• 부동산PF 평가대상 확대, 평가등급 세분화한다

  금융감독원이 부동산PF 사업성 평가기준 개선방안을 발표했다. 지난 5월에 금융감독원이 발표한 평가기준은 6월부터 적용한다. 최초 평가는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가할 것으로 보인다.
  <그림1>은 향후 적용할 사업성 평가 개선사항 내용이다. 평가대상을 확대하고, 평가등급을 세분화한다. 사업성 평가기준도 좀 더 구체화하고 새로운 사후관리 기준도 마련하고 있다.

  <그림1> 부동산PF 사업성 평가 주요 개선 사항

  

  평가등급 4단계로, 하반기부터 점검 본격화

  2023년말 기준으로 부동산PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준이다. 평가대상을 기존 본PF와 브릿지론 외에도 토지담보대출, 채무보증약정, 새마을금고(관리형 토지신탁, 공동대출 등)까지 포함된다. 평가등급은 현행 3단계에서 4단계로 세분화한다.
  브릿지론 사업장 평가지표를 신설하고. 본PF와 브릿지론 사업장 특성을 감안해 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영한 평가기준을 구체화 했다(표 참조).
  브릿지론은 토지매입, 인허가, 본PF미전환을, 본PF는 공정, 분양, 수익성 등의 사항을 점검하고 세부 평가기준 중 2개 이상 해당시 등급을 부여한다. 다만 대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차 (리스크관리위원회 승인 등)를 거쳐 예외 평가를 허용하게 된다.
  <그림2>에서 보는 바와 같이 사업성 평가결과 <부실우려 사업장> 진단을 받으면 상각이나 경 · 공매를 통해 매각을 추진한다. 이렇듯 올 하반기부터 본격적인 부동산PF 사업성 평가가 진행되는 만큼, 주택기업들이 현재 보유하고 있는 사업장의 상황을 잘 살펴 금융당국의 정책에 대응해야할 것이다.

• <그림1> 부동산PF 사업성 평가 주요 개선 사항

  

<표> 사업성 평가기준 개선 전 · 후 비교(유의 · 부실우려 등급)

• 현행
  구분	평가기준(예시)
  악화 우려	주택도시보증공사의보증사고 중대한 권리침해발생으로 인한 진행 불가 계획 대비 2년 이상장기 지연 비우량 시공사 지급보증 · 채무인수 & 사업장이 양호등급이 아닌 경우

• 개선
  구분		<평가예시> 다음 중 2개 이상 해당 시 등급 부여
  유의	브릿지론	(토지매입) 최초 대출 만기 도래 & 토지매입 미완료 (인허가 · 본PF전환) ①최초 대출 만기 도래 후 상당한 기간(예: 6개월) 경과 & 인허가 미완료또는 ②인허가 완료 후 상당한 기간(예: 12개월) 경과 & 본PF미전환 (수익성) 수익구조(총사업비, 시장 수급 상황 등) 상당히 악화 (기타) 시행사 구조조정(자율협약, 워크아웃, 회생절차) 중단
  	본PF	(공정) 계획 대비 상당히 부진 (분양) ①계획 대비 상당히 부진(예: 분양개시 이후 18개월 경과시 60% 미만)또는 ②준공예정일 이후 상당한 기간(예: 12개월) 경과 & 매도 등 미완료 (수익성) 수익구조(총사업비, 시장 수급 상황 등) 상당히 악화 (기타) 시행사 · 시공사 구조조정(자율협약, 워크아웃, 회생절차) 중단
  	공통	(금융) 여신만기 3회 연장 / (연체유예) 연체이자 납부없이 만기연장 (경공매) 경공매 2회 유찰 / (연체) 연체 중
  부실 우려	브릿지론	(토지매입) 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 6개월) 경과 & 토지매입 미완료 (인허가 · 본PF전환) ①최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 12개월) 경과 & 인허가 미완료 또는 ②인허가 완료 후 장기간(예: 18개월) 경과 & 본PF미전환 (수익성) 수익구조(총사업비, 시장 수급 상황 등) 매우 악화
  	본PF	(공정) 계획 대비 매우 부진 (분양) ①계획 대비 매우 부진(예: 분양개시 이후 18개월 경과시 50% 미만) 또는 ②준공예정일 이후 장기간(예: 18개월) 경과 & 매도 등 미완료 (수익성) 수익구조(총사업비, 시장 수급 상황 등) 매우 악화
  	공통	(금융) 여신만기 4회 이상 연장 / (연체유예) 연체이자 납부없이 만기연장 (경공매) 경공매 3회 이상 유찰 / (연체) 연체 중

<그림2> 부동산PF 사업성 평가 및 점검 체계

표, 그림 자료: 금융감독원(2024.5),
부동산PF 사업성 평가기준 개선방안