지방 미분양 해소

지방 미분양 CR리츠 본격 도입

지방 준공전 미분양 PF 보증 지원 확대

• HUG 미분양 PF 대출 보증한도* 및 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도** 한시 확대

* (現) 전용면적 85㎡ 이하는 분양가의 70% 지원, 85㎡ 초과는 분양가의 60% 지원

  (改) 전용면적 구분없이 최대 70% 지원(~2025.12월)

** (現) HUG 신용등급 BBB- 이상 3천억원, CC 이상 2천억원

   (改) HUG 신용등급 BBB- 이상 5천억원, CC 이상 3천억원(~2025.12월)

지방 준공후 미분양에 대한 세부담 경감

사업자

지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용* 시 주택건설사업자의 원시취득세 최대 50% 감면*

* 2024.1~2025.12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서,

  2025.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25% + 조례 25%)

구입자

기존 1주택자가 2025.12월까지 지방 준공 후 미분양 주택*을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례**(양도세 · 종부세) 적용

* 2024.1~2025.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택

** 양도세 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 12억원 기본공제 등

수도권 공공택지에 미분양 매입확약 제공

개요

• LH가 조성한 수도권 공공택지(공동주택, 주상복합용지 등)에 대해 22조원 규모의미분양 매입확약을 제공하여 조기 착공 유도
• 적용 대상은 수도권 3.6만호로, 민간에서 2025년까지 실착공*하여 준공 후미분양이 발생한 경우 LH가 매입

* 2026년 이후 착공 가능 택지 추가 적용여부는 시장상황 등을 고려하여 2025년 말 검토

매입가격

• 세대별 실제 분양가 × (매입확약률+가산비율최대 2%p)
매입확약률

준공 시점이후 미분양율(미분양 호수÷분양 호수)에 따라 분양가 대비
85 ~ 89% 범위로 단위 구간별 1%p 차등 적용

가산비율

• 정책효과 조기화를 위해 2025.上까지 착공 시 1%p 가산, 500세대 이상대단지는 복리시설*을 감안해 1%p 추가 가산

* 경로당, 놀이터, 어린이집, 운동시설, 도서관, 돌봄센터 등

매입 후 활용

• 공공주택(뉴:홈 선택형)으로 공급(6년 후 분양전환)

• 수도권 아파트 분양가를 고려하여 종부세 합산배제 기준 완화*

* 매입임대 종부세 합산배제 기준: (現) 수도권 공시가격 6억원 이하 → (改) 9억원 이하

일정

• 8월 중 희망업체 신청을 받은 후 매입 약정 체결*, 이후 해당 단지에 대한착공 관리 추진

* 매입약정 규모에 제한을 두지 않고 약정을 희망하는 공공택지 매수자와 모두 약정체결

청약 조기화 등을 위한 후분양 조건부 공공택지의 선분양 허용

적용대상

• 2018~2020년 후분양 조건부로 공급한 1.77만호(22필지) 중 2024.7월현재 본청약 실시 전인 0.45만호(6필지)에 적용 추진

* 본청약을 아직 실시하지 않았으나 벌떼 입찰 수사와 관련된 곳은 결과에 따라 조치

일정

• LH 토지공급계약서 변경 및 지자체(입주자모집승인권자) 통보(8월)

공공택지 내 주택공급 조기화 지원

민간공동개발추진

• 민간대행 및 민간참여사업을 등을 통해 민간과 공동으로 택지조성사업을 추진하여 사업 속도 제고

정비사업 속도 제고 및 부담경감

절차 간소화를 통한 사업 속도 제고

• 사업 과정에서 기본계획과 정비계획 동시처리를 허용하고, 조합설립 후 사업시행계획과 관리처분계획의 동시수립을 허용

절차 간소화  사업 단계별 절차 개선을 통한 속도 제고

조합설립

재건축 조합설립을 위한 동의요건 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3), 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위 확대*

*(現) 추진위 구성 동의만 간주 → (改) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주

사업시행

통합심의 및 인허가 의제 대상 확대*, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용

* (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등

관리처분

인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청* 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한 단축(120→90일)

* (現) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (改) 조합도 미리 직접 신청 가능

이주 · 착공

관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축

공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소

분쟁 신속조정

• 일정 규모 이상(예:1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견 의무화

검증체계 강화

• (가칭) 「공사비 검증 지원단」 한국부동산원 내 신설

세제 · 금융 지원 강화

공적보증 강화   정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)

설계 · 계획비 등

사업면적 등에 따라 최대 보증한도 확대(50→60억)

본사업비

공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우 추가 보증 실시(총사업비 60% 이내)

* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증

- 시공사별 대출 보증한도 상향〔정비사업 리스크 가중치 축소(125→예시 75%)로, 신규보증 확대〕

취득세 감면

• 재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세 감면
• 규제지역 외의 지역에서 분양가격 12억원 이하인 경우 조례로 최대 40%범위 내에서 감면

도시 · 건축 등 정비사업 관련 규제 완화

용적률 추가 허용(안)