1금융조달 지원 강화

보증한도 확대 및 건설사 유동성 지원 대책 마련 필요

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 PF보증한도 확대와 함께, 주택개발사업에서 책임준공의무를 부담하는 건설사들의 유동성 지원을 위한 추가적인 보완대책이 마련되어야 한다.
현재 HUG와 HF가 신청받고 있는 PF보증의 총 한도는 20조원 규모로, 시장의 잠재적 수요에 비해서 크지 않다. 이에 대한 보완으로, 건설사 유동성 지원을 위해 관급공사 공사대금 채권을 담보로한 대출 또는 대출보증상품 신설에 대해서도 고민해 보아야 한다.
또한 적극적인 대주단 협약개정 유도를 통해 향후 사업성 개선 가능성이 있는 사업장에 대한 대출채권 만기 유도와 신규자금 지원을 촉진하고, 동시에 부실 가능성이 큰 우려 사업장에 대해서는 참여자들의 자율적인 사업장 정리를 유도하는 등의 방안이 필요하다.

• * 정부의 PF보증한도 확대

  주택사업에서 기실행 PF대출에 대해 HUG(10조)와 HF(5조)가 보증공급 확대 + HUG와 미분양 사업장에 잔여공사비를 제공하는 미분양 대출보증(5조) 신설

• * PF 보증한도의 확대 필요성

  사업장 규모별로 다를 수 있으나, 정비사업의 통상적인 PF규모가 3,000억 내외임을 감안하면, 지금의 PF 보증한도는 시장수요에 비해 충분치 못할 가능성이 있다. 준공단계로 넘어가지 못하고 있는 미분양물량이 시장 내에 빠르게 누적되고 있음을 감안할 때 미분양대출보증의 한도 역시 부족할 가능성이 큼

2미분양주택 해소

정부 재정부담 완화방안으로 미분양매입 고려 필요

미분양주택을 해소하려면 정부의 역할을 확대해야 한다. 과거 글로벌 금융위기 당시 HUG와 LH가 환매조건부로 준공전 미분양을 매입하거나, 준공후 미분양을 직접 매입한 뒤 공공임대주택으로 활용한 사례들이 존재한다.
다만 최근 발생한 정치적 논란 등으로 인해 정부차원에서도 섣불리 직접 매입에 나서기 어려운 환경이다. 그럼에도 불구하고 <표>와 같이 정부가 최근 추진하고 있는 ‘공공분양 50만호 공급계획(2022.10.26)’ 등과 관련해, 미분양주택 매입이 정부의 재정부담을 일정부분 완화*시킬 수 있는 주요한 옵션임을 감안할 때, 정부가 미분양물량 해소 측면에서 일정한 역할을 수행할 가능성을 배제하는 것은 바람직하지 않다.

3소비자들의 역할 확대 유도

각종 금융·세제 혜택 지원으로 미분양 매입 촉진

최근 금리가 하락세로 전환되면서, 주택매입 여건이 점차 개선되는 추세다. 따라서 소비자가 미분양주택 매입시 ➊ 취득세와 양도세 추가인하 또는 감면 ➋ 장기보유 특별공제 확대 ➌ 종합부동산세 한시적 감면 ➍ 일정 가격수준 이하 주택(가량 5억) 매입시 주택담보대출이자 소득공제 확대 ➎ LTV, DTI 및 DSR 규제 한도 기준(현 1억원) 완화 등의 방안을 활용해 볼 필요가 있다.

4민간 임대시장 활성화

기업차원의 미분양물량 소화를 위한 여건 조성

정부는 ‘매입형 등록임대 정상화 방안(2022.12.21)’을 통해 올해 중으로 국민주택규모 장기 매입형 주택임대사업자 등록을 재개하는 한편, 사업자에게 세제 혜택을 부여할 계획임을 공표한 바 있다.
이와 관련해 임대사업자가 미분양주택을 매입하는 경우 취득세, 양도세, 법인세, 종부세 등을 추가적으로 감해주는 방안과 미분양주택을 매입하는 임대리츠나 그러한 임대리츠에 투자하는 부동산펀드의 투자자 배당소득에 대한 소득세율 인하와 같은 혜택부여도 고민해 볼 시점이다.