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‘1.3대책’ 이후
부동산시장 동향과 대응방향
올해 초 정부가 1.3대책을 발표한 이후 주택시장에 변화가 감지되고 있다.
지금 시점에서 정부는 부동산시장 정상화를 위한 고삐를 늦춰서는 안 된다.
시장기능이 제대로 작동할 수 있는 기회로 삼아야 한다.
글 두성규
목민 경제정책연구소 대표
1.3대책 이후 완만한 효과, ‘초양극화’는 문제
지난해 하반기 이후 고금리 시대로의 급격한 진입에 따른 충격에서 국내 부동산시장이 쉽사리 헤어 나오지 못하고 있다. 이를 지켜보던 윤석열 정부는 2023년 벽두에 서울 강남3구·용산구를 제외한 모든 곳의 부동산 규제지역을 해제하고 분양권 전매제한 기간을 대폭 줄이는 등 주택시장 연착륙을 위한 ‘1.3대책’을 발표하며 적극적으로 대응에 나섰다.
이에 부동산시장에서는 다주택자에 대한 규제 완화, 실거주 요건 완화까지 포함된 전방위적 규제 완화조치로 그나마 가격하락의 급락세가 줄어드는 등 완만하게나마 효과가 나타나고 있는 듯하다.
다만 아쉬운 부분은 정책의 효과가 서울과 수도권 그리고 지방 등 지역별로 온도 차가 분명하게 확인될 정도로 ‘초양극화’를 보인다는 점이다. 또한 종부세를 비롯한 세제 분야나 재건축초과이익 환수 그리고 민간택지에서의 분양가상한제 등 관련 제도의 본질적 개선까지는 아직도 갈 길이 멀다는 점일 것이다.
아마도 정책의 완성단계에서 요구되는 입법과정이 여소야대라는 벽 앞에 가로막혀 별다른 진전을 보이지 못하고 있기 때문일 것이다.
미분양 방치 시, 시행·시공사 줄도산 위험
금리인상의 급격한 진행에 따른 충격파는 수요층뿐만 아니라 공급의 핵심을 담당하고 있는 건설현장에도 고스란히 전해지고 있다. 원자재가격은 급등하고 건설 인건비도 크게 상승하는 등 공사원가의 상승이 불가피한 상태에서, 사업비 조달환경은 더욱 악화 일로를 겪는 등 건설업체의 위기 탈출구가 거의 보이지 않는다.
또한 움츠린 수요심리로 청약시장에선 찬바람이 불고, 분양가격은 더욱 추가 인하를 요구받고 있는 것이 작금의 시장 분위기다. 그럼에도 건설업체로선 미분양 혹은 수익성 악화를 지켜볼 수밖에 없는 처지에 놓여 있다.
특히 미분양의 급증은 건설업체의 존폐 여부를 위협하는 상황으로까지 연결될 수도 있다는 점에서 예사롭게 볼 일이 아니다. 올 1월 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만 5,359가구로 전년 동월(2만 1,727가구) 대비 274%(5만 3,632가구)가 늘었으며 증가 속도도 빨라지고 있다. 주무장관은 미분양이 10만호가 될 것을 각오해야만 하고 좀 더 주택가격의 거품이 꺼져야 한다고 하지만, 이는 미분양 상황을 방치함으로써 중소건설사들을 파국으로 내모는 것과 다름이 없다. 특히 준공 후 미분양 단계에 이르면 시행사와 시공사의 줄도산 가능성도 배제할 수 없다.
주택시장의 구조적 문제점을 해소하고 중장기적으로 안정적인 시장을 구축하려면
이전 정부의 과도한 간섭 및 규제중심의 낡은 정책추진방식을 과감히 벗어던져야 한다.
주택건설업체들이 어려운 환경속에서도 묵묵히 주택건설에 매진할 수 있는 제도적 환경도 마련해주어야 한다.
주택공급 ‘이상징후’, 윤석열 정부 ‘270만호’ 난항
우리가 간과해선 안되는 것이 있다. 바로 국내 부동산시장 침체에 따른 주택공급 전선의 이상징후다. 올해 들어 건축허가, 착공, 준공 모두가 감소세다. 시각을 좀 더 크게 가져가면 공급의 한 축을 담당하는 민간건설업계가 지금의 위기 상황에서 제대로 벗어나지 못할 경우 현재 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 중장기적 관점에서의 수급균형을 위한 공급계획도 흐트러질 수 있다.
뿐만아니라 부동산시장에 지속적인 불안 요인으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다. 윤석열 정부의 임기내 270만호 공급이 물거품이 될 수도 있고, 3기 신도시 건설의 추진동력도 약화될 수 있다. 한참 법제화 움직임이 일고 있는 1기 신도시 정비계획도 앞날이 녹록치 않을 수 있다. 또다시 공급부족에 따른 가격 상승으로 이어지는 굴레에 빠질 수도 있는 것이다.
게다가 금리인상에 따른 사업성 하락 때문에 사업비 조달이 어려워지고 금융권의 몸 사리기로 인해 부동산PF 단계에서 거의 막혀있다. 최악의 경우 건설사들이 유동성 위기를 겪거나 부도를 맞게 되면 고금리에 따른 자금시장 경색이 금융시장 붕괴까지 연결될 수 있다.
정부는 부동산시장 회복 기회 놓치지 말아야
그나마 현재의 국내 부동산시장은 ‘1.3대책’ 등에 힘입어 급매물 소화 등에 따른 거래가 늘어나고 있어 고무적이다. 2022년 하반기 이후 약세를 보여온 실거래가지수도 7개월 만에 처음 상승 전환하는 등 분위기 전환 조짐도 일부에서나마 등장하고 있다.
국토연구원에 따르면, 올해 2월 전국 주택 매매시장 소비심리지수도 102.1로 나타나 2022년 6월(103.0) 이후 가장 높은 수치를 보이고 있다. 이는 6개월 만에 소비심리가 하락에서 벗어나 보합국면으로 돌아선 것을 의미한다. 이제 우리는 윤석열 정부의 출범을 계기로 부동산시장을 제자리로 돌려놓을 수 있는 기회를 얻게 되었다. 주택시장의 구조적 문제점을 해소하고 금리변동과 상관없이 중장기적으로 안정적인 시장 상황을 구축하려면 이전 정부의 과도한 간섭 및 규제중심의 낡은 정책추진 방식을 과감히 벗어던져야 한다. 그래서 시장기능이 제대로 작동할 수 있도록 해야 한다.
또한 힘겹게 주택을 마련했거나 계획 중인 2030세대를 중심으로 한 ‘영끌족’들의 탄식과 절망감을 해소할 수 있는 청약제도의 보완과 세제의 구조적 개편 등으로 희망의 메시지를 안겨주어야 한다.
동시에 주택건설업체들이 어려운 환경하에서도 장기적 안목으로 어려움을 딛고 묵묵히 주택건설에 매진할 수 있는 제도적 환경을 구축하는 것이 중요하다.
그래야만 주택시장의 수요와 공급 등 모든 측면에서 시장이 제대로 유지되고, 국민도 더 이상 부동산시장의 변동성에 휘말려 고통받는 일이 없이 주거 안정의 큰 틀 위에서 행복한 삶을 영위할 수 있게 될 것이다.