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최근 주택시장에서 경착륙 위기 신호가 감지되고 있다.
금리, 규제, 원자재 수급, 소비자심리 등 다양한 요소들이
주택시장의 방향타를 두고 힘을 겨루는 실정이다.
2월 28일 개최된 ‘주택시장 위기 대응방안 국회 토론회’를 통해
국내 주택 · 부동산 · 경제 · 건설 · 정책 관련 전문가들의 해법을 들어본다.
③ 주택시장 정상화 방안 토론
“건설사 유동성 지원과
미분양주택 해소에 힘 보태야
주택시장 연착륙을 위해서 어떤 실효성 있는 대책이 필요할까.
이번 토론회에 패널로 참석한 업계와 전문가 4인의 의견을 한 자리에 모았다.
정리 구선영
강민석
KB경영연구소 부동산연구팀장
공급물량 조절 필요, 도심내 재건축은 활성화해야
최근 주택가격 지표들을 보면 2008년 금융위기 때보다 훨씬 빠른 속도로 가격이 떨어지고 있다. 또한 금융위기 때는 수도권을 중심으로 가격이 하락한데 비해 지금은 비수도권까지 동시에 하락한다는 차이가 있다.
미분양이 10만호를 넘어설 것이라는 우려가 있는데, 대형평수가 많던 금융위기 때와 비교하면 지금은 중소형평수 위주의 물량이기 때문에 실수요자 접근이 가능해 보인다. 그럼에도 미분양 10만호를 넘어섰을 때의 충격을 고려한다면 연착륙을 위한 대안이 필요하다.
현재의 공급을 줄이면 몇 년 후 공급부족 문제가 생길 것이라는 지적이 많다. 그러나 3기 신도시의 공급시기와 물량은 유동성있게 조절할 필요가 있어 보인다. 다만 도심내 재건축은 계속 활성화 되도록 뒷받침해야 한다.
PF문제는 정상적으로 진행되던 사업장이 급작스러운 외부요인에 의해 망가지게 되는 경우라면 되살리는 대책을 마련할 필요가 있다.
마지막으로 이번 기회에 주택정책의 변동성을 줄이는 노력이 필요하다. 다주택자에 대한 시각이 시장 상황에 따라 달라지는 것도 문제다. 재건축의 경우도 장기적 플랜을 세워야 한다. 그래야 주택가격이 급격히 오르고 떨어지는 것을 막을 수 있다.
박선영
동국대학교 경제학과 교수
주택시장 참여자들의 적절한 고통 분담이 필요하다
현재의 글로벌 거시환경을 볼때 그동안 과열되었던 부동산투자가 정리되는 것은 피할 수 없을 것 같다. 미국의 금리 수준이 꽤 오래 지속될 것으로 보이기 때문이다.
지금으로서는 부동산시장 연착륙을 유도하는 것이 가장 중요하다. 2008년 금융위기와 비교해 볼 때 상황이 더 좋지 않기 때문이다.
다행인 것은 지난해 레고랜드 사태 이후 정부가 빠르게 대응했다는 점이다. 우리나라의 경우 내부적인 문제를 감당할 만큼 충분한 자본을 갖고 있기 때문에 지금의 문제도 잘 해결하고 넘어갈 수 있을 것이라고 본다.
단기적으로는 올해의 경우 미분양으로 인한 지방의 구조조정을 피할 수 없을 것 같다. 시장 참여자들이 함께 고통을 적절하게 분담해야 시장이 빠르게 안정될 수 있다.
중장기적으로는 부동산정책의 거시건전성에 대해 점검해야 한다. 부동산금융이 왜 자꾸 버블을 일으키고 버블이 꺼지는 비효율적인 일을 발생시키는지 파악해서 근본적으로 대응해야 할 것이다.
한편, 미분양해소를 위해 수요를 창출하는 정책에 대해 유주택자와 무주택자간 입장차이가 나타날 수 있다. 따라서 무주택자들을 설득할 수 있는 논리가 있어야 하며 시장 참여자들도 고통을 분담하는 모습을 보일 필요가 있다.
조영훈
대한주택건설협회 부회장, 대광이엔씨 대표이사
미분양주택 해소 위해 정부와 국회도 노력해주길
지난 11년간 경기활황에 힘입어 경쟁적으로 부동산개발을 펼치다 보니 공급이 과잉되었다는 점을 인정한다.
지난해 갑자기 레고랜드발 자금경색으로 금융지원이 중단되어 지금껏 벌어놓은 자본을 차기사업장에 투자해 놓은 업체들은 진퇴양난에 처해 있다.
주택건설현장이 부실화되면 주택산업뿐만 아니라 국가경제에 미치는 파급이 매우 크기 때문에 전체적인 상황을 엄중하게 보아 업계에 대한 지원을 요청한 것이었다. 정부당국이 지금보다 더 세심하게 금융지원정책을 펼쳐 줬으면 하는 바람이다.
미분양주택도 해결해야 한다. 정부가 지정한 기본형건축비에 준해서 분양가상한제를 적용받아 건설하는 주택용지에서조차 미분양이 다량 발생하고 있다. 따라서 미분양이 건설업체만의 문제는 아니라고 본다. 정부와 국회가 다같이 노력해서 미분양주택이 해소될 수 있도록 조금 더 관심을 가져주었으면 한다.
환매조건부 매입임대주택 제도도 활성화해야 한다. 민간 영역이 미분양주택을 소화할 수 있도록 임대차법을 개정해서 시장에 내놓으면 주택가격이 안정화될 것이고 공급업체도 숨통이 트일 것이므로 국회에서는 관련 법안이 빨리 통과될 수 있도록 힘써주시길 바란다.
좌명한
국토교통부 주택정책과 서기관
건설업체 유동성 공급하기 위한 프로그램 마련
정부에서도 지금의 주택시장 상황에 인식을 같이 하고 있으며 오늘 발표된 내용들과 유사하거나 일치하는 방향으로 정책을 추진하고 있다.
지난해 8월 270만호 공급계획을 통해 재건축, 재개발 활성화 방안과 각종 규제완화책을 제시한 바 있다. 이어서 10월에는 공공분양 50만호 공급계획도 마련했다. 지난해 말과 올해 초에는 주택가격 하락과 미분양 증가 속도가 빨라지면서 경착륙을 방지하기 위한 정책들도 발표했다. 이러한 대책들은 이제 막 시행되거나 시행을 앞두고 있어 정책 효과를 조금 더 지켜볼 필요가 있다.
건설업체들의 유동성을 신속하게 지원하기 위한 프로그램도 마련했다. 환매조건부 매입임대와 유사한 상품을 주택도시보증공사를 통해 개발해서 착공전·준공전 미분양물량 발생시 그 물량을 담보로 금융기관에서 대출을 내주려고 한다.
미분양 증가에 따른 위험요인에 대해서도 최고 강도로 모니터링하는 중이다. 금융위기나 IMF 때보다 미분양 속도가 빨라 경각심을 갖고 있으며 지역별, 업체별, 가격대별등 다각도로 미분양 현황을 분석하고 있다. 정부도 어려운 상황에 대해 예의주시하고 있으며 대책을 만들어 나가는 과정에 있으니 함께 위기를 타개해 나갔으면 한다.