하자담보책임과 분쟁 해결 수단 고찰

현재 공동주택의 하자를 둘러싼 분쟁은 민사소송을 통해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(이하 ‘하자담보추급권’)을 행사하는 방식으로 진행되고 있으나, 이러한 분쟁 해결 방식이 과연 분쟁 저감과 갈등 해소를 위한 적절한 수단인지에 대해서는 진지한 성찰이 필요하다.
분양자 · 사업주체 · 시공사가 부담하는 하자담보책임은 공동주택의 안전과 쾌적한 주거권 보장이라는 공법적 측면과, 입주자 · 구분소유자들의 유상계약 체결에 따른 재산권 보호라는 사법적 측면이 공존한다.
주택건설촉진법(이하 주촉법) 제정 당시에는 이러한 공법적 측면을 고려해 하자담보책임의 주된 내용을 ‘하자보수 책임’으로 구성하고, 하자담보추급권은 일반 민사 법리에 따라 행사하도록 하는 입장을 취했다.
그러나 이후 집합건물법이 제정되면서 하자담보책임에 대한 공법적 측면을 간과한 채, 계약 책임과 구분되는 별도의 법정 책임으로서 하자담보책임을 규정하고, 그 범위를 무한대로 확대했다. 이에 대해 법원은 주촉법과 집합건물법에 따른 권리를 독립적으로 행사할 수 있는 것으로 관계를 정립했다. 이것이 하자 개념과 분쟁 해결 수단을 민사화하는데 상당한 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.
이후 주택법 개정 등을 통해 양자의 관계를 재정립하고자 하는 시도가 있었으나, 법원은 이에 대해서도 양자의 관계를 독립적으로 파악하면서, 다만 하자의 범위를 발생기간 기준으로 제한하는 주택법의 규정을 선택적으로 수용했다.
이러한 판례 이론은 하자담보책임의 공법적 기능을 복원하는 것이 아니라 상당한 혼란스러움을 감수한 채 사법적으로 행사되는 하자담보추급권의 범위만을 제한한 것에 불가하다.

하자담보책임에 관한 법원의 입장 정리

공동주택 하자 분쟁에 대한 진지한 성찰 필요

이후 집합건물법 개정 및 공동주택관리법의 개정으로 법령 적용의 혼란은 해소됐으나, 양자의 관계는 여전히 독립적으로 파악되고 더 나아가 공동주택관리법에서 ‘하자보수책임’ 외에 ‘하자담보추급권’을 명시적으로 규정함으로써 하자담보책임의 공법적 기능은 오히려 쇠퇴한 모습을 보이고 있다.
공동주택으로부터 발생하는 위험을 방지하고, 입주자들의 삶의 질을 향상하며, 하자분쟁의 저감을 통한 사회경제적 비용 지출을 줄이기 위해 하자담보책임이 갖는 공법적 목적과 기능을 복원하는 방안에 대해 진지한 성찰이 필요한 시점이라고 생각된다.

손해배상청구권 동일하게 규율되어야

「공동주택관리법」 제37조제3항에 따라 공동주택의 하자의 판정 및 보수비용의 산정방법 등에 관하여 하자판정기준을 준용할 수 있게 되었고, 「공동주택관리법」(2017.4.18.개정) 제37조제2항에 의하여 입주자대표회의 등에게 하자보수에 갈음하는 손해배상청구원이 인정됐다.
따라서 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 각 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 동일하게 규율되어야 할 것이다.

콘크리트 균열에 관한 하자판정 기준 통일해야

일례로, 공동주택의 하자에서 콘크리트 균열 중 허용균열폭 내 균열에 대한 하자 판정에 대해 하자심사분쟁조정위원회와 법원의 기준이 다르다. 결국 손해배상을 더 많이 인정해주는 법원으로 사건이 제기된다.
하자판정 기준을 통일해야 할 필요성이 있고, 그 기준이 통일이 된다면 건설관계 전문가들이 모인 하자심사분쟁조정위원회가 하자분쟁 해결의 주도적인 역할을 할 것이고, 법원으로 소가 집중적으로 제기되는 현상을 막을 수 있을 것이다.

