최근 많은 사람들이 부동산에 관심이 높아져 건축법의 일조권에 대해 어느 정도 숙지하고 있다. 같은 도로 상에 위치한 부지도 그 향이 어떻게 되느냐에 따라 신축 가능한 면적이 달라진다. 공동주택 사업에서 면적은 곧 세대수이므로매우 중요하다.
간단하게 요약하면, 부지 북쪽에 도로가 있거나 북쪽의 인접대지 지표면이 높은 땅이 일조권에서 유리하다. “북쪽 도로를 끼고 있는 땅이 좋다”라는 말을 많이 하는 이유다. 일조권에 영향을 적게 받아 신축 가능 면적이 잘 나오기 때문에 북쪽 도로에 접한 부지의 인기가 높다.

신축하는 모든 건축물은 해당 지자체 주차조례에서 요구하는 부설주차장을 설치해야 한다. 일반적으로 중소규모 건축은 대지면적이 작기 때문에 법정주차대수를 설치하는게 어렵다. 다세대주택의 경우, 원룸은 세대당 0.5대, 2룸이나 3룸은 세대당 1대를 설치해야 한다.
같은 대지면적이더라도 주차장 설치여건에 따라 세대수가 결정되기 때문에 대지안에 설치할 수 있는 물리적 조건이 매우 중요하다. 주차장설치는 도로의 조건과 대지형상과도 관련이 깊다. 가급적이면 대지와 면한 도로가 6m 이상이면 매우 좋은 조건이고 최소한 4m 이상의 도로에 접한 부지를 매입해야한다. 4m 미만의 도로는 내 부지의 일부를 도로로 내줘야 하기 때문에 면적이 더 작아진다.
대지의 형상 또한 매우 중요한데, 주차장 1면을 2.5m X 5.0m로 설치해야 하기 때문에 가급적이면 정방형의 부지가 좋다. 비정형적이거나 도로너비가 협소하면 주차설치가 어렵고 세대수도 적게 설치할 수밖에 없다. 부지 매입 전 건축사사무소를 통해 주차여건을 검토하는 것을 추천한다.

신축하는 모든 건축물은 해당 지자체 주차조례에서 요구하는 부설주차장을 설치해야 한다. 일반적으로 중소규모 건축은 대지면적이 작기 때문에 법정주차대수를 설치하는게 어렵다. 다세대주택의 경우, 원룸은 세대당 0.5대, 2룸이나 3룸은 세대당 1대를 설치해야 한다.
같은 대지면적이더라도 주차장 설치여건에 따라 세대수가 결정되기 때문에 대지안에 설치할 수 있는 물리적 조건이 매우 중요하다. 주차장설치는 도로의 조건과 대지형상과도 관련이 깊다. 가급적이면 대지와 면한 도로가 6m 이상이면 매우 좋은 조건이고 최소한 4m 이상의 도로에 접한 부지를 매입해야한다. 4m 미만의 도로는 내 부지의 일부를 도로로 내줘야 하기 때문에 면적이 더 작아진다.
대지의 형상 또한 매우 중요한데, 주차장 1면을 2.5m X 5.0m로 설치해야 하기 때문에 가급적이면 정방형의 부지가 좋다. 비정형적이거나 도로너비가 협소하면 주차설치가 어렵고 세대수도 적게 설치할 수밖에 없다. 부지 매입 전 건축사사무소를 통해 주차여건을 검토하는 것을 추천한다.

