• ‘부동산PF의 질서있는 연착륙 위한 방향’ 발표
  사업성 평가 4단계로 나눠 6월부터 평가 실시
  양호, 보통, 유의, 부실우려로 세분화

  금융당국이 320조원에 달하는 부동산PF 구조조정에 돌입했다. 금융위원회가 지난 5월 14일 발표한 ‘부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책방향’에 따르면 사업성 평가를 브릿지론과 본PF로 나누어 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)를 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화한다. 이에 따라 ‘유의’ 등급은 재구조화, 자율매각하고 최하등급인 부실우려는 상각, 경공매를 통해 신속하게 정리하는 것을 원칙으로 하고 있다.
  현재 연체 등 부실이 발생한 사업장을 대상으로 6월부터 사업성 재평가를 실시해서 9월부터는 본격적으로 구조조정 매물이 나오기 시작할 것으로 예상된다.

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업계, 공정률, 분양률, 부지매입, 인허가 기준 등
현실과 동떨어진 엄격한 기준에 “우려” 표명
일시적 문제 현장이 강제 구조조정 대상 될 수도

사업성 평가기준을 받아 든 건설업계는 우려가 깊어지고 있다. 질서있는 연착륙이라는 설명과 달리, 금융당국은 개발금융 관리를 그동안 주력했던 ‘안정’에서, 손실을 감수하고라도 속도감 있게 ‘부실처리’로 밀어붙이겠다는 방향 대전환의 신호탄을 쏘아 올린 것으로 해석되기 때문이다. 발표된 평가기준을 그대로 적용하면 국공유지 매입, 지구단위계획 수립, 매도청구 등으로 일정이 지연되는 정상사업장도 부실로 정리되고 금융기관도 연쇄적으로 부실화가 상당히 우려된다.
무엇보다 평가등급에서 구조조정 대상이 되는 ‘유의’와 ‘부실우려’를 판단하는 공정률, 분양률, 부지매입, 인허가 기준이 주택사업 현실과는 동떨어져 있다는 지적이다. 현실과 동떨어진 엄격한 기준이 적용되면 정상 사업장에서도 주택시장 침체시기에 흔히 나타날 수 있는 일시적인 사업지표 부진으로 강제 구조조정의 대상이 될 수도 있다는 것이다.

본PF 사업장의 ‘분양률’ 평가기준도 지나쳐
분양률 커트라인 ‘50~60%’로 높여
정상적인 사업진행 가능한 곳까지 ‘부실우려’로 분류

특히, 보증기관의 PF보증이나 분양보증을 받은 사업장에 공정률과 분양률을 평가기준으로 하는 것은 적절치 않다. PF보증 사업장에서 연체 등이 발생하면 금융기관은 보증기관에 사고처리를 신청하고 대출원금을 회수할 수 있고 분양보증을 받으면 보증기관이 준공을 책임지게 된다. 사업장 공매는 보증기관이 사고처리 후에 신청하는 것이어서 금융기관에 선택권이 있을 수도 없다.
비보증 사업장의 경우도 정상적인 사업추진을 위한 적정 분양률을 보면, 초기 분양률은 30%이면 착공이 가능하고 70~80%이면 완공까지 가능한 것이 현실이다.
그런데 이번 정부가 발표한 PF사업성 평가기준에서는 분양개시 이후 18개월까지 분양률이 60% 미만일 때 ‘유의’, 분양률이 50% 미만일 때 ‘부실우려’로 분류하고 있다. 정상적인 사업 진행이 가능한 사업장까지 부실사업장으로 둔갑 시켜서는 안된다.

6월 시행 빨라, 내년 이후로 1년 유예해야
중소건설사 피해가 가장 클 것으로 보여
부동산PF 연착륙 하려면 수요부터 회복돼야

당장 6월부터 시행하는 것도 빠르다. 연초부터 금융당국의 요구로 적립금을 충당해온 금융기관은 논외로 치더라도, 건설사는 연체이자 납부, 추가적인 자금조달 마련을 위한 준비기간이 턱없이 부족했다.
더욱이 본PF 전환이 지연되고 있는 브릿지론 사업장 비중이 높은 중소건설사는 자금력이 좋은 대형건설사에 비해불이익을 당할 우려가 상대적으로 크다. 3,000개가 넘는 PF 사업장 정리에 빠른 속도만 내세우면 양호한 중소건설사의 정상 사업장까지 구조조정에 내몰릴 수 있는 것이다. 건설사들이 변경된 평가기준에 적응하고 대비할 수 있도록 시행일을 내년 이후로 1년 유예해야 할 필요가 있다.
부동산PF 사업장의 질서있는 연착륙을 통해 금융시장 건전성과 주택 공급이 정상화되기 위해서는 무엇보다 수요가 먼저 회복되어야 한다. 수요 진작을 위해서는 금융위기 등 과거 주택시장 침체 시기에 시행됐던 미분양주택 취득세 감면 등 수요대책들의 재시행과 무주택자, 신혼부부, 청년 등 주거지원 계층에 대한 우대금리 적용 등 주택담보대출금리 인하가 조속히 시행되어야 한다. 이와 함께 자칫 신규사업의 여신에 차질이 생기지 않도록 부실사업장 충당금 적립의 강도와 구조조정 속도 조절에 신중을 다해주길 바란다.