오피스텔은 건축법적으로 업무시설이지만 동시에 준주택으로 분류되고 현장에서는 사업자가 주택과 오피스텔을 혼합하여 건축하는 경우도 일반적이다. 공동주택의 층수제한과 사업계획승인을 위한 세대수 규정으로 인해 한 건물에서 공동주택과 오피스텔을 혼합하여 신축하기도 한다.
공동주택과 오피스텔의 건축법적 규정은 매우 유사하다. 딱 한 가지 큰 차이가 있는 부분이 바로 발코니설치 부분이다. 공동주택은 발코니확장을 인정받아 전용면적에 포함되지 않는 발코니공간을 서비스로 설치할 수 있는 반면에, 오피스텔은 그동안 발코니설치 자체가 금지되어 있었다.
오피스텔은 국토부고시인 오피스텔 건축기준으로 설계기준을 규정하고 있다. 면적과 바닥난방설치유무, 복도폭 등의 건축기준을 규정하고 있는데, 2024년 2월 23일 오피스텔 건축기준이 개정되면서 발코니 설치가 가능하게 되었다. 오피스텔 시장을 조금 활성화해 보고자 발코니설치를 허용해준 것으로 볼 수 있다.
실무적으로 살펴보면 건축법에서는 발코니라는 규정이 있고 노대라는 규정이 있다. 일반적으로 주택에서는 발코니 규정을 적용하는 반면 비주거시설에서는 노대규정을 적용한다.
2024년 2월에 오피스텔에서 발코니설치가 허용되면서 현장에서는 다양한 법적해석과 심의 및 허가기준에 혼선이 불거졌다. 이에 서울시에서는 2024년 5월 20일 오피스텔 발코니설치기준 가이드라인을 마련하여 건축심의 및 건축인허가 업무에 바로 적용할 수 있도록 조치했다. 서울시에서 시행하고 있는 오피스텔 발코니설치기준 가이드라인을 살펴보도록 하자.

① 발코니 설치는 인정, 확장은 불허

가장 큰 이슈는 발코니확장 인정 부분인데, 공동주택과는 달리 오피스텔은 실내 발코니확장을 불허하여 발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는 형태 및 구조로 설계해야 한다.
즉 발코니는 외기에 개방된 노대 형태로 설치해야 하며, 실내화를 위한 창호설치를 금지한다. 또한 발코니는 건축물의 주된 구조를 담당하는 외벽 및 기둥 등에 부가적으로 설치해야 하기 때문에 기둥 바깥으로 발코니를 설치해야 한다. <그림1. 오피스텔 발코니 설치기준 참고>

<그림1> 오피스텔 발코니 설치기준

② 발코니 설치 면적과 비율 제한

설치가능한 발코니 면적은 전용면적에 따라 제한을 두었다. 다만, 건축위원회 심의를 통해 우수디자인 건축물로 인정받는 경우에는 위원회에서 완화할 수 있다. 발코니설치면적을 제한한 것은 획일적이고 단조로운 건축외관을 지양하기 위한 것으로 판단된다. <표 참고>

<표> 오피스텔 발코니 면적과 비율 제한

③ 발코니 설치 가능층수, 최소폭, 난간재질과 난간높이

발코니 거주자의 휴식의 기능과 건물화재시 피난 기능을 수행할 수 있는 역할을 한다. 안전을 고려해 발코니 설치는 3층부터 20층 이하에서만 설치가 가능하다.
피난기능을 확보하기 위한 발코니의 최소 유효폭은 <그림2>에서 보는 것처럼 마감에서 마감까지의 유효폭이 80cm 이상이어야 한다.
부가적으로 설치되는 발코니다 보니 켄틸레버구조로 설치되는 것이 일반적으로, 1.2m 정도의 발코니 설치가 현실적이라고 볼 수 있다. 단, 실외기 설치를 위한 별도의 공간은 예외로 한다.
난간의 재질은 안전유리(강화유리) 사용을 권장하며, 난간의 유효높이는 1.5m 이상이어야 한다.

<그림2> 오피스텔 발코니 유효폭 설치기준

④ 도시미관을 고려한 설비 및 구조

도시미관을 고려해 냉방설비의 실외기를 발코니에 설치하는 것을 지양하며, 빗물 등의 오염을 막기 위해 발코니 우수배관을 계획해야 한다. 이때 외부에서 우수배관이 보이지 않도록 설치한다.
현장에서 항상 고민하는 부분이 바로 우수홈통이다. 디자인을 잘해 놓고 우수홈통이 노출되어 건축외관을 다 망치는 경우가 있기 때문이다. <그림3>에서와 같이 가벽을 추가로 설치하는 방안이나 우수홈통을 위한 별도의 공간을 마련하여 외관에서 최대한 노출이 안되게 계획해야 한다. 설계자와 시공자가 잘 협의하여 디자인적으로 처리해야 할 부분이다.

<그림3> 오피스텔 발코니 우수관 설치기준

서울시 가이드라인, 전국 지자체에서 참고할듯

건축규제를 하나 완화하면 2~3개 규정이 새로 만들어진다. 행정청에서는 도시경관을 향상시키기 위해 아주 세세한 기준을 마련하지만 오히려 그 기준으로 인해 건축의 창의성을 제한하는 경우가 발생한다.
이번에 새로 만들어진 서울시 오피스텔 발코니설치 가이드라인은 전국 지자체에서 참고할 것으로 예상되며, 이와 유사한 기준들이 만들어질 것으로 생각된다. 부디 이 가이드라인으로 다양한 도시경관을 창출할 수 있는 건축물이 만들어지길 고대한다.