1 금년 하반기 주택시장 전망

매매가격 서울 1.8% 상승, 지방은 2.7% 하락

금리하향 움직임과 경기회복 추세 및 누적된 주택공급 부족에 따라 올해 3월말 서울지역 아파트가격이 상승세로 전환한데 이어, 5월말부터는 인천·경기의 수도권 인기지역 아파트도 상승세로 돌아서고 있다. 9~10월경에는 일자리가 풍부한 지방광역시의 아파트도 강보합세로 전환될가능성이 크다. 특히 하반기 중 수도권 1기신도시 재정비선도지구 지정 시 해당지역을 중심으로 1기신도시 아파트의 가격 상승도 예상된다.
이에 따라 올 한해 전체 주택 매매가격은 전국지표로는 1.8% 하락하지만, 서울은 1.8% 상승, 수도권은 0.9% 상승, 지방은 2.7% 하락될 것으로 전망된다.

주택가격 상승 영향요인

경제성장률 (작년보다 개선)	2022년 2.6% → 2023년 1.4% → 2024년 2.3(IMF)~2.6%(OECD)
주택수요 (기본수요 증가)	(30세 도달인구) 2017~2021년 연평균 67만명(2022~2024년 연평균 74.5만명) 2022년 74만명 → 2023년 75.3만명 → 2024년 74.3만명(2022~2024년 3년 평균 7.7만명 증가) (가구증가) 2017~2021년 연평균 42만가구 2022년 30.1만가구 → 2023년 25.4만가구(평년 대비 가구증가 감소분 28.5만 가구 적체) (체류외국인 급증) 2017년 218만명 → 2021년 196만명 → 2023년 251만명
주택공급 (공급부족 누적)	(인허가) 2017~2021년 5년평균 54만호 2022. 52만호 → 2023. 43만호 → 2024. 38만호 (착공) 2017~2021년 5년평균 52만호 2022. 38만호 → 2023. 24만호 → 2024. 35만호
주담대 금리 (금리 하향전환)	2022년 4.6% → 2023년 5.0% → 2024년 3.5~4.5% 올해 하반기 이후 미국 기준금리 1~2회 인하(0.5% 내외)로 주담대 금리하향 전망

2 주택 수급동향

주택기본수요, 2030년까지 50만호 늘듯

주택수요측면에서 주택시장에 진입하는 30세 도달인구 증가(예년평균 67만명⇒2022~2024 3년평균 75만명, 약 8만명 증가)와 독신가구 및 외국인가구(2022년말 59만가구) 증가가 지속되면서 주택 기본수요는 2030년까지 50만호 내외로 계속 늘어날 것으로 보인다. 앞으로 금리하향 움직임과 경기회복 등에 따라 실제 구매수요인 유효수요도 빠르게 늘어날 가능성이 큰 상태다.

인허가, 예년평균보다 30% 줄어든 38만호 수준

주택공급측면에서는 공사비는 급등한 반면, 미분양 적체와 사업착수를 위한 브릿지론과 PF도 어려워지고 대출금리도 높은 상태가 지속되면서 인허가는 예년평균(2017~2021) 54만호 보다 30% 줄어든 38만호 수준으로 예상된다.
2021~2022년 사이 인허가를 받고 착공을 미룬 물량이 25만호 가량 대기중인데, 금년중 집값 상승전환지역에서 이들 대기물량의 착공이 늘어나면서 착공은 작년 24만호 보다 늘어난 35만호로 예상된다. 이는 예년평균대비 27%가감소된 물량이지만 작년대비는 28% 증가한 것이다.
착공물량 증가에 따라 분양도 작년 24만호보다 늘어난 35만호, 준공은 3년전 착공된 물량(58만호)이 그 전년보다 많아서 작년보다 늘어난 45만호로 예상된다.

소형주택 및 비아파트 공급감소

다주택자 중과에 따른 ‘똑똑한 한 채 선호현상’으로 작년에 이어 금년에도 비아파트인 다가구·다세대·연립주택과 60㎡이하 소형주택의 공급이 크게 줄어들 것으로 예상되며, 특히 비주택인 오피스텔과 생활숙박시설은 예년평균대비 90%가 감소될 것으로 전망된다.
대도시지역에서 사회진입 초년생을 위한 청년독신가구용 주택의 감소로 전월세가 급상승할 가능성이 있다.

