주택사업을 비롯해 모든 건축행위는 건축인허가를 받아야 한다. 건축허가를 비롯해 건축행위 절차마다 행정청의 기관장으로부터 허가나 신고를 득한 후에 업무를 진행해야 하는 것이다.
건축인허가는 부동산이나 건설사업에 있어 매우 중요한 절차이며, 금융관련 대출이나 사업자금 유치를 위해서도 필수적이다. 특히 사업주 입장에서는 매일 매일 발생하는 금융이자 부담 때문에 인허가 처리 기간을 최대한 줄여야 한다.
최근 들어 각종 규제들이 강화되고 각 지자체마다 법에도 없는 임의규제를 내세우고 있어 건축 인허가과정에서 갈등과 분쟁이 늘고 있다. 같은 도면도 지역에 따라 인허가 여부가 달라질 수 있다는 지적이 나오는 실정이다.
여기에 건축행위의 절차마저 매우 복잡해서 인허가를 받기가 갈수록 어려워지고 있다. 최종적으로 건축물을 완성하기까지 건축물해체(심의)신고 및 허가, 건축심의, 건축 신고 및 허가, 굴토심의(토목심의), 경관심의, 교통심의, 착공신고, 사용승인 허가로 이어지는 수많은 단계를 넘어야 한다. 이밖에도 사업부지에 따라 문화재 지표조사, 군부대협의, 도시계획심의, 안전관리계획서검토 등 건축 외의 인허가절차들이 복잡하게 많아서 인허가에 오랜 시간이 걸린다.
서울시 기준으로 중소규모 건축(지하 2층, 지상 6층이상)을 공사할 경우 건축설계부터 착공까지 7~9개월이 소요되고 있다. 사업주가 가장 잘못 알고 있는 부분이 바로 이 인허가에 소요되는 시간이다. 각 지자체마다 걸리는 인허가 소요시간을 잘 알아보고 넉넉하게 기간을 잡아야 할 것이다.

건축사가 꼽은 인허가 행정의 문제점들

건축 인허가업무를 진행하는 건축사사무소의 건축사에게 건축인허가의 문제점을 묻는 설문조사가 최근 실시된 바 있다. 대한건축사협회 건축공간연구원에서 경기도 소재 1,700여명의 시·도 건축사를 상대로 현재 건축인허가 현장에서 발생하고 있는 문제점을 조사한 내용을 살펴본다. 국토교통부를 비롯해 해당 지자체 행정기관에서는 인허가행정 참여자들이 말하는 현실적인 문제들을 살펴보고 개선하기 위해 노력해야 할 것이다.

사업주는 어떻게 대비해야하는가

사업주들은 사업지역의 건축인허가절차, 시간, 준비해야 할 서류 등을 면밀히 살펴보고 사업기간을 준비해야 한다.
건축설계와 인허가 준비는 사업주와 건축사사무소가 함께 진행하게 된다. 따라서 유사프로젝트 준공실적이 있는 건축사사무소를 3군데 정도 상담해 인허가 시간과 준비내용을 파악하는 것이 좋다. 건축실무는 변수들이 너무 많기 때문에, 그 지역에서 실제 업무를 해본 건축사만이 일머리를 가장 잘 알고 있는 경우가 많다.
가장 중요한 것은 건축사업의 시작부터 준공까지 시간스케줄을 정확히 파악하는 것이다. 대부분의 사업은 금융권으로부터 대출을 일으켜 진행하므로, 하루하루가 금융비용이기 때문에 인허가 절차와 일정이 증가하게 되면 막대한 비용이 발생하게 된다. 특히, 각종 심의는 월 1회 열리는 경우가 많기 때문에 일정조율이 잘못되면 한 달이 그냥 넘어가게 된다.

건축인허가 절차 개선에 관한 노력

매년 국토교통부와 정부에서는 인허가절차를 개선하겠다고 공언하지만, 안타깝게도 현장에서는 절차가 점점 더 복잡해지고 각종 제출서류도 더 많아지고 있다.
건축단체 및 건설관련 협회는 계속해서 인허가절차 개선을 요구하고 바꿀 수 있도록 노력해야 한다.
건축행정을 총괄하는 국토교통부에서는 일관된 건축법 적용을 위해 임의규제 제한명령, 다락설치 규정 등의 국토부 고시기준을 제정하고, 인허가시 필요한 서류리스트를 정리해 배포하는 등의 행정개선에 노력을 기울여야 한다.
또한 실질적으로 중요한 것은 허가권자의 행정개선 의지이다. 지자체 행정기관은 건축 행정서비스를 혁신적으로 개선할 수 있도록 노력해야 한다. 이것은 전혀 불가능한 일이 아니다. 예로, 경기도에는 원스톱서비스 등의 행정절차를 도입해서 건축인허가 협의부서를 한 번에 모이게 하고 인허가 협의를 신속히 처리하고 보완시키는 지자체가 있다.