1최근 주택시장 동향

지난해 착공, 분양, 준공 모두 큰 폭 감소

2022년 기준 5년 평균대비 인허가는 3.3% 증가해 5년 평균값에서 떨어지지 않았다. 그러나 2022년 착공은 26.4% 감소, 분양은 9.8% 감소, 준공(입주)은 20.9% 감소한 것으로 집계됐다. 지난해 착공물량과 분양물량의 감소는 2~3년 후 준공(입주)물량 감소의 원인으로 작용하게 될 것이다.
미분양주택 잠재 리스크도 커지고 있다. 2022년 12월 기준으로 전국 미분양주택은 6.8만호다. 과거 20년 평균 6.7만호에 비하면 리스크가 크지 않아 보인다. 그러나 미분양물량이 대구, 충남, 경북 등 국지적으로 집중되어 있고 증가 속도 또한 매우 빠르다.
여기에 초기 분양률까지 크게 낮아지고 있다. 이 상황이 지속될 경우 연내 미분양주택은 10만호를 넘어설 수 있다.

22023년 주택공급관리 방향

적정 분양가 산정 노력으로 초기분양률 높여야

늘어나는 미분양주택에 대한 사전 대응이 필요하다. 초기분양률과 계약률, 입주율을 제고하기 위한 정책적 지원이 절실하다.
공급자(사업자)의 자구노력도 철저히 이뤄져야 하고 적정 분양가 산정 노력으로 초기분양률도 높여야 할 것이다. 민간임대리츠시장을 적극 활성화하는 등 민간시장 자본을 활용하는 것이 우선이다. 주택도시기금이나 공공매입과 같은 공적자금을 통한 지원은 후순위가 되어야 한다.
정부는 등록민간임대주택 제도를 조속히 정상화하여 활용할 필요가 있다. 공공의 환매조건부 매입은 조건을 면밀히 검토하고 필요시 활용했으면 한다. 다만 적정 할인율 결정시 최근 금리상승, 공사비상승, 원자재값 상승분에 대한 고려가 필요하다. 금융위기시와 같은 할인율(20~30%)은 달성하기 어려운 수준일 수 있다.

270만호 주택공급계획 추진될 수 있는 기반 유지를

무엇보다 정부가 추진중인 270만호 공급계획이 차질없이 추진될 수 있는 공급기반 유지가 중요하다. 주택은 공급하고 있지만 주택보급률은 오히려 낮아지고 있다. OECD 주요국 대비 주택재고 수준도 충분하지 않다.
수급문제가 해결되지 않은 상황에서 주택가격이 하락하여 시장에서는 일시적으로 공급이 과잉되는 현상을 겪고 있다. 그러나 2~3년 후 준공물량이 감소하면 주택시장은 다시 혼란에 빠지게 된다.
주택공급기반 유지를 위해 민간분양시장 기반을 유지하는 것이 중요하다. 우리나라 주택공급 가운데 민간분양이 차지하는 비중이 80.6%나 된다. 그 다음으로 공공임대 8.4%, 공공분양 5.9%, 민간임대 5.1% 순이다. 주택공급 의존율이 매우 높은 민간분양시장의 훼손을 막아야 하는 이유다.