최근 5년간 공급부족 누적량 86만호

2020~2024년 5년간 주택수요량에 비해 공급부족량이 86만호 가량 누적될 것으로 보인다.
2020~2021년 2년동안 공급물량은 예년평균수준이었으나, 가구와 멸실주택 증가폭이 커서 38만호 수준의 공급부족이 누적됐고, 2022~2024년 3년 동안은 시장침체에 따른 공급감소로 47만호의 공급부족이 누적됐다.

연도별 전체주택 공급 현황

3 주택공급 부진 원인과 활성화 대책

1 법적 근거가 없는 지자체 등의 임의적 분양규제 금지

현재 법령상 분양가 규제는 조정지역에서만 시행하게 되어있으나, 일부 지자체는 입주자모집공고 승인과정에서 분양가를 낮추도록 강제하는 사례가 빈발하고 있다.
이는 장기적으로 공급을 줄여 집값을 더 올리게 되므로 법규에서 지자체의 임의적인 분양가 규제를 금지하고 특별 감사 등을 통해 재발을 방지해야 한다.

2 원가에 못 미치는 아파트 공급기준 건축비 현실화

아파트 분양가 산정의 기준이 되는 기본형건축비는 지난 20여년간 매년 1~2차례 인상해왔음에도 불구하고 매번 인상 요인을 100% 반영하지 못했고 최근 수년간 인건비와 자재비가 급등하여 시장건축비의 72% 수준에 불과한 상태다. 특히 임대아파트에 적용되는 표준건축비는 분양아파트 기본형건축비의 54%에 불과하다. 분양아파트 기본형 건축비를 조속히 현실화하고, 임대아파트 건축비는 분양아파트 기본형건축비의 일정비율(80%)을 연동해서 적용하도록 법규에 명문화가 필요하다.

3 보다 확실한 금융조달 애로 해소

금융당국이 PF 정상화를 위해 다양한 대책을 추진하면서도 PF대출규제와 충당금 확대 등 PF건전성 관리대책을 동시에 추진하고 있어, 감독에 민감한 시중 금융기관들은 소극적인 태도를 견지 중이다. 주택공급 위축문제 해결 시까지 우선 1년간이라도 한시적으로 관계기관합동 PF지원단을 설치해서 상담, 신청, 심사, 보증, 대출 등을 원스톱으로 지원하고, 무주택 실수요자에 대한 중도금 대출과 잔금대출 규제도 신속히 완화할 필요가 있다.

4 보다 확실한 미분양대책 마련과 시행

외환위기와 금융위기 직후 정부는 강력한 미분양대책을 마련하여 건설사와 금융사 붕괴에 대응했으나, 현 정부는 미분양물량이 과거에 비해 많지 않다며 그와 유사한 대책 추진에 미온적이다. 준공후 또는 일정 공정 이상 미분양 발생분 매입시 과거와 유사한 세제감면, 또는 미분양 임대리츠에 대해 과거와 유사한 세제감면 등을 조속히 시행해야 한다.

5 공공지원 민간임대주택 제도 합리화

과거 주택시장 침체로 아파트 분양사업이 어려워질 때는 임대사업으로 전환해서 추진했으나, 2015년 이후 점진적으로 세입자 권익 강화조치가 제도화되면서 사업성 저하와 임대료 및 분양전환 관련 분쟁 등으로 대부분의 사업자가 임대아파트로 전환을 포기한 상태다. 지나치게 얽혀 있는 기존법령 개정으로는 개선이 어려우므로 충분한 연구와 토론 후 지속가능한 제도를 마련해 대체입법으로 시행하는 것이 바람직하다.

6 도시개발사업에 과도한 수익제한과 기부채납 적정화

도시개발사업의 과도한 수익제한으로 민간택지 개발을 통한 주택공급이 중단위기이다. 장기소요 부대비용 인정, 기부채납비율은 개발부담금 수준인 50% 이내로 제한하는 대책이 필요하다.

7 도시정비 활성화로 주택공급 확대

자기부담액이 많아서 사업동력이 떨어지는 도시정비사업지구에 대해서는 상응하는 대책을 강구해야 한다. 집값수준이 낮아 부담액이 커지는 구역은 용적률 상향, 기반시설부담 완화, 초과부담금 폐지 등을 통해 자기부담액을 줄여줘야 사업 활성화가 가능하다.

