부가가치세 과세대상 범위

부가가치세는 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 그리고 재화의 수입에 대해 과세한다. 재화란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말하며, 용역이란 재화 외에 재산가치가 있는 모든 역무와 그 밖의 행위를 말한다. 사업상 거래 행위가 재화 또는 용역의 공급 중 어느 것에 해당하는지에 따라 과세대상과 공급시기(세금계산서 작성일) 등에서 차이가 발생하게 되므로 이에 대해 잘 알고 있어야 한다.

건설업과 부동산업에서 구분 기준

부가가치세법 시행령에서는 건설업과 부동산업에 대해 원칙적으로 용역을 공급하는 사업으로 규정하면서 예외적으로 다음의 사업에 대해서는 재화를 공급하는 사업으로 보는 규정을 두고 있다.

1

부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양 · 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2

사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(여기에서 정한 거래 회수는 사업성을 판단하는데 절대적이지 않고 예시적으로 규정한 것에 불과하다는 대법원 판례가 있다)

재화와 용역의 교환거래 사례

사업자가 타인 소유의 토지를 임차하여 건물을 신축한 후 일정기간 동안 사용하기로 약정하는 경우 토지 소유자와 토지 임차인 사이 재화의 공급과 용역의 공급이 다음과 같이 이루어진다.

1

사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 동안 사용하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축건물을 보존등기하는 경우
➔ 해당 건축물의 이전은 재화의 공급에 해당한다.

2

토지 소유자가 소유토지를 토지 임차인에게 무상 또는 저리로 임대하고 해당 건축물을 이전받는 경우
➔ 부동산임대용역에 대한 부가가치세 공급가액은 임대차기간 동안 지급받는 대가와 그 건축물의 설치가액의 합계액을 그 임대차기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 한다.

재화의 공급 특례규정

부가가치세법상 재화의 공급 특례규정은 자기의 과세사업과 관련하여 생산, 취득한 재화로서 매입세액을 공제받은 재화 등(이하 ‘자기생산·취득재화’라 한다)을 자기의 면세사업에 직접 사용하는 경우, 개인적으로 사용·소비하는 경우, 사업상으로 증여하는 경우 및 폐업할 때 남아 있는 재화의 경우에는 비록 재화의 공급에 따라 대가 수령이없더라도 재화를 공급한 것으로 본다고 정하고 있다.
이에 대해 주택건설사업 등 부동산개발사업과 관련하여 살펴본다.

사업자가 당초 분양을 목적으로 신축·취득한 국민주택규모 초과 주택을 임대하는 경우는 원칙적으로 면세전용(주택 임대)으로 부가가치세가 과세된다.
다만, 분양이 되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하는 경우는 부가가치세가 과세되지 않는데 이때 일시적·잠정적 임대에 해당하는지 아닌지는 사실판단할 사항이므로 주의해야 한다.

➔ 일시적 · 잠정적으로 임대하는 것으로 보지 않는 경우의 예

1

주택임대업으로 등록을 한 경우

2

임대차계약서 등에 분양 목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상으로 기재하여 사실상 임대업을 영위하는 것으로 인정되는 경우

3

임대 당시의 전세보증금(임대료 환산) 등이 당해 임대주택의 신축가액보다 높아 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우

사업자가 부동산임대업 등 과세사업을 영위하기 위하여 근린생활시설 및 오피스텔을 신축하며 관련 매입세액을 전액 공제받은 후 오피스텔 중 일부를 주거용으로 임대하는 경우에는 면세사업(주택 임대)에 전용된 것으로 보아 주거용 임대 면적 상당 부분에 대해 부가가치세가 과세된다.

➔ 매입세액이 공제된 신축 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세 계산법

이 경우 공급가액은 해당 재화의 취득가액에서 경과된 과세기간의 수에 따라 과세기간 당 건물 또는 구축물은 5/100(그 밖의 감가상각자산은 25/100)에 해당하는 금액을 차감한 가액으로 한다.

아파트 분양사업에서 공급자가 공사의 지연 등으로 인해 아파트 공급에 차질이 있어 그에 대한 보상으로 어떤 시설의 설치 등을 아파트를 분양받은 자에게 무상으로 공급하기로 하였다면, 이는 부가가치세법상 재화의 공급 특례인 사업상 증여에 해당하게 된다.

➔ 사업상 증여시 아파트 공급사업자의 부가가치세 신고납부 방법

1

해당 시설공사 부분에 대한 매입세액을 공제받고 해당 시설의 공급시기의 납부기간에 매출세액을 납부하는 방법

2

매입세액을 공제받지 아니하고 매출세액도 납부하지 않는 방법

1

2

중 선택할 수 있으며 정상적인 사업이라면 후자의 경우가 납부세액이 크게 절감된다.

용역의 공급 특례규정

부가가치세법상 용역의 공급 특례 규정은 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위해 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다고 규정한다.
그러나 이 규정이 적용되는 경우는 제한적이다. 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 무상으로 공급하는 것(일부 제외)만 용역의 공급으로 보고 있다.