작은 필지의 소규모 개발에 지대한 영향을 미치는 기준이 있다. 바로 일조사선제한과 주차장설치, 그리고 대지안의 공지에 관한 법적 제한이다. 예를 들어, 일조권을 확보하기 위한 일조사선제한은 매우 중요한 건축법령으로, 이 제한 때문에 대지조건에 따라 법적용적률을 다 확보할 수 없는 경우도 발생한다.맞벽건축은 2개 필지를 공동으로 개발하면서 동시에 이러한 건축제한 등을 극복할 수 있는 규정으로 소규모 건축개발시 활용하면 매우 큰 이득을 가져 올 수 있다.

맞벽건축이란?

「건축법」제59조와 「건축법 시행령」제81조에서 규정하고 있는데, 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50cm 이내인 경우를 말한다)으로 하여 건축이 가능한 것을 말한다.
아래 그림처럼 두 건축물 사이에 공지를 50cm 이내로 할 수 있다. 또는 두 건축물의 벽을 붙여서 공지 없이도 건축이 가능하다.

맞벽건축의 장점은?

나란히 있는 2개 필지를 각각 개발할 경우 필지마다 건축법령 규정을 각자 적용해 건축하게 된다. 이와달리 맞벽건축은 2개 필지를 하나의 필지로 규정해 건축한다.
맞벽건축을 하면 「건축법」제58조 대지안의 공지, 제61조 일조사선제한 적용이 배제되며 「민법」제242조 경계선부근의 건축 규정의 적용에서도 배제된다. 경계선부근의 건축 규정은 건축법에서 대지안의 공지기준이 없는 경우 인접대지경계로부터 50cm이상의 거리를 두어야 하는 규정이다.
다음에 소개하는 그림처럼 각각 개발시 인접대지 경계선으로부터 건축용도별로 일정거리 이상 이격해야 하는 기준이 적용되고, 맞벽건축시 2개 필지를 하나로 보아 대지안의 공지기준을 적용한다.
예를 들어, 다세대주택 건축시 인접대지경계로부터 1m 이상을 이격해야 하는데 맞벽건축은 이격하지 않아도 된다. 또, 다가구주택은 민법상의 이격거리 50cm도 배제되기 때문에 각각 개발할 때 보다 조금 더 면적을 확보할 수 있다.

• 각각 개발시 대지안의 공지

  도로

  
• 
• 맞벽건축시 대지안의 공지

  도로

  

맞벽건축시 일조사선제한의 이점도 매우 크다. 두 필지를 하나의 필지로 보고 적용하기 때문에 지상 10m 이상 부분의 일조적용을 받지 않고 면적구성도 자유롭다.
다음 그림을 보면 각각 개발시 각각의 필지가 일조사선 적용을 받는 반면, 맞벽건축 개발시 한개 필지는 일조사선 적용을 받지 않아 용적률상 면적을 다 확보할 수 있는 게 가장 큰 장점이다.

• 각각 개발시 일조사선제한
  (10m, 4층 이상 기준)

  도로

  
• 
• 맞벽건축시 일조사선제한(10m, 4층 이상 기준)

  도로

  

맞벽건축을 할 수 있는 지역은?

「건축법 시행령」에서는 맞벽건축이 가능한 용도지역을 규정하고 있다. 상업지역, 주거지역, 한옥보전진흥지역(건축조례), 그리고 건축협정구역에 한하여 맞벽건축을 할 수 있다.

맞벽건축이 가능한 층수와 건축물의 용도는?

맞벽건축의 구체적인 설치기준은 지자체별로 건축조례를 확인해야 한다. 서울시를 예로 들면, 다음과 같이 맞벽건축의 층수와 용도를 규정하고 있다. 아파트가 아닌 용도는 모두 가능하며, 2동 이하여야 한다. 맞벽이 되는 부분의 층수는 5층 이하로 할 수 있다.

두 개 건물 사이에 연결복도나 통로를 설치 할 수 있나?

두 개 건물 사이에 1m 이하의 공지가 있는 경우, 또는 두 개 건물 사이에 공지가 없는 경우 편의상 연결통로나 복도를 설치할 수 있다. 이때 연결복도나 통로 설치기준을 따라야 한다.
다음 표와 같이 구조, 마감재료, 너비와 높이 등의 기준을 따르고 복도연결부에 화재방지를 위한 자동방화셔터나 방화문도 설치해야 한다.

맞벽건축 시 준비서류와 소유권문제는?

맞벽건축을 위한 인허가관련 준비서류는 다음과 같다.

맞벽건축은 면적확보와 공사비 절감에 유리하다

소규모 건축개발시 필지의 면적은 매우 중요하다. 한평이라도 더 많이 짓고자 하는 것이 일반적인데, 맞벽건축은 대지안의 공지와 일조권제한을 한 필지로 산정하여 적용하니 면적확보에 매우 유리하다. 다만 두 필지의 소유자간에 합의가 안될 시 맞벽건축은 불가하다. 하지만 소유권이 독립적이고 한 시공자가 공사를 동시에 진행한다면 공기나 공사비절감에 있어 유리한 측면이 있다. 특히 지인이나 가족들간에 맞벽건축을 활용하면 매우 유용할 것으로 본다.