Point 1

증액 보증금 전액에 우선변제권 인정되나

우리 법원은 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가지며, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 보았다. 즉, 최초 확정일자 기준으로 볼 때, 갱신되기 이전의 임대차계약 상 보증금 한도 내에서만 우선변제권이 인정된다.그렇다면, 우선변제권 범위에 포함되지 않는 증액된 보증금의 경우 경매 시 임대인의 일반 채권자들과 각자의 채권액에 비례하여 배당을 받게 되므로, 낙찰대금이 충분하지 않다면 그중 일부는 반환받지 못할 위험이 생긴다.
따라서, 계약이 갱신되어 보증금이 증액되는 경우 증액된 부분에 대하여 추가로 확정일자를 받아야 한다.

Point 2

확정일자와 우선변제권 범위

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• 우리 법원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 판단하였다. 즉, 기존 보증금에 대한 우선변제권이 그대로 유지되면서 증액 부분에 대한 우선변제권 효력은 새로 확정일자를 부여받은 날을 기준으로 발생하게 되는 것이다.
  그렇다면 새로운 확정일자 전에 근저당권이 설정되었다고 하더라도 2차 계약은 1차 계약이 갱신된 것으로 당사자, 목적물 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로, 1차 계약에 의한 대항력과 보증금 10억 원에 대한 우선변제권이 그대로 유지되고 있고, 증액된 보증금 5,000만원에 대해서만 새로 확정일자를 갖춘 때부터 우선변제권이 발생한다. 즉, 이 경우 우선변제권의 순서 및 범위는 1순위로 10억원, 2순위로 근저당권부 채권, 3순위로 증액된 보증금 5,000만원으로 변제 받게 될 것이다.