국토교통부의 하자심사분쟁조정위원회 운영

국토교통부에는 하자심사분쟁조정위원회가 있는데 크게 하자심사, 분쟁조정, 분쟁 재정제도를 운영한다. 하자심사는 하자 여부를 판정하는 것이고, 분쟁조정은 하자와 관련된 민사에 관한 분쟁을 재판에 비해 간단한 절차에 따라 당사자간 상호 양해를 통해 해결하는 것이다. 분쟁재정은 준사법적 절차로, 조정에 비해 진행방식이 엄격하고 처리기간도 2배로 소요된다. 정원 60명으로 구성된 하자심사분쟁조정위원회에서 처리하는 사건이 한 해 약 4,000건에 달한다.

바닥구조, 도장공사 등 하자판정기준 개정 계획

준공 전 바닥충격음 차단성능 확인을 의무화하는 「주택법」이 2022년 8월 개정됨에 따라, 금년 하반기부터 적용대상 아파트가 등장한다. 이에, 국토교통부에서는 바닥구조 하자판정기준을 마련하기 위한 연구용역(2023.7~2024.2)을 진행 중이며, 금년 상반기에는 고시 예정에 있다. 또한 도장공사의 세부공사 용어를 건축공사 표준시방서에 맞게 변경하는 등 도장공사 하자판정기준을 마련 중이다.

개별 사안에 따른 합리적인 하자담보책임 물어야

주관적 하자 개념과 관련해, 설계도서 내지 계약내용과 다르기만 하면 객관적 하자 여부에 관계없이 하자담보책임이 인정되는지에 대해 법리 정립이 필요하다. 최근 하급심 법원에서는 하자판정 기준을 판단할 때 준공 도면도 살펴보고 당사자의 주장에 따라서 계약 내용과 홍보 내용까지도 다 같이 아울러 살펴보는 추세다. 선분양 후시공 방식, 임의적 상향 시공 등 개별 사안에 따라 타당하고 합리적인 하자담보책임이 적용될 필요가 있다.

하자담보책임 일원화 법리 명확한 정립 필요

집합건물법에서는 구분소유자의 권리가 먼저 보호되기 때문에 시공자는 하자담보책임의 부담자라고도 한다. 공동주택관리법에서는 집합건물법과는 달리 시공자의 직접적인 하자담보책임요건 자체는 배제되어 있다. 집합건물법과 공동주택관리법상 하자담보책임 일원화를 시킨 입법 개선에 따라, 구분소유자들의 권리보호 필요성 차원에서는 법리가 좀 더 명확해야 한다.

건설감정실무 기준의 개정 필요성

하자소송이 기획소송처럼 번지는 가장 큰 이유는 하자소송 실무가 건설실무를 반영하지 못해 현실에 맞지 않는 거액의 하자보수비가 인정되기 때문이다. 따라서 건설감정실무 기준이 건설실무를 제대로 반영하도록 개정하는 일이 시급하다. 더불어, 법조인과 감정인의 건축에 대한 기초지식 제고가 필요하며, 시공사들은 인공지능을 활용해 관련 자료를 최대한 축적해야 한다.

건설사들의 하자 소송 시각 재고

아직도 일부 건설사들은 변호사라면 누구나 하자 소송을 잘 수행할 것이라고 생각하는데, 실제로는 수많은 감정 항목마다 어떠한 법리적 주장을 펼쳐야 할지 정하는 데 어려움을 겪고 있다. 우리 법인은 사내 엔지니어들과 수시로 협의하고 토론을 한 끝에야 실무적으로 적합한 서면을 작성할 수 있었다. 그만큼 하자소송은 전문 변호사와 엔지니어의 협업이 필수적이므로 건설사들도 하자 소송을 바라보는 시각을 재조정해야 할 것이다.

손해배상금의 용도 규율 필요성

현재 대부분의 하자분쟁 소송이 하자의 보수보다는 하자보수에 갈음하는 손해배상의 청구에 집중되어 있다. 하자 갈음 손해배상이 인정되는 경우 입주자에 대해 손해배상금이 분배되어, 하자보수에 투입되지 않는 실정이다.
따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 하자의 보수에 사용될 수 있도록 유도하거나 의무화할 필요가 있다. 하자보수는 공동주택이라는 물건의 하자에 대한 것이므로 손해배상금도 물건의 하자보수에 사용되는 것이 사회적 정의 및 공동주택 관리에도 바람직하다.

손해배상금 용도 의무화 법 신설(예시)

하자보수 종료에 따른 법률관계의 명확화 필요

공동주택관리법 시행령에서는 하자보수 완료시 사업주체의 통보의무만 규정하고 있다. 하자보수의 완료 개념, 완료 확인 절차, 종료와 해당 하자 외 하자의 관계를 명확히 정리해야 한다.