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사상 첫
금리 빅스텝,
주택시장 한파 막을
공급대책 필요
얼마 전 한국은행이 사상 첫 ‘금리 빅스텝(0.5%p 금리 인상)’을 실시했다.
이로 인해 주택시장이 얼어붙을 것이라는 관측이 나오면서 한파를 막을 공급대책의 필요성이 커지고 있다.
글 김형범 정책관리본부 주택정책부장
한번에 0.5%p 금리 올리는 ‘빅스텝’ 실시,
주택담보대출 금리 인상으로 이어져
올해 추가 인상 예상…‘주택시장에 악영향’
기준금리가 한 번에 0.5%p 오르는 한국은행 사상 첫 빅스텝으로 인해 올해 초부터 냉각되기 시작한 주택시장이 완전히 꽁꽁 얼어붙을 것이라는 비관적 예측이 줄을 잇고 있다. 이미 4~5% 수준에 도달한 주택담보대출 금리가 더 오르게 되면 집값 하락과 거래 감소에 가속도가 붙으면서 위태로운 거래절벽과 공급단절의 빙하기가 닥칠 것이라는 우려다.
이번 빅스텝 이전까지 올해에만 3번의 기준금리 인상을 거치면서 주택시장은 거래가 잔뜩 움츠러들었다.
한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 5월까지 아파트 거래가 15만 6,000여 건으로 통계 집계가 시작된 2006년 이후 최소치를 기록했다. 지난해 30여만 건과 비교하면 절반 이하로 거래가 감소한 것이다.
특히 서울의 아파트 거래는 지난해 같은 기간의 3분의 1수준인 8,000여 건으로 곤두박질쳤다. 미국 연준은 6월의 자이언트스텝(0.75%p)에 이어 금리를 한번에 1%p 올리는 울트라스텝 추가 인상까지 거론하고 있다.
연준이 기준금리를 올리면 우리나라도 추가 금리인상이 불가피하다. 금리가 더 오르면 주택거래는 아예 실종되고 연쇄적으로 미분양이 양산되면서 신규분양도 자취를 감추게 될 것이다.
‘250만호 + α’ 주택공급계획 차질 불가피
민간기업, 원자재 수급난에 금리인상까지 타격
올 상반기 아파트 분양, 계획물량에서 반타작
장차 미분양이 늘고 신규분양이 어려워지면 새정부가 핵심정책으로 추진 중인 민간이 주도하는 ‘250만호+α’ 공급계획도 차질이 불가피하다.
작년부터 심화된 원자재 수급난으로 빠르게 식어가던 건설현장이 금리인상으로 결정타를 맞고 있다. 3년 만기 회사채 금리가 지난해 말 2.4%대에서 이달에는 4.1%까지 올랐다. 회사채를 발행할 수 없는 중소건설사의 자금부담은 더욱 증가했다. 이에 건설사들의 행보도 수주 경쟁보다는 사업성을 꼼꼼하게 따지며 몸을 사리는 분위기로 돌아섰다. 건설사들의 수주경쟁이 치열했던 인기지역 정비사업마저도 입찰참여자가 아무도 없어 유찰되고 있다.
원자재 가격 급등에 연이은 금리인상으로 건설사들의 비용부담이 커지면서 신규아파트 건설현장도 분양을 연기하거나 문을 닫을 수밖에 없는 절박한 상황이다. 실제로 부동산R114에 따르면 올해 상반기 민영아파트 분양물량은 12만 3,891호로 연초 계획물량 23만 908호 대비 절반수준에 그쳤다.
정부, 자재가격 상승분 적기에 반영하고
HUG 분양보증 수수료 환급하는 등 적극 대응
8월 둘째주 발표, 주택공급 로드맵 제대로 짜야
정부는 원자재 가격 급등과 금리 인상 위기에 적극 대응하고 있다. 지난 달 30일에는 국토교통부장관 주재로 우리 협회를 비롯한 주택·건설 관련 4개 단체장이 참여한 가운데 건설자재 공급망 점검회의를 갖고 대응방안을 집중점검했다.
그 결과 우리협회 건의를 반영하여 주택공급영향 최소화를 위해 자재가격 상승분을 공사비에 적기에 반영하고 HUG 분양보증 수수료 환급과 주택도시기금 대출금리인하를 지원하기로 했다. 또한 7월 14일에는 대통령이 제2차 비상경제민생회의를 주재하고 주택담보대출자의 대출금리 부담을 줄여주기로 했다.
주택업계에서 기대하고 있는 것은 8월 둘째주에 발표 예정인 ‘5년간 250만호+α 주택공급 로드맵’이다.
로드맵에는 단순한 공급확대 차원이 아닌 최근 심화되고있는 물가급등, 금리인상, 원자재 가격 급등, 거시경제 악화, 주택수요 침체를 해소하고 안정적인 주택공급을 통해 주거안정을 달성할 수 있는 한층 정교하고 실효적인 방안이 담겨야 한다.
주택시장 침체 국면을 고려하지 않고 공급확대에만 집중할 경우 인허가 실적은 증가해도 착공 물량은 감소하고 이마저도 미분양으로 전락하는 악순환이 발생할 수 있다. 주택업체의 건설원가와 자금조달 부담을 덜어주고 거주수요가 집중된 도심 등 주택이 꼭 필요한 지역에 적재적소의 공급이 가능하도록 도시건축규제가 획기적으로 개선되어야 할 것이다.
우리 협회도 주택업계를 대표하여 효과적인 주택공급방안 마련을 위해 정부와 다양하고 활발한 논의를 진행했다. 민간을 한껏 활용하는 구체적인 실행계획과 거시적인 주거정책 방향의 발표를 기대한다.