좋은 주택에 대한 선호도 높아지는 추세
주택사업시 주택수요 특성 면밀하게 살펴야

이사계획이 있는 가구는 주택시장의 수요다. 이들 가구가 원하는 지역, 규모, 유형, 가격을 잘 따져 수요가 있는곳에 주택사업을 기획해야 한다. 이사하려는 이유도 결혼이나 세대독립, 직주근접 · 직장변동, 재개발 · 재건축, 교통 · 문화시설이 좋은 지역, 자녀 또는 교육환경, 넓은 주택 등 매우 다양하다. 주택이 총량적으로 절대 부족한 상황이 아닐 뿐만 아니라 좋은 주택에 대한 선호가 높아지고 있기 때문에 앞으로는 주택수요 특성을 면밀하게 살펴 주택사업계획을 수립하는 것이 더 중요하다.
<표1>에서 보는 바와 같이 2022년 기준으로 이사계획이 있는 가구는 144.5만가구에 이른다. 전세와 보증부월세가구의 이주수요가 100.3만가구로 가장 많고, 자가가구의 이주수요도 34.7만가구에 이른다. 이사계획이 없는 가구를 제외하고 잘모르겠다고 응답한 가구(211.3만가구)를 잠재적인 교체수요로 본다면, 광의적 범주의 주택시장 교체수요는 355.7만가구에 이른다. 전체가구의 7~17%에 해당하는 규모이다.

<표1> 주거실태조사 이사계획으로 본 주택시장 교체수요 (단위: 천가구)

경기 42만가구, 대구 9.2만가구 이사 원해
비아파트→아파트 수요로 신규아파트 25.6만호 필요

지역별 교체수요는 <표2>와 같다. 서울 등 수도권에 60%(87.3만가구), 지방광역시 17%(24.4만가구), 기타지방에 23%(32.7만가구)의 교체수요가 있다. 수도권에서는 경기도가 42만가구로 교체수요가 가장 많고, 광역시중에는 인천(11.5만가구), 대구(9.2만가구), 부산(6.2만가구) 순이다. 울산, 광주, 대전의 교체수요는 각각 2~3만 가구 정도에 불과하다. 조사시점으로부터 2년 이내(2024년까지) 이사계획이 있는 교체수요는 73.3만가구로 전체의 51%를 차지한다. 2024년부터 2027년까지 이사계획이 있는 교체수요는 58.1만가구로, 수도권에만 37.1만가구가 있다. 지방광역시중에는 대구에서 많은 교체수요(5.3만가구)가 발생할 것으로 보인다.
현재 아파트에 살고 있는 74.2만가구 중 90%(66.9만가구)는 다시 아파트로 이사하지만, 10%는 비아파트로 이사한다. 반면에 비아파트에 살고 있는 25.6만가구가 아파트로 이사하고 싶어한다.(<표3>참조).
살고 싶은 주택이 달라지면서 <표4>와 같은 주택유형별 선호 변화가 나타난다. 비아파트에서 아파트로 이주하는 교체수요로 인해 신규 아파트는 18.3만호가 더 필요하다. 이주희망가구가 원하는 지역, 주택규모, 주택유형 등을 고려해 주택사업계획을 수립한다면 미분양리스크를 줄일 수 있지 않을까.

<표2> 주거실태조사 이사계획으로 본 지역별 · 이사시기별 주택시장 교체수요 (단위: 천가구)

<표3> 주택시장 교체수요의 주택유형 특성 (단위: 천가구)

<표4> 주택시장 교체수요 특성을 통해 본 주택유형 선호 변화 (단위: 천가구)