토큰증권, 빠르면 2024년 발행 유통될 전망

토큰증권, 빠르면 2024년 발행 유통될 전망우리나라는 증권법에서 다양한 증권들의 발행, 유통, 운용에 관한 내용을 규정하고 있다. 이중 지분증권, 채무증권, 파생결합증권, 증권예탁증권은 이미 운용이 되고 있으나, 비금전신탁 수익증권과 투자계약증권은 법적인 규율이 미비한 상태로 존재하고 있다.
그러던 중 금융위원회는 2023년 2월 6일 ‘토큰증권 발행·유통 규율체계 정비방안’을 발표한 데 이어 3월 6일에는 전자증권법과 자본시장법 개정안을 2023년 상반기에 국회에 제출하겠다고 밝혔다. 토큰증권이 빠르면 2024년 발행·유통될 전망이다.
토큰증권은 현실 세계의 자산을 토큰화한 것이다. 부동산, 음원, 미술품 등 실물자산을 신탁해 발행한 비금전신탁 수익증권을 기초자산으로 증권(토큰증권)을 발행하며 이때 블록체인 기법을 이용한다.
대표적인 토큰증권으로 카사코리아의 DABS(Digital Asset Back Security)가 있다. 건물을 매입하여 신탁사에 신탁하고 신탁사의 수익증권을 기반으로 증권을 발행해 다수의 투자자에게 투자금을 유치한 후 운영수입과 매각수입을 배당하는 방식으로 운영된다.

금융위원회 토큰증권 발행·유통 규율체계 정비방안

부동산 PF 브릿지론에 유용한 토큰증권

토큰증권은 부동산 PF의 브릿지론에도 응용을 할 수 있다. 지금까지 브릿지론은 시행사가 토지계약 후 계약금 10%를 지급하고, 브릿지론으로 1순위(금융기관)와 2순위(후순위, 증권사) 등에서 자금을 동원해 토지를 인수했다. 사실 브릿지론에서는 후순위를 모집하는 데 상당한 어려움을 겪는다. 하지만 토큰증권을 이용하면 여러 투자자를 모집하여 리스크를 분산할 수 있고, 1인당 투자금이 적어 모집도 용이할 수 있다.
예를 들어, 100억짜리 토지를 인수할 때 계약금 10억은 시행사가, 60억(LTV 60%)은 금융기관에서, 나머지 30억은 1인당 1,000만원씩 300명에게 토큰증권을 발행하면 된다.

부동산 토큰증권 브릿지론 구조(STO)

블록체인기법 이용해 보안·편리성 높여

토큰증권은 기존의 전자증권이 아닌 블록체인 기법을 이용해 발행하기 때문에 보안과 편리성이 높다. 개발사 또는 시행사는 블록체인으로 토큰을 발행할 수 있는 증권사를 통해서만 토큰증권 발행이 가능하다.
또한 발행된 토큰은 거래소를 통해 비교적 손쉽게 유통할 수 있다. 상장된 리츠를 거래소에서 매각할 수 있는 것과 같은 이치다. 부동산거래의 어려움 가운데 하나가 매각이 어렵다는 점인데, 이렇게 거래소를 통하면 언제든지 매각해 현금화할 수 있다.
토큰증권은 외국에서는 증권형 토큰으로 불린다. 우리나라에서 토큰증권이라는 이름으로 명명한 것은 사람들이 가상자산인 비트코인이나 이더리움 등과 혼동하지 않고, 블록체인 기술을 이용하여 발행된 증권이라는 것을 강조하기 위해서다.

브릿지론, 미분양 물건 해결에도 도움될 것

홍콩 등 외국에서는 토큰증권이 부동산 PF의 선/중/후순위에도 사용된다. 미국 콜로라도 세인트레지스 아스펜 리조트 개발에도 토큰증권이 유용하게 활용된 바 있다. 리츠 설립을 통해 사업을 진행하려고 했으나 절차와 기간이 오래 걸리게 되자 토큰증권을 발행해 한달만에 자금을 조달했다.
이렇게 토큰증권은 ①빠르고 손쉽게 자금을 모집할 수 있고, ②여러 사람에게 리스크는 분산하고 수익은 배당하며, ③중간에 자기 토큰을 매각하여 사업 중간에 투자금을 유동화 할 수 있는 시스템이다.
증권사가 전단채를 발행하고 그 전단채를 매입 확약한 많은 증권사들이 현재 유동성 위기에 몰려 있다. 증권사가 본연의 업무인 주식 등의 거래 중개 사업으로 수익을내도록 유도하고자 하는 것이 현재의 부동산 PF위기를 해결하는 정부의 뜻이라고도 보인다.
전단채 발행이 어려워진 부동산시장에서 토큰증권은 브릿지론과 미분양 물건 등의 해결에 많은 솔루션을 줄 것이라 기대된다.