1. 다양한 유형의 주택공급a 여건 개선

➊ 도시ㆍ건축규제 완화

• 도시형생활주택
  • 세대수 제한 폐지(現 300세대 미만)
  • 방 설치 제한 폐지(現 ① 전체 세대 수 절반까지만 방 설치 가능, ② 30㎡ 미만은 설치 불가, 30~60㎡은 3개까지 설치 허용)
  • 공유차량 주차면수 설치시 주차장 기준 완화(공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용)
  • 중심상업지역에 도시형생활주택을 단일 공동주택(주택 100%)으로 건축 허용
• 오피스텔 발코니 설치 허용

➋ 세제ㆍ금융지원

• (세제지원) 신축 소형주택*에 원시취득세 최대 50% 감면

  * 2024.1~2025.12월 준공된 60㎡ 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택(법25%+조례25%)

• (자금지원) 도시형생활주택 등 융자한도* 상향(1년 한시), 저리 금리지원(최저금리 분양 3.0%, 임대2.0%)

  * (분양) 7,500만원 → 1억원, (임대) 장기일반 1.0 → 1.2억 / 공공지원 1.2 → 1.4억원

• (보증지원) 도시형생활주택ㆍ오피스텔 PF대출 보증한도 확대(70→80%), 자기자본 선투입 요건 완화

  * (現) 토지비 10% 선투입 필요, 시공순위 100위 이내는 5%로 완화 → (改) 200위까지 적용 확대

2. 소형 주택 활용도 제고

➊ 구입부담 경감

• 소형 신축주택(60㎡ 이하, 수도권 6억ㆍ지방 3억 이하, 아파트 제외) 취득세ㆍ양도세ㆍ종부세 산정시 주택수제외

대상 주택	2024.1월~2025.12월 준공된 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원ㆍ지방3억원* 이하 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 2025.12월까지 최초 구입시 * (취득세) 취득가격 (양도세ㆍ종부세) 공시가격
주택수 제외 효과	신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외하여, 기존 보유 주택수에 해당하는 세율 적용(단, 취득세는 3년(2024.1~2026.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토) * 다만, 1세대1주택자가 추가 구입시, 1세대1주택 특례(양도세ㆍ종부세) 미적용

• (등록임대) 소형 기축주택* 구입ㆍ임대등록(매입임대) 하는 경우 세제 산정시 주택 수 제외

  * 2024.1월~2025.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원ㆍ지방 3억원 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔

➋ 등록임대 사업 여건 개선

• (단기 등록임대 도입) 단기 등록임대 유형 도입 ⇒ 임대의무기간 및 대상(예:6년, 아파트 제외), 세제 혜택 등 합리적 수준으로 부여
• (기업형 등록임대 인센티브) 등록임대 세제혜택 적용주택 확대, 기금융자 한도 상향(예:2천만원) 등 지원 확대
• (임대보증 가입여건 개선) 임대보증 가입 시 시세를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식 개선 추진

➌ 공공 신축매입약정 확대

• 공공의 신축 매입약정의 매입단가 현실화 및 물량 확대(2023년 0.8만호 → 2024년 3만호)
• 공사비 상승분 반영 등 평가방식을 보완, 매입 상한 단가(現 기준단가 120%) 및 매입기준 등 개선
  • 매입기준 개선 완료(2024.1) 후 사업자 모집공고(2024.2) 추진
• 신축매입 약정 주택에 대한 PF보증 도입, 용적률 인센티브* 확대

  * (現) 지자체별 조례 한도 1.2배까지 완화 가능 → (改) 법적한도의 1.2배까지 완화 가능

3. 지방 사업 여건 개선

➊ 지방 준공후 미분양

• (사업자) 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용*시 주택건설사업자 원시취득세 최대 50% 감면(1년 한시, 법 개정 전제)

  * 2024.1~2024.12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서, 2024.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법25%+조례25%)

  • 건설업계의 자구노력(분양가할인 등), 임대수요 등을 고려하여 준공후 미분양 주택의 LH 매입 추진
• (구입자) 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(85㎡ㆍ6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제산정시 주택수 제외
  • 기존 1주택자가 최초 구입 시 1세대 1주택 특례도 적용

대상 주택	전용면적 85㎡ 이하, 취득가격 6억원 이하*의 준공 후 미분양 주택으로, 2024.1.10일～2025.12.31일까지 최초로 구입한 경우 * (취득세) 취득가격 (양도세ㆍ종부세) 공시가격
주택수 제외 효과	신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외하여, 기존 보유 주택수에 해당하는 세율 적용(단, 취득세는 3년(2024.1~2026.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토) * 기존 1주택자 1세대 1주택 특례는 유지

➋ 인구감소지역

• 기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채 신규 취득시 1주택자로 간주, 1세대 1주택 특례 적용

4. 자금조달 및 유동성 지원

• (PF대출 등) 정상사업장 PF대출 보증 25조원 차질없이 공급
  • (PF대출 대환보증 신설) 저금리 PF대출로 대환할 수 있도록 HUG PF보증 발급
  • (대주단 협약) 준공기한 도과한 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장 독려
  • (불합리 개선) 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정 유도
• (유동성 지원) 건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환 확대(HUGㆍ주금공, 3→5조원)
  • (비주택 PF보증 등) PF 대출시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3→6조원), 비주택 PF보증 도입 확대(3→4조원)
  • (특별융자) 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대(0.3→0.4조원)

