3차 장기주거종합계획(2023~2032년) 발표,
우수입지 · 품질 갖춘 주택 수요 증가 예상

3차 장기 주거종합계획(2023~2032년)이 발표됐다. 이번 계획에서는 ①인구 · 가구 구조, ②사회 · 경제, ③주택수급, ④기술 · 환경 등 4가지 부문에서 미래 변화를 살피고 있다.
이들 중 눈여겨볼 것은 주택수급이다. 정부는 3차 장기주거종합계획을 통해 우수입지와 양질의 주택에 대한 수요가 여전하며 주택품질 수요가 다변화될 것이라는 인식을 보여주고 있다.
그동안은 인구감소로 주택수요가 줄 것이라는 주장이 팽배했을뿐 아니라, 주택보급률이 100%를 넘어섰기 때문에 주택이 양적으로 부족하지 않다는 의견도 많았다. 이런 이유로 올 초까지만 해도 주택가격 하락론 기류가 강했다.
그러나 수도권과 지방 일부지역의 시장가격 흐름은 <그림>에서 보는 것처럼 상승하고 있다. 서울 아파트값은 올 들어 8개월 동안 실거래가 기준으로 8% 상승했고, 인천, 경기도 각각 3.8%, 3.5% 상승했다. 아파트가격의 상승흐름은 우수입지와 양질의 주택에 대한 수요, 주택품질 수요가 소멸하지 않는 한 멈추기 어렵다.

<그림> 아파트 실거래가지수 변동과 가격상승률(2023.12~2024.8)

정부, 선호 높은 도심 주택공급계획 구체화
기업은 사업유형 검토하고 대응해야

우수입지, 양질의 주택, 주택품질이 가져올 주택수요의 변화, 아파트에서 나서 자란 아파트키즈 세대의 본격적인 주택시장 진입, 비아파트 거주 고령가구의 아파트 선호 증가 등 빠르게 달라지고 있는 주택수요 특성을 고려해 보면 신규주택수요는 계속될 것이다.
다만 수요발생 지역 특성에 따라서 사업적으로 유망한 지역과 그렇지 않은 지역, 단기수요가 있는 지역과 그렇지 않은 지역, 신규수요가 있는 지역과 교체수요가 있는 지역 등 차이가 더 커질 것으로 보인다.
따라서 미래 주택시장에서는 기업의 특화된 전략이 더 중요해질 수밖에 없을 것이다. 정부정책기조에 따라 제도가 달라지고 계획이 변경되면서 재원이 집중되는 방향이 결정되기 때문이다.
무엇보다 도심주택공급 영역이 더 중요해지고 강조될 것으로 보인다. 장기주거종합계획에서 정부는 앞으로 사람들의 선호가 높은 도심에 주택을 충분히 공급하기 위한 계획을 구체화하고 있다.
아래 <표>는 부지특성에 따른 적용 사업유형이다. 새로 도입한 제도(뉴빌리지, 2024년 3월 도입)도 있고, 법제화가 진행중인 것도 있다. 이러한 정부정책의 흐름을 고려하여 기업 스스로가 어떤 규모의 사업에 특화된 기술력을 가지고 있는지 점검하고, 앞으로 어떠한 사업분야를 특화시켜 진출하기 위한 기반을 만들어갈 것인지 세밀히 들여다봐야 할 시점이다.

향후 10년간 신규주택 수요, 연평균 39.4만호
재개발 · 재건축 · 역세권 정비에 박차 가할 듯

장기주거종합계획에 따르면, 향후 10년간(2023~2032년) 필요한 전국 신규주택 수요는 연평균 39.4만호이며 누적물량으로는 432.8만호다. 가구증가 요인 9.8만호, 소득요인 15.5만호, 멸실요인 14.1만호가 필요하다. 다만 비아파트에 살면서 아파트로 이주하고 싶어하는 교체수요를 고려하면 신규주택 수요는 더 많아질 수도 있다.
다양한 신규주택 수요, 특히 도심 주택수요 대응을 위해 정부는 재개발 · 재건축 및 노후 저층주거지 정비(소규모 정비사업 및 뉴:빌리지)를 활성화하고, 노후계획도시 정비 사업여건도 획기적으로 개선할 계획을 갖고 있다.
더 적극적인 역세권 정비도 예상된다. 철도 지하화를 통한 도심 내 융복합 공간 조성이 본격화되고, 도시혁신구역, 복합용도구역, 입체복합구역 등 용도지역 제도 개편을 통한 토지이용 변화도 예견되고 있다. 달라질 공간개발의 변화 흐름을 미리 파악하고 기업입장에서 앞으로 어떤 방향으로 주택공급시장에 참여할 것인가에 관한 전략 마련이 필요하다.

<표> 부지특성과 사업유형

출처: 국토교통부, 제3차 장기주거종합계획