금융감독원, 부동산PF 취급 금융사 점검
5가지 문제점 개선 필요하다고 판단

금융감독원은 최근 부동산PF 취급 비중이 높은 7개사(3개 증권사, 2개 보험사, 2개 여신전문금융사)에 대한 점검 결과를 발표했다. 아래 <표1>에서 보는 바와 같이 ① 비체계적인 PF용역수수료 부과 관행, ② PF약정서상 차주에게 불리한 계약 조건 부과, ③ 이자율 상한 계산시 일관된 이자율 계산 기준 결여, ④ 금융용역 관련 기록관리 업무 처리 미흡, ⑤ 차주에 대한 PF수수료 관련 정보제공 부족 등 문제가 있었다. 금융감독원도 이러한 문제를 개선할 필요가있다고 밝혔다.

<표1> 부동산PF 실행시 나타나고 있는 문제점

자료: 금융감독원 보도자료 (2024.5.27)

PF대출시 각종 수수료 문제도 점검
취급수수료, 미인출수수료 등 매우 다양

금융회사가 PF대출 취급시 취급하고 있는 각종 수수료 문제도 수면으로 올랐다. 취급수수료, 미인출수수료, 중도상환수수료, 패널티수수료, 주선수수료, 자문수수료, 대리금융기관수수료 등 금융감독원이 발표한 것만 하더라도 그 종류가 매우 다양하다.
그러나 실제 PF대출시에 요구되는 수수료 종류는 더 많을 것으로 보인다.
이러한 각종 수수료는 금융기관이 조달비용, 목표이익률 등을 감안하여 자금조달 취급 · 연장 · 자문 등 다양한 명목으로 수취하고 있는 것이다.
뿐만 아니라 대출이자 성격의 수수료와 차주가 금융회사에 위임한 업무에 대한 대가 성격의 수수료가 혼재되어 있고, 위임한 업무성 수수료에 대해 실비개념보다는 과도한 금액을 요구하는 사례도 빈번하다. 자금을 사용한 합당한 댓가를 지불하는 체계를 마련할 필요가 있다.

금융감독원, 부동산PF 특이사항 사례도 공개
“올해 3분기 내에 제도개선안 마련하겠다”

금융감독원은 이번 점검 과정에서 특수사례들을 적발해 공개했다. 관계회사를 통한 PF 수수료 편취, 담보 목적 현금 별도 수취한 특수사례들을 보면, 그동안 벌어져 왔던 부동산PF 자금조달 과정의 한 단면을 알 수 있다.
금융당국은 올해 3분기 내에 제도개선안을 마련하기로 했다. 개선안에는 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과원칙 및 산정절차 마련, 차주에 대한 정보제공절차 도입, 금융회사 내부통제절차 강화 등의 내용이 담길것으로 보인다.
따라서 합리적인 제도개편안이 마련될 수 있도록 주택사업자들의 적극적인 참여가 매우 긴요한 시점이다. 불공정 관행을 없애고 합리적인 이자와 적당한 수수료를 지불할 수 있는 부동산PF 자금조달 시스템을 만들어 갈 수 있는 토대를 마련해야 한다.

금융감독원이 공개한 부동산PF 특이사항

• ・관계 회사를 통한 PF 수수료 편취

  갑(甲)금융회사의 경우, PF 금융용역이 회사차원에서 수행되었음에도, 갑금융회사 담당 임직원은 본인들이 일정 지분을 보유한 을(乙)사가 PF 용역수수료 일부(X억원)를 수취하도록 하였음

  ・담보 목적 현금 별도 수취

  병(丙)금융회사는 후순위 대출 연장과 관련하여 차주 관계자가 일정 금액(X억원)을 PF 대출금 상환계좌 이외 후순위 대주가 정하는 별도 계좌로 예치하도록 하는 변경 약정을 체결

• 

PF대출과정에서 요구하는 각종 수수료
이자에 포함될 수 있어 이중부과 위험 상당

「이자제한법」에는 최고이자율 20%를 초과하지 않도록 정하고 있다.
「대부업법」제8조제2항에서는 사례금, 할인금, 수수료, 공제금, 연체이자, 체당금 등 그 명칭이 무엇이든 대부와 관련하여 대부업자가 받는 것은 모두 이자로 규정하고 있다.
이러한 법적 근거에 기준한다면, 현재 PF대출과정에서 요구되는 각종 수수료는 이자의 범주에 포함될 수도 있으므로 잘 따져봐야 한다.
아래 <그림>은 대출금리 결정구조이다. 대출금리에는 이미 각종 리스크프리미엄을 포함하고 있다. 사업의 위험성을 이유로 금융기관이 별도로 부과하는 수수료는 이중부과의 위험도 상당히 있다는 의미이기도 하다.
대출금리는 수신금리보다 항상 높다. 이러한 차이로 인해 금융기관은 역대급 예대마진(금리차) 수익을 기록하고 있다. 지난해 5대 시중은행은 44조 3,262억원의 영업이익을 거뒀다. 재작년에도 41조 1,813억원의 영업이익을 기록했다. 그러는 사이에 주택건설현장의 시름은 더 깊어지고 있다.
다음에 소개하는 <표2>는 금융기관의 금리차를 보여준다. 2021년에 비해서 낮아졌다고는 하지만, 여전히 금융기관의 금리차에 의한 예대마진은 높은 수준을 유지하고 있다.
금융기관의 이익구조를 살피고 프로젝트금융 조달시 요구되는 과도한 금융비용에 대한 경계감을 가져야 할 필요가 있어 보인다.

<그림> 대출금리 결정구조

대출 기준금리 + 가산금리 = 최종금리

<표2> 금융기관의 금리차 추이

이번 기회에 부동산PF 대출관행 달라져야
주택사업자들도 적극적으로 의견 개진 필요

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제58조(수수료)에 따르면 금융투자업자는 수수료의 부과기준 및 절차에 관한 사항을 정하고 인터넷에 공시하도록 하고 있으며, 협회는 금융투자업자별로 비교하여 공시하도록 하고 있다.
실상은 어떠한가. 금융기관들이 의무를 이행하고 있는가에 대한 모니터링도 필요해 보인다.
최근 전북은행을 상대로 한 시행사의 소송에서 “금융사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 과정에서 시행사에 부당하게 과한 수수료를 물게 했다면 이를 반환해야 한다”는 판결(서울중앙지법 2022가합527284)도 있다.
지금까지의 부동산PF 대출관행은 달라져야 한다. 이번 금융감독원의 협의체를 기대해 본다. 그 과정에 주택사업자들이 적극적으로 참여하고 의견을 개진해 불합리한 관행이 걷히기를 기대해본다.