• 서울시는 주요 역세권 지역을 비롯해서 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%가 지구단위계획구역에 속해있다. 지구단위계획은 도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부 지역의 토지이용을 보다 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관개선 및 양호한 환경을 확보하는 등 당해 지역을 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이다. 종종 지구단위계획으로 도시계획을 변경시켜 주택사업을 추진하는 경우도 있다.
  지구단위계획구역에는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 및 높이 등의 규제가 새롭게 적용된다. 제도를 도입한 지 24년이 흐르면서 규제 누적과 인구감소, 디지털전환, 기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 계속됐다.
  지구단위계획구역을 자세히 들여다보면 ‘소규모 필지들의 공동개발’을 필수요건으로 제한해 개발 자체를 어렵게 만들어 놓은 지역들이 상당하다. 특히 인센티브 항목에 따라 용적률을 올려주는 용적률 상한제도에 대한 불만이 상당했다.
  그동안의 지적에 따라 서울시는 지구단위계획을 대대적으로 개편하는 방안을 발표했는데, 주요 내용을 살펴보고자 한다. 이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용된다.

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서울시, 기준용적률 하향 규정 폐지하고 인센티브 늘린다

그동안 지구단위계획구역에서는 준주거 및 상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100%~300% 낮게 설정했다. 애초 하향된 용적률에서 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등의 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해왔다. 소위 용적률을 더 받으려면 인센티브 항목을 적용하라는 당근과 채찍을 적용한 것인데, 실제로 업무를 하다 보면 상한용적률을 다 찾지 못하는 경우가 대부분이다.
예를 들어, 현재 준주거지역은 기본용적률이 400%인데 지구단위계획구역내 준주거지역에서는 300%로 시작한다. 여기에 인센티브를 적용해도 350% 정도를 찾는 데 그치는 경우가 많다. 이번 개편 후에는 지구단위계획구역 내 준주거지역도 일반 준주거지역과 마찬가지로 기본용적률 400%를 적용받게 된다.(표 참조)

<표1> 용적률 계획기준 개선(안):
용도지역 변경이 없는 지역

※ 도시계획조례 및 시행규칙 개정후 시행

앞으로 지구단위계획구역에서 기준용적률 하향이 사라지고 조례용적률과 동일한 용적률을 적용받게 된다면, 용적률이 50%~70% 정도가 상향되기 때문에 건축 연면적이 증가하는 효과가 나올 수 있다.
여기에 추가로 서울시에서 추진하는 정책 방향에 부합하는 미래도시정책, 공공성 항목을 도입할 경우, 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되기 때문에 최종적으로 150%~170%까지 용적률 상향이 기대된다. 주요 역세권이나 도심지역의 경우 그 혜택이 가장 클 것으로 예상된다.

공개공지 설치시 상한용적률 적용을 전 지역으로 확대한다

그동안 준공업지역 등 특정대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대될 예정이다.
예를 들어, 일반상업지역인 지구단위계획에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 이번 기준개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다.
지능형건축물, 특별건축구역 등도 인센티브 확대 대상에 추가된다. 공개공지, 지능형건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지로 상향될 예정이다.
또한 변경 시기에 따라 달라지는 용적률 산정기준을 2000년 7월 1일로 통일한다. 2000년 이전 용도지역 변경 여부는 관할 구청이나 서울시 도시계획포털(urban. seoul.go.kr)에서 확인이 가능하다.

공개공지 설치시 용적률 상한적용률 적용

미래도시정책에 대응하는 새 인센티브 항목 마련한다

이번 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안의 핵심은 인센티브 항목 변화에 있다고 해도 과언이 아니다. 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야, 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단하고 새로운 항목을 도입하게 된 것이다.
새롭게 추진하게 되는 인센티브 항목은 스마트도시, 탄소중립, 디자인혁신, 녹지생태도시, 그리고 지역맞춤형 인센티브 등이다. 로봇친화형 건물, UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립 및 녹지생태도심 등 서울시에서 추진하는 미래도시와 공공성확대의 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환하게 된다.

허용용적률 인센티브 항목 개선(안)

자료 : 서울시 보도자료(2024.4.19.)

지구단위계획구역 용적률 개편 효과, 일반주거지역으로 확대해야

최근 침체된 건설산업을 활성화하기 위해 여러 정책이 개편되고 있다. 오피스텔 발코니 설치허용(시행 중), 도시형생활주택 평면 규제 개편과 공유주차대수 관련 주차장 설치완화는 2024년 7월 17일 시행 예정에 있다.
그동안 업계에서 꾸준히 요구해온 용적률 상향문제는 일부 지구단위계획구역의 인센티브 개편을 통해 100%~170%정도 상향시키는 방향으로 추진된다. 다만 이 개편에 해당되는 지역이 주로 역세권이나 대규모 프로젝트 경우에 한정될 것으로 보인다. 보다 더 과감하게 일반 주거지역도 인센티브 규정을 도입시켜 용적률을 상향시키는 정책 개편 확대가 절실히 요구된다.
건축규정 개편을 추진해도 현재 건설경기가 살아날지 의문이다. 따라서 세제개편까지 완화하는 정책을 추진해야 건설산업이 되살아날 것으로 기대한다.