용되는 영역
주민의 생명, 신체상 안전과 직접 관련되지 않은 하자	입법적 형량이 필요하거나, 입법자의 재량이 허용되는 영역	금전에 의한 손해배상이 허용될 수 있는 영역

공동주택관리법에 따라 하자보수의 방법을 적용할 범위 와 집합건물법에 따라 손해배상을 허용할 수 있는 범위를 명확하게 나누기 위한 입법적 논의가 필요하다.

하자책임제도의 바람직한 개선방안 모색

하자보수에 대한 혼란이 해결되지 못하는 가운데 하자책임제도를 재검토하고 바람직한 개선방안을 모색할 필요성이 있다. 구체적으로, 하자책임제도의 원형으로 돌아가 공동주택관리법에 근거한 하자보수우선의 원칙을 확립하되 금전에 의한 배상이 허용될 수 있는 예외적인 영역 또한 설정해야 한다.

제1주제 토론

“공동주택관리법이
하자에 대한 손해배상까지
포괄해야”

윤혜원: 서울중앙지방법원 판사

공동주택관리법 제36조의 ‘사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다.’는 조문이 마치 민법상 책임을 공동주택관리법에서 규정하는 것처럼 들어있다. 그래서 하자보수 책임을 공법상 책임이라고 보기 위해서는 제36조 조문의 개정이 필요하다고 생각한다.
공동주택관리법 제37조제2항의 경우 구조부에 중대한 하자가 발생한 경우 손해배상책임이 있다고 규정한다. 사실 모든 하자에 대해서 보수한다고 끝나지 않고 손해배상책임이 분명한 경우도 있다. 그래서 공동주택관리법이 집합건물법에 대해 특별법의 관계를 가지려면 손해배상까지도 공동주택관리법에 포석이 되어야한다.
공동주택관리법이 하자에 대한 손해배상까지 모두 포괄하며 완결적으로 규율 한다면 집합건물법을 배제해야 한다는 논리가 더 설득력을 얻게 될 것이다.

제2주제

공동주택 하자보수 손해배상
제도의 입법개선 방안

홍성진: 대한건설정책연구원 박사

보수비용과 하자의 중요도 기준 하자담보책임 유형

하자담보책임은 크게 4가지로 △하자보수, △하자보수와 함께 손해배상, △하자보수에 갈음하는 손해배상, △ 하자로 인하여 입은 손해배상으로 구분할 수 있다.
민법 제667조제1항에 따르면 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 필요하지 않을때는 하자보수를 청구할 수 있다. 제2항에는 하자가 중요하면서 보수비용이 과다하지 않다면 하자보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 명시한다.
대법원의 판결에 따르면 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 필요할때는 하자로 입은 손해배상만 청구할 수 있다고 하며, 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용이 필요하더라도 보수에 갈음하는 비용이 모두 손해배상에 포함된다.

하자담보책임	보수비용의 과다성	하자의 중요도
하자보수청구권	×	×
하자보수청구권 · 하자보수와 함께 손해배상청구권	×	○
하자로 인하여 입은 손해배상청구권	○	×
하자보수에 갈음하는 손해배상청구권	○	○

하자보수 소송이 입주자의 주거권을 침해하지 말아야

오늘날 공동주택에 하자가 발생하는 경우 하자보수가 아닌 금전적 목적의 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송을 제기한다. 법원은 공동주택관리법에 따른 소송을 제기하더라도 집합건물법과 민법의 규정을 통합해서 심리하고 있다.
하자보수 손해배상액(이하 판결금)은 전유부분과 공유부분으로 구분하여 결정하는데 공유부분의 경우 판결금을 입주자에게 배분하는 사례가 증가하고 있다. 입주자는 판결금의 세대별 배분을 원하고 입주자대표회의는 장기수선충당금 적립을 원하며 많은 혼란이 발생했다. 또한, 판결금을 배분하는 경우 공동주택은 하자보수 없이 방치되고 이는 국민의 주거권 보장을 위해 만들어진 제도에 부합하지 않는다.

