2025년
7월호

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집값 상승세 해소,
새 정부의
핀셋 처방 있어야

최근 서울 주택시장을 중심으로 과열 조짐이 나타나면서 집값 상승에 대한 우려가 일고 있다.
정부는 시장과열과 공급확대 사이에서 균형을 잡을 수 있는 핀셋 처방으로 수요자들의 불안을 해소해야 한다.

글
김형범
정책관리본부장

새 정부 출범 후, 서울 집값 과열 조짐 확산
정부의 발빠른 조기대응이 중요한 시점

새 정부가 출범하자마자 서울 집값 상승세가 심상찮다. 서울 집값이 19개월 연속 가파른 상승을 보이고 부동산 시장의 이상 과열조짐이 확산하면서 언론에서는 새 정부 부동산 정책이 첫 시험대에 올랐다며 원인 분석과 다양한 전문가들의 해법을 연일 쏟아내는 중이다.
이들 해법에는 차이가 있지만 원인과 전망 분석은 일치한다. 공급 부족이 집값 상승세의 주된 원인이라는 진단과 향후 입주물량 감소, 기준금리 인하, 집값 불안 등이 복합적으로 작용하면 상승 바람이 걷잡을 수 없이 번질 수 있으므로 조기대응이 필요하다는 주문이 그것이다.
서울의 주택공급부족은 심각한 수준이다. 내년 서울지역 아파트 입주물량은 2만 4,462호로 올해 4만 6,710호의 절반 수준에 불과하고 2022년까지 연평균 4만호가 넘던 서울지역 착공물량은 2년 연속 2만호로 줄었다. 여기에 더해서 올해 4월까지 착공물량은 지난해 동기보다 25%가 더 줄어들었다.
줄어든 공급에 비해 수요는 늘었다. 올해 두 차례 내린 기준금리는 하반기 추가 인하 가능성이 큰 데다 7월 시행되는 3단계 스트레스 DSR을 앞두고 서둘러 서울 집을 매수하려는 수요까지 몰리고 있다. 지난 민주당 정부 시절의 영끌 현상이 재현되지 않을까 하는 불안심리까지 맞물리면서 2018년 서울 집값 폭등이 재현될 수 있다는 우려마저 나오는 실정이다.

서울 집값 잡으려 규제 확산할까 우려
강력한 수요 규제는 지역 양극화 심화 부추겨

정부 역시 이 같은 문제를 인식하고 지난 6월 12일 시급하게 제17차 부동산시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF) 회의를 개최했다. 그 결과 각 부처의 가용한 정책 수단을 총망라해서 실수요자 보호 등을 위해 총력을 다하겠다고 밝혔다.
시장교란 행위나 심리 불안으로 인한 가수요가 시장 안정을 저해하지 않도록 하겠다는 정부 원칙에 주택업계도 공감하는 바가 크다. 다만 걱정되는 것은 최근 집값 상승은 가장 근본적으로 주택의 공급 속도가 떨어진 탓에서 기인한 것인데 자칫 강력한 수요 규제로 공급을 저해해서 결과적으로 지역 양극화가 더욱 심화되지 않을까 하는 염려다.
이재명 대통령이 후보 시절부터 세금으로 집값을 억누르기보다 공급을 늘려 수요공급의 균형을 맞추겠다고 공언해 온 만큼 주택업계도 공급대책에 대한 기대가 컸다. 그렇지만 서울의 집값 상승이 우려된다는 이유로 현재 강남 3구와 용산 뿐인 규제지역을 지나치게 확대한다거나 비수도권 미분양 해소를 위한 금융, 세제 지원을 축소해서는 안 될 일이다.

시장과열 - 공급확대 균형 잡는 투트랙 대책 필요
공급 확대 로드맵 제시로 불안 해소해야

시장과열과 공급확대 사이에서 균형을 잡는 투트랙 부동산 대책이 필요한 시점이다. 핀셋 대책을 통해 규제는 넘치지 않도록 꼭 맞게 적용하고 공급 확대 로드맵을 명확히 제시해서 시장의 불안을 해소해야 할 것이다.
또한, 지방에는 주거수요가 유입될 수 있도록 세제, 금융 인센티브를 확실하게 지원하고 정주여건 개선을 동시에 추진해야 한다. 이와 함께 똘똘한 한 채 선호와 지역 양극화를 초래한 다주택자 세금 중과제도의 개편도 중요한 과제다. 무엇보다 아파트 매입임대등록을 재시행하는 것은 비투기적 다주택자가 주택시장의 순기능 참여자로 둔갑시키는 요술방망이가 될 수 있다.
정부는 서울 일부 지역의 집값 상승을 강력한 규제로 해결하려 해서는 안 될 것이다. 투기적 가격 상승에는 적절히 대응하면서 근본적으로 공급 불안을 해소할 수 있는 주택업계의 실효성 있는 정책건의에 귀 기울여 주기를 기대한다.