표1. 막다른 도로의 너비규정

표1. 막다른 도로의 너비규정

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만	2m 이상
10m 이상 - 35m 미만	3m 이상
35m 이상	6m 이상

다세대주택 건설 현장에서 곤란한 상황을 접하는 경우가 종종 발생한다. 지적과 현장이 다른 땅을 매입해서 사업을 진행하는 경우도 여기에 해당된다.
특히, 구도심지역이나 경사지 부지는 신중하게 접근해야 한다. 지적상 대지의 길이가 10m로 나와 있는 부지를 실제 측량해보면 9m로 짧은 경우들이 허다하다. 공부상 대지면적과 실제 현장의 면적이 다른 경우라고 볼 수 있다.
현장여건이 지적과 일치하지 않는다면 어떻게 해야 할까. 기존 구축건물이 있는 상태에서 사업부지의 정확한 너비와 폭을 알 수 없기 때문에 지적기준으로 설계하고 허가를 받게 된다. 설계는 지적도를 기준으로 했더라도 현장기준으로 바꾸어 일조권, 대지안의 공지기준(건축선과 인접대지경계선 이격거리), 그리고 중요한 주차장을 설치해야 한다.
실제 현장에서 먹줄을 놓을 때 설계도서와 현장 부지의 길이가 달라 서둘러 현장기준으로 설계를 변경하고 이로 인해 세대수가 감소하는 사례를 직접 목격하기도 했다.
지적과 현장의 차이로 인해 주차장 면수가 1대 줄어들게 되면 원룸 2세대가 감소하게 되므로 주택사업에 심각한 타격을 줄 수 있다.

2018년 9월 6일 밤 11시, 서울상도유치원 건물이 기울어지는 사고가 발생했다. 다행히 인명사고는 없었지만 결국 상도유치원은 철거됐다. 사고는 유치원 바로 옆 다세대주택 공사장에서 인근부지의 붕괴를 대비한 흙막이 공사를 제대로 하지 않은 데서 비롯됐다.
당시 법원에서는 ‘굴착 작업 등 공사를 진행하면서 비탈면 붕괴나 토사물 유출 방지에 필요한 조치를 하지 않았고 안전진단 계측을 부실하게 했다’라고 판단했다.
따라서 사업부지 후면에 오래된 석축이 있거나 옹벽이 있는 경우엔 부지매입을 피하는 것이 좋다. 불가피하게 매입을 한 경우엔 비탈면 붕괴방지를 위한 흙막이 방지설치를 완벽하게 해야할 것이다. 공사 중에 후면부지의 노후주택이 균열이 가거나 붕괴가 된다면 사업주는 심각한 위기에 직면하고 법적책임과 경제적 보상까지 휘말릴 수 있으니 매우 신중하게 고민해야 할 것이다.

최근 노후 건물이 붕괴되는 사고들이 발생하고 있다. 어느 도시를 가든 50년이상 노후된 건물이 즐비한 지역들이 여전히 존재한다. 사업부지 인근에 지은 지 40~50년 이상된 건물이 있다면 매우 조심해야 하는데, 이때는 설계단계에서부터 대지 여건을 신중하게 고려해야 한다.
소규모 공동주택 개발시 가급적이면 지하공사는 피하는 것이 좋다. 지하공사 시 인접건물에 영향이 갈 수 있다. 민원이 많이 발생하고 그 피해를 모두 신축공사 현장으로 떠밀기 때문에 공사진행이 어렵고 법적소송에 휘말릴 수 있다.
이 경우 주변건물에 대한 사전사후 안전성검토보고서를 작성해야하고 공사중에는 안전조치를 충분히 반영하고 관리해야 한다. 그럼에도 불구하고 너무나 노후된 인접건물이 있는 경우엔 매우 조심해야 할 것이다. 이 경우 지상층만 신축한다면 조금 나을 수 있다.

이상과 같이 중소주택사업 개발실무에서 많이 발생하는 문제와 대응 방법을 정리했다. 모든 건축현장은 100% 민원이 발생한다. 공사 자체보다도 민원이 더 힘들 수 있기 때문에 사업부지를 선정할 때는 주변상황도 잘 살펴봐야 할 것이다. 무엇보다 노후지역에서 사업은 매우 주의해야하고 법적소송에 휘말릴 수 있다는 가정하에 대비해야 한다.
그밖에 사업에 지대한 영향을 미치는 일조권, 주차여건, 도로조건, 인접대지 높이, 석축, 인접건물의 노후도 등도 잘 따져서 대비하기 바란다.