소송 이외에 조정 · 중재 · 재정 등 대체적 분쟁 해결(ADR) 도입 시급

손해배상에 의존한 분쟁해결 방법은 많은 사회적 비용을 초래하는데, 이를 해결하기 위해 대체적 분쟁해결(ADR : Alternative Dispute Resolution)도입과 운영이 시급하다. 공동주택관리법상 하자심사·분쟁조정위원회는 ‘하자판정기준고시’에 따라 하자 조사, 판정, 비용산정을 하고 조정 및 재정의 방법으로 신속하게 분쟁해결이 가능하다. 하지만 법원은 하자판정기준고시의 법규성을 부정하고 하자감정인의 감정결과에만 의존하여 판단하고 있다.

입법체계상 다른 목적물과 관리방법을 별도로 취급해야

공동주택관리법에 따라 손해배상 소송을 제기하더라도 법원은 집합건물법을 적용한다. 이에 대해 공동주택관리법과 집합건물법에 대한 입법체계의 정당성(법규범의 원리가 서로 모순·저촉되면 안된다는 원리)을 검토할 필요가 있다.
공동주택 관리는 이원화해서 규율하면서 하자담보책임에 있어서만 같게 취급하는 것으로 평등의 원칙과 체계 정당성의 원리를 위반한다고 판단된다.

공용부분의 판결금을 장기수선충당금으로 의무화 필요

국가는 모든 국민이 안정적인 주거환경에서 생활할 수 있도록 노력할 의무가 있다. 공용부분을 포함한 모든 판결금을 세대별로 배분하는 경우 입주자는 하자보수 없이 생활하게 되므로 주거권의 심각한 침해를 받는다.
입주자의 주거권 보장을 위해서는 판결금을 장기수선충당금으로 적립하도록 의무화하는 입법 개선이 시급하다.

공용부분 판결금의 장기수선충당금 적립 의무화를 위한 공동주택관리법 개정안

제37조(하자보수 등) ① ~ ② (현행과 같음)
③ 입주자대표회의등은 제2항에 따른 손해배상책임 중 공용부분의 손해배상 금액은 장기수선충당금으로 적립하여야 한다.
④ ~ ⑥ (현행 제3항 ~ 제5항과 같음)
제102조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.
제37조제3항을 위반하여 공용부분의 손해배상 금액을 장기수선충당금으로 적립하지 아니한 자
2. 제38조제2항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른용도 외의 목적으로 사용한 자
② ~ ④ (현행과 같음)

법원이 하자판정기준고시를 참고함으로써 활용도 제고

공동주택 하자에 대해서 하자보수가 아닌 손해배상, ADR 제도가 아닌 소송으로 제기하고 있다. 이에 따라 법원이 공동주택관리법상 하자판정기준고시를 참고하여 합리적인 판결을 내릴 수 있는 방안을 검토할 필요가 있으며 관련 입법 개선이 필요하다.

법원의 하자판정기준고시 활용도 제고를 위한 공동주택관리법 개정안

제37조(하자보수 등) ① ~ ② (현행과 같음)
③ 제1항에 따라 청구된 하자의 보수와 제2항에 따른 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 참고하여야 한다.
④ ~ ⑤ (현행과 같음)

제2주제 토론

“양립하는 법의 정립과
정부기관의 사법참여 필요”

김재정: 법무법인 세종 고문

집합건물법과 공동주택관리법을 정립할 필요가 있다. 집합건물법의 소유에 관한 조문을 정리해서 민법으로 옮기는게 맞다고 생각한다. 공동주택의 관리에 대한 부분은 공동주택관리법에 규정하고 집합건물의 관리에 대한 사항만 집합건물법에서 규정하면 될 것으로 보인다.
법을 개정할 때 국토부와 함께 소비자를 보호하는 법무부, 공정거래위원회가 같이 참여하면 좋을 것 같다. 오히려 제도의 실효성을 담보하기 위해서라도 정부기관이 사법관계에 어느정도 관여하는게 자연스럽다.
법원에서 판결할 때도 하자감정에 의존하기 보다는 정부의 연구와 하자판정기준고시 그리고 건축공사표준시방서를 참고할 필요가 있다.
매년 50만채 이상이 거래되는 공동주택은 손해배상을 받게 될 경우 하자를 제대로 보수하지 못한채 거래가 계속되며 소유자와 입주자 모두 피해를 받기 때문에 국민의 주거권을 위해서 주의가 필요하다.

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“하자책임 관련 법체계 조정 필요, 공동주택관리법 개정 · 적용 우선해야”