What부동산개발이란?

토지 위에 건물을 짓거나 토지를 개량하여 가장 부가가치가 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정을 말한다. 또다른 정의로 ‘부동산개발은 사회적 수요를 만족시키기 위해 건축환경을 지속적으로 재구성하는 것’이라고 했다(Miles).
예를 들면, 공동주택 신축, 공동주택 리모델링, 상업시설 신축, 택지조성공사 등 건축 개량과 토지조성 활동이 부동산개발에 포함된다.

What프로젝트 매니지먼트의 정의

프로젝트 매니지먼트는 프로젝트에 관계된 이해관계자들의 필요나 기대사항을 만족시키기 위해 프로젝트 활동에 지식, 기술, 도구, 기법을 적용하는 것이다(PMBOK).
미국에서 군함을 건조하거나 공장을 건설할 때 적용한 방법론으로 건설프로젝트나 IT프로젝트에 활용된다.

What부동산개발의 주인공, 디벨로퍼와 프로젝트 매니저

디벨로퍼는 부동산개발사업의 구상, 기획에서 시작하여 토지 발굴 및 매입, 자금 조달, 시공사 선정, 분양 등의 전과정을 이끌고 프로젝트 정산에 이르기까지 다양한 이해 관계자와 참여자들 간의 조정 역할을 하는 사람이다.
프로젝트 매니저는 프로젝트를 계획, 관리, 수행, 모니터링 및 종료하는 일을 담당하며 프로젝트 전반에 대한 지 부동산개발사업에 꼭 필요한 생존키트식과 경험을 갖추고 프로젝트를 성공적으로 이끄는 핵심 역할을 하는 사람이다.
프로젝트 매니저는 조직관리 지식, 견적 및 토목·건축기술 지식, 계약 관련 법적 지식, 예산편성 및 집행 관련 지식, 커뮤니케이션 방법 및 도구에 관한 지식 등을 보유해야 하며 일정관리, 리더십, 리스크관리, 문제해결 스킬, 커뮤니케이션 스킬 등의 역량을 확보해야 한다.
부동산개발사업을 프로 스포츠에 비유한다면 디벨로퍼는 구단주 역할을 하며 프로젝트 매니저는 감독 역할을 하는 핵심 포지션이다. 프로젝트 매니저는 디벨로퍼를 보좌하여 부동산개발사업에 참여하는 이해관계자들의 갈등 구조를 이해하고 각종 이슈와 문제를 해결하고, 리스크를 최소화해야 한다.

How부동산개발의 핵심 성공 포인트

부동산개발사업을 성공적으로 완수하기 위해서는 다음과 같은 요인들이 받쳐주어야 한다.

• 초기 투자비 등 Equity(자기 자본) 확보 토지비 계약금, 설계비 계약금, 지구단위계획 용역 계약금 등 사업 초기에 꼭 필요한 업무를 수행하는 자본이 있어야 한다.
• 좋은 입지 교통망, 직주근접 등 ‘입지잉여’가 가능한 토지를 확보해야 한다.
• 시장 타이밍 제도 등의 규제 상황, 공급과 수요의 시장 균형성을 확인해야 한다. 시장상황 분석을 통해 적절한 분양가를 제시해야 한다.
• 상품력 단위세대 평면 설계 품질, 커뮤니티시설, 건물 외관, 단지조경 등에서 디자인 경쟁우위를 확보해야 하며, 팔릴 수 있는 상품을 기획할 수 있어야 한다.
• 프로젝트 관리능력 프로젝트를 시작해서 완료할 때까지 과정 관리와 리스크관리를 제대로 해야 한다.
• 협업 네트워크 건설사, 금융사, 설계사 등과 원팀 정신을 갖고 프로젝트를 협업해야 한다.
• 인허가 일정 관리 조례를 포함한 법규, 제약조건, 지역정서 등을 파악하여 인허가를 받는데 문제가 없도록 일정을 관리해야 한다.
• 이해관계자 간 의사소통 남의 주머니가 크게 보이는 인식을 극복해야 하며, 이해관계자 간에 발생하는 갈등을 중재하고 클레임이 가급적 소송으로 가지 않도록 협의를 통해 해결해야 한다.

Ⅲ불황기의 디벨로퍼 전략 방향 찾기

불황기라도 공급에 제한이 있는 토지비는 내려가지 않을것이다. 계속 오르는 물가와 이에 연동되는 건설공사비상승, 고금리로 인한 이자 부담으로 인하여 당분간 디벨로퍼는 힘든 시기를 보낼 것으로 예상된다. 그렇다고 사업을 하지 않고 손을 놓을 수는 없으니 불황기에 부동산개발사업을 할 수 있는 전략들을 찾아보자.

불황기 부동산개발사업 전략 방향

전략 방향	설명
공공과 리스크 공유 : 정부, 지자체와 사업 리스크 공유	정부 지원과 인센티브가 있는 친환경 공동주택 리모델링 개발사업 참여 공공택지 임대주택 공급형 사업 참여 중소규모 도시재생사업 참여
적은 투자비와 회수기간이 짧은 사업 방식 발굴	도심 내 숙박시설, 예식장 등을 주거시설로 리모델링하는 사업 방식
공간 컨설팅 업체와 공동사업 참여 : 공간 활용과 운영에 강점이 있는 기업과 공동사업 시행	상업시설, 커뮤니티 시설 등 임대, 운영 패키지를 확보 소규모 하이엔드 주거, 레지던스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상환경 사전 조사와 분석을 통해 미리 임차인 및 운영자를 확보하여 공실 리스크 최소화
다양한 사업수행방식 검토	건설사 계약 방식 스터디(수의 계약, 경쟁 입찰 등) 분양, 임대 후 분양 전환 등 IPD(Integrated Project Delivery) 방식 검토(협력 계약 방식, 설계사 + 시공사 + PM사 연합형태 계약)
NPL(Non Performing Loan) 관련된 개발사업 찾기	NPL 인수 후 리모델링, 건설 완공 등 수익확보형 개발방식 찾기

How개발사업의 강점은 키우고 약점은 줄이거나 제거

부동산개발사업을 성공으로 이끌기 위해서는 사전에 각종 방법론과 도구를 사용해 성공요인을 더욱 키우거나 창출해야 하고 불리한 요인들은 제거해야 한다.
필자가 현업에서 실제 사용했던 ERRC 샘플을 공유한다.

부동산개발사업 성공 도구 ERRC