2024년 건설경기 주요 흐름

건설수주 전년 대비 16.8% 하락, 주택은 11.5% 증가

건설수주는 2022년 최고 기록을 달성했고 2023년에는 전년 대비 16.8% 하락했다. 올해 8월까지 누적 수주는 122.4조원으로 2023년 대비 1.4% 감소했다. 올해 하반기부터는 건설수주량이 전년과 비교해 회복하는 양상을 보이고 있다. 공공 수주량은 전년 대비 1.6% 증가한 반면 민간은 1.5% 감소했다. 주택관련 수주는 11.5% 증가했지만 비주택건축은 16.2% 감소했다.
건축 착공 면적은 2021년부터 2024년까지 가파르게 하락하는 중이다.
건설기성은 2021년부터 2023년까지 증가하는 추세를 보였다. 하지만 올해 9월까지 누적 건설기성은 126.7조 원으로 전년 동기 대비 0.9% 줄었다.
주택 미분양은 올해 6월 7.4만호를 기록한 이후 감소하여 8월 기준 6.7만호를 달성했으나 최근 10년 평균과 비교하면 여전히 높은 수준이다.
건설투자 증가율은 올해 2분기부터 마이너스로 돌아서면서 부진한 흐름을 보이고 있다.
건설업 취업자수는 올해 9월 205.7만명으로 전년 9월 215.7만명 대비 3.6% 감소하며 5개월째 감소를 이어가고 있다.
한편 한국은행 기업경영분석과 금융안정보고서에 따르면, 2024년 상반기 건설 수익성 지표인 매출액, 세전, 순이익률, 매출액, 영업이익률, 이자보상 비율 등이 전년 동기 대비 악화됐다. 또한 건설업 고정이하 여신비율이 높은 수준으로, 중소기업 대출 업종별 연체율도 지방은행과 4대 시중은행 모두에서 건설업이 가장 높게 나타나고 있다.

2025년 건설시장 전망

2025 건설수주 전년대비 +2.2%, 210.4조원 전망

2025년 건설수주는 2024년 대비 상승세로 반전할 것으로 예측된다. 전체적으로 경제 성장이 둔화되고 정부·기업· 가계의 투자 여력이 크지 않은 가운데 공사비가 여전히 높지만, 점진적 금리 인하 효과가 시장에 나타나면서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
공공주택은 정부의 공급 확대 노력으로 인해서 수주 증가세가 이어질 것으로 보인다. 다만 공공 외 주택은 재정 기조로 수주가 부진할 것으로 전망된다.
민간주택은 여전히 높은 공사비가 발목을 잡고 있지만 하반기에 3기 신도시 관련 수주가 발생하고 정비 사업이 활성화되면서 전년 대비 수주가 증가할 것으로 보여진다.
2025년 건설투자는 전년 대비 2.1% 하락한 295.3조원 수준일 것으로 전망된다.

2024 주택시장 현황

지방과 수도권의 가격 비동조화

2024년 주택·부동산 시장은 지방과 수도권의 비동조화가 뚜렷한 한해였다. 2022년 말부터 진행된 수도권과 지방부동산의 격차 확대가 2024년에도 이어졌다.
매매시장을 살펴보면 수도권과 지방부동산의 격차 뿐만아니라 서울과 경기·인천 간에도 격차가 확대되는 현상이 나타났으며, 서울에서도 일부 구(강남·서초구)의 경우만 매매가 비율이 높아지는 등 특정 지역의 부동산 집중도가 높아지는 현상이 뚜렷했다.
전·월세시장은 주택유형을 가리지 않고 월세거래 비중이 증가하는 모습을 보였다. 이는 2·3년 전부터 시작된 비아파트 시장 및 전세사기에 대한 두려움 등이 반영된 결과로 보인다. 한때 월세비중이 월간 임대차 거래 중 60%에 육박하기도 했다.
아파트 전세시장을 살펴보면 수도권 아파트 전세가는 상승했으나, 지방 아파트 전세가는 수도권만큼 오르지 않는 모습이 나타나 매매시장과 비슷한 현상을 보였다.

주택경기 선행지표인 인허가 감소세

주택공급 물량추이를 살펴보면 2024년 9월 기준 아파트 누적 인허가는 전년 동월대비 21% 감소했으며, 비아파트는 34% 감소했다.
당해연도 주택인허가대비 착공비율 또한 60%로 감소세를 보이고 있다. 착공과 준공이 전년동월대비 소폭 증가했지만 향후 주택시장의 선행지표인 인허가 물량의 감소와 떨어지고 있는 초기분양률, 준공후 미분양이 증가하는 상황 등을 볼 때 주택건설업계에 호의적인 상황은 아닌 것으로 판단된다.

2025 주택·부동산시장 전망

공급부문 전망 ∥ 44만호로 2023년 비슷

2025년 주택 인허가는 2023년 수준인 44만호 가량이 예상된다. 2024년도 하반기 들어 매매시장을 중심으로 다소 회복되는 모습이 공급환경에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 보인다. 하지만 부실 PF사업장 정리 등 인허가물량 상승에 방해되는 요소들이 여전히 존재하고 있다. 공공부문의 2차 장기 주택종합계획상의 10만호 이상 공급 또한 공공택지 확보상황 등을 고려할 때 목표달성이 어려울 것으로 보인다.

분양부문 전망 ∥ 2022년 수준인 29만호로 회복

2025년 주택 분양은 29만호로 2022년 수준을 회복할 것으로 예측된다. 소비자들의 신축에 대한 수요는 높으나, 각종 건설 제반비용 상승으로 인해 소비자 기대만큼 낮은 분양가 책정이 어려운 상황이다. 분양가가 상대적으로 높은 상품은 경쟁률이 낮아 분양경기의 획기적인 회복에는 한계가 있어 보인다. 지역적으로는 2024년도와 같이 수도권시장이 우위를 점할 것으로 예측되며, 지방에서도 위치나 가격 등이 우월한 사업장에는 관심이 집중될 것으로 보인다.

가격부문 전망 ∥ 수도권 1% 상승, 지방 2% 하락

전국 기준 매매가는 1.0% 하락될 것으로 예측된다. 수도권은 매매가 1.0% 소폭 상승하고 지방은 내년에도 어려움이 지속될 것으로 전망되어 2% 하락이 예상된다.매매가가 고점시기에 비해 하락하였음에도 불구하고 여전히 절대적 가격이 높다. 또한 주택담보대출 금리의 하향폭이 크지 않으며 정부의 가계부채 총량관리 정책이 계속될 것으로 예상되는 점, 전반적인 경기 회복이 더디다는 점을 고려해 현재 수준의 거래가 지속되기 어려울 것으로 판단된다. 다만 평균적인 시장의 가격 상승·하락추이와는 별개로 국지적인 상승과 하락이 지속될 것으로 보여진다. 또한 주택부문 기성, 3년 전 착공 수 등을 종합적으로 고려할 때 공급부진에 의한 가격 상승압력은 2025년 하반기에 나타날 것으로 전망된다.
전세시장은 매수세 축소로 인한 수요유입으로 인해 소폭 상승세가 예상된다. 전세사기로 인한 연립·다세대 기피현상이 다소 완화되면서 아파트 전세가격에 가해지는 압력은 2024년에 비해 다소 완화될 것으로 보인다.