임대사업자인 ○○회사는 의무임대기간이 10년인 민간건설임대주택을 임대하고 있었는데, 의무임대기간 중 임차인A가 개인 사정으로 인하여 임대차 계약을 해지하게 되었다. ○○회사는 새로운 임차인B와 임대차 계약을 새로이 체결하면서 임대료를 임차인A의 임대료보다 약 10%가량 증액할 수 있는지를 물었다.

Point 1
주택임대차보호법, 임차인 변경시 임대료기준 초과 증액 가능

일반적인 임대차 관계에서는 「주택임대차보호법」제7호에 따라 당사자 간에 임대차계약이 유지되는 동안에 1년 이내에 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액(5%)을 초과하지 못한다. 이는 임차인이 변경되어 새로운 임대차계약을 체결할때에는 임대료를 기존 임대차계약의 임대료와 무관하게 정할 수 있는 것을 의미한다.

Point 2
임대사업자는 의무임대기간 중 임대료기준 초과 증액 불가

그러나 임대사업자의 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제2항, 제3항에서 임대기간 동안 1년 이내에 임대료의 5%를 초과하여 증액하지 못하게 정하고 있는데, 동 법상 임대기간의 의미는 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미한다(법제처 2021. 5. 27. 회신 21-0203 해석례 참조).
이에 임대사업자의 경우, 의무임대기간 중 임차인이 변경되더라도 새로운 임대차계약상 임대료는 기존 임차인의 임대료보다 5% 초과 증액할 수 없을 뿐만아니라 기존 임차인의 임대료를 1년 이내에 증액한 사실이 있다면 새로운 임차인에 대하여 임대료를 증액할 수 없게 된다.
따라서, 임대사업자인 ○○회사는 새로운 임대차계약을 체결하더라도 임차인B의 임대료를 임차인A의 임대료보다 5%를 초과 증액할 수 없다. 또한 임차인B와 임대차계약을 체결하는 시점이 기존 임차인A의 임대료를 증액하고 1년이 경과하지 않았다면 임대료를 증액할 수 없게 된다.

Point 3
임대사업자, 임대료증액 비율 초과 증액시 반환의무 생겨

한편, 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항의 임대료증액 비율을 초과하여 임대료를 증액하는 경우, 임차인에게 초과 지급 임대료를 반환해야할 의무가 생기고(동법 제 44조의 2) 3,000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있는 점도 유의해야 할 것이다.