Point 1
상속세를 내려면 재산을 화폐가치로 평가해야 한다

우리나라 상속세는 기본공제 5억, 배우자공제 5억원으로 배우자가 있는 경우 10억원을 공제받게 된다. 요즘은 워낙 집값이 상승해 웬만한 집 한 채 있으면 대부분 상속세를 내지만 20년 전만 해도 상속세 과세 대상이 되는 비율이 높지 않았다.
최근 정부에서 상속세를 손보려는 듯한데, 개인적인 생각으로는 상속세 기본공제 금액을 현재보다 3배 이상은 더 높여야 하지 않을까 싶다.
상속받은 주택을 양도 시 과거 재산평가액이 10억이 되지 않아서 상속세 신고를 하지 않은 경우, 국세청은 공시가격으로 평가하여 상속세를 결정하고 마감한다.

Point 2
상속받은 주택 양도시 취득원가를 정하는 기준

상속받은 주택을 양도하는 경우 취득원가로 차감되는 금액은 상속세 신고 시 평가된 그 금액이다. 과거엔 많은 경우 공시지가로 평가해 신고했고 현재는 매매사례가액, 감정가액 등이 많다.
상속세를 많이 내지 않으려면 당장은 그 평가액이 적은 게 유리하지만 이것은 양날의 검과 같다. 양도를 하게 되는 경우는 상속세 평가액이 취득원가가 되기 때문이다. 따라서, 상속세 과세표준에 미달하는 경우라도 그 평가를 적절히 해서 신고를 하는 것이 장래 양도를 위한 절세 준비라고 볼 수 있다.
그렇다면, 상속주택에 대한 가격은 어떤 기준에 의해 화폐가치로 환산할까?

1순위는 상속받은 주택의 거래가격이다(시가)

상속받는 그 주택이 매매, 경매 등을 통해 거래된 경우 그 거래가격을 주택의 가격으로 보는데, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래를 본다.

▶ 매매, 경매 외에도 감정, 공매 등을 통해 해당 주택의 가치를 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 볼 수 있다.

2순위는 유사한 주택의 거래가격이다(매매사례가액)

위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 본다.

▶ 유사주택 거래가격 조회 : 국세정홈텍스 ☞ 조회/발급 ☞ 상속증여재산평가하기

3순위는 공시가격이다

유사한 주택의 거래도 없는 경우 국토교통부장관 및 시장 · 군수 · 구청장이 공시하는 그 상속 주택의 공시가격을 주택의 가격으로 본다.

▶ 아파트 · 빌라: 공동주택공시가격, 단독주택: 개별공시가격

실무사례
소급감정으로 상속주택 평가금액 바꾼 경우

A씨가 올해 3월 매도한 서울 소재 ○○아파트는 남편으로부터 상속받은 자산이다. 상속 당시 과세표준 이하였기 때문에 상속세 신고를 하지 않았는데 양도를 하면서 상속주택의 취득원가에 대한 평가문제가 발생했다.
상속세 신고를 하지 않으면 국세청은 공시가격을 상속재산으로 평가하여 상속세를 결정한다. 본 사례에서도 국세청은 상속 당시의 공시가격으로 상속세를 결정했다.
양도인이 기억하고 있는 상속 즈음의 거래가액은 7억원 내외였지만, 20년 전에는 거래가액에 대한 공시시스템을 도입하는 단계였기 때문에 공신력 있는 매매사례가액이 게시되지 않았고, 공시가격은 겨우 1억 6,000만원 정도였다. 고심 끝에 A씨는 소급감정을 통해 평가액 6억 9,000만원으로 취득원가를 산정해 신고했다.
A씨 사례의 경우 취득원가를 공시지가로 하는 경우와 감정가액으로 하는 경우의 세금 차이는 약 1억 5,000만원 정도다.
사실상 국세청은 소급감정을 인정하지 않는다. 하지만, 판례에서 소급감정을 인정한 사례가 있고 당초 상속 당시 과세표준이 “0”이었기 때문에 소급감정가액을 취득원가로 계산하여 신고할 수 있었다. 물론 다툼이 있을 것은 예상하고 있다.
다음 호에서는 소급감정을 인정한 판례와 인정하지 않은 판례를 사례로 한 번 더 상속주택에 대한 평가에 대해 알아보겠다.