8 과도한 다주택 중과제도 적정화

다주택 중과제도는 폐지하는 것이 타당하나, 향후 집값 재상승시 국민적 합의가 어려울 수 있으므로 우선 공급감소효과가 큰 소형 비아파트부터 시행하는 방안 검토도 필요하다.

4 주택공급 활성화 방안 토론

• 이상영
  명지대학교 교수

  “비아파트 금융구조 확립해야”

  공식적인 분양보증 시장에서 해결하지 못하는 비아파트(연립주택, 오피스텔, 지식산업센터 등)와 재개발 및 재건축 시장의 금융구조를 확립해서 전세제도로 인한 금융의 위험성을 해결해야 한다.
  민간임대시장 제도도 근본적인 변화가 필요하다. 등록임대사업자와 관련해서 정책적인 혼선이 너무 많다. 어떤 때는 인센티브를 줬다가 어떤 때는 인센티브를 빼앗는것을 되풀이하면서 발전이 없는 답보 상태다.

• 이창무
  한양대학교 교수

  “장기적인 체질개선도 고민하자”

  주택시장에 대한 단기적인 처방도 중요하지만 장기적인 체질 개선도 함께 고민해야 한다. 비아파트의 공급부족 문제는 서둘러 해결해야 할 과제라고 생각한다.
  경제성장기에 만든 개발이익 환수장치가 인구 축소기나 저성장기에 어떤 효과가 있는지도 검토해서 수정해야 한다. 우리나라 공공임대주택 비율이 OECD 국가 중에 상위권에 안착한 만큼 민간임대주택 공급 활성화에 중점을 두는 편이 바람직하다.

• 김영아
  국토교통부 주택건설공급과장

  “현 정부의 규제완화 실효성 기대”

  정부는 여러 가지 공급확대 과제들을 마련해서 추진하고 있으며 업계에서 계속적으로 건의한 내용이나 애로 요인으로 작용하는 부분을 발굴해서 추가적인 규제 완화를 실시한 바 있다.
  국토교통부도 주택공급이 줄어들고 있는 점에 대해서는 심각하게 문제를 인지하고 있으며 규제 완화 영향으로 조금씩 주택공급이 늘어날 것으로 기대한다. 추가로, 다주택자에 대한 여러 가지 세제적인 혜택도 필요하다고 본다.

• 이한나
  매일경제 부동산부장

  “주거사다리 붕괴, 양극화 심화돼”

  정부에서 주택시장의 문제 해결을 위해 여러 시도를 하고 있는데 국회를 통과하지 못하고 끝나버리는 경우가 많다. 야당을 제대로 설득할 수 있는 논리 마련이 필요하고 수요자에 초첨을 맞춰서 설득하는 것이 중요할 것 같다.
  최근 90년대생들이 집중적으로 자기 집을 찾기 시작했는데 주거사다리 역할을 해온 비아파트, 소형주택들의 공급이 중단되면서 주거 양극화가 더욱 심화되고 있는 안타까운 상황이다.

• 김형범
  대한주택건설협회 정책관리본부장

  “주택정책 체감 효과 아쉬움 커”

  주요 통계를 보면 주택시장 정상화가 상당히 늦어지고 있는 것을 알 수 있다. 정부가 작년 9.16 대책부터 시작해서 최근 민생 토론회 후속 조치까지 수차례 부동산시장 정상화 방안을 발표했지만 협회가 회원사로부터 듣고 있는 정책 체감의 효과는 아쉬움이 크다는 것이 다수 의견이다.
  민간주택 공급 기반이 무너지고 향후 주택 공급난이 재연되는 것을 피하기 위한 운영의 묘가 필요하다는 말씀을 정부에 드리고 싶다.

• 이진
  한국부동산개발협회 정책연구실장

  “미분양 매입임대 조건 완화를”

  정부에서 많은 노력을 했지만 금리인상과 부동산PF 문제가 맞물리면서 금융당국과의 메시지는 부조화를 보이고 있다. 그러다보니 시장에서는 경직적으로 움직일 수 밖에 없었고 결국 충격 완화 폭을 더 줄일 수 있는 시점을 놓친 것 같은 아쉬움이 든다.
  현재 도심에 미분양 상태로 있는 양호한 품질의 주택들을 전월세로 전환할 수 있도록 미분양 매입임대 정책을 세심하게 운영해 주길 바란다.