5. 재건축ㆍ재개발

➊ 패스트트랙 도입

• (안전진단) 준공 30년 도과시 안전진단 없이도 재건축 착수 허용
  • 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선
• (사업주체 구성 조기화) 준공 30년 도과시 추진위 구성 가능, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합설립 추진병행 가능
  • 정비구역 지정 및 조합 설립인가 동시 처리 허용

➋ 정비사업 추진 요건 완화

• (노후도) (現) 30년 이상 건축물이 전체 2/3 → (改) 30년 이상 건축물이 전체 60%, 촉진지구 지정시 50%로 완화
• (구역지정) (現) 노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역 10%까지 포함 가능 → (改) 20%까지 포함
• (공유자 동의) (現) 공유자 전원이 동의해야 공유지에 대한 토지등소유자 동의 인정 → (改) 공유자 3/4 동의

➌ 사업초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

• (자금지원) 관리처분인가 이전에도 기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대
• (재건축부담금 완화) 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담경감 조속 시행(2024.3월 개정법 시행)

➍ 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서 조기 배포(2024.1월)

6. 소규모정비사업 여건 개선

➊ 사업 가능 지역 확대

• (사업요건 개선) 인접 도로 건너편까지 구역지정 허용, 노후도 요건 완화(現 2/3→60%, 관리지역 50%)로 사업대상지 확대

➋ 절차 간소화 및 참여유인 제고

• 조합설립 주민 동의율 완화(80→75%) 및 통합심의 대상 확대(교통ㆍ경관심의 등)

➌ 인센티브 및 자금지원 강화

• (인센티브) 기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 및 기금 융자(現 50→70%) 인센티브 제공
• (자금지원) 기금융자 지원확대(융자한도 구역당 現 300→500억원)

7. 공공주택 공급 확대 및 주택공급물량 확대

• (민간택지→공공택지 전환) 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 공공주택 추가 공급(5,000호+α)
  • 토지리턴제* 대상 확대 및 시행 1년 연장(2023.12월 → 2024.12월)

    * 토지 매수자가 원하는 경우 위약금 없이 계약해제 가능

• (민간참여) 공공주택 사업 민간참여 확대(2027년까지 30%)
• (신규택지 발굴) 지자체 GB해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용하여 수도권 중심 2024년 신규택지 2만호 발굴 추진
• (수도권 신도시) 토지이용 효율화*로 2024년부터 3만호 이상 물량 확충

  * (용적률) 5%p 이상 상향, (공원녹지) 약 2%p 조정, (자족용지) 10~15% 내 협의조정

8. 공공임대 참여 사업자 지분 조기매각 허용

• 공공임대 사업(공공지원민간임대)에 참여한 민간 지분을 조기에 매각할 수 있도록 지분 양수 기준 완화
  • 민간 지분 전체를 양도 가능토록 하고(現 50%), 입주 즉시 지분 양도 가능토록 개선(現 입주 4년후 가능)

9. 사업장별 갈등 해소 등 정상화 지원

• (조정위원회) 공적 조정위원회를 통해 사업장별 갈등 등 적극 해소
  • (민간 사업장) 시공사- 시행사 간 공사비 분쟁 등을 신속히 해소할 수 있도록 건설분쟁조정위원회 조정 기능 강화
• (사업장 공공인수) 사업 추진에 애로를 겪고 있는 민간사업장은 LH가 사업성 등을 검토하여 매입 후 정상화* 추진

  * 공공주택사업으로 전환하여 LH가 직접 사업 시행하거나, 타 시행사 · 건설사 매각 추진

• (PF정상화 펀드) 사업여건 악화로 사업성이 저하된 경우, PF 정상화 펀드(2.2조원)를 통해 재구조화로 조속한 정상화 지원(캠코)

10. 건설사업 관련 리스크 완화

• (공사 재개) 구조조정 등으로 공사 중단시 신속 재개, 공기지연 최소화
  • 기존 시공사의 계속 공사를 유도하되, 대체 시공사 선정이 필요할 경우 대체 시공사 풀(대한건설협회) 마련 등 원활한 시공사 교체 지원
• (수분양자) 입주 지연, 하자보수 우려 등 수분양자의 애로 해소
  • 주택 사업장이 신속하게 정상화(시공사 교체 등)될 수 있도록 지원하고, 필요시 분양대금을 전액 환급하여 입주예정자 보호

    * 분양대금 환급 1개월 전 필요절차에 대한 사전안내 강화(책자, 동영상 등)

  • 구조조정 등 발생 시 입주예정자 불안 해소를 위해 사업진행 상황 및 향후 절차 등을 전체 수분양자에게 주기적으로 안내(알림톡)
  • 준공 사업장 등은 하자보수 주체 공백 방지를 위해 LH, HUG가 수분양자 불편사항을 지속 점검하고 보완조치 이행