침수 · 화재위험 노출된 지하 · 반지하주택 관련 건축법 개정

2022년 8월, 100년만에 내린 기록적인 폭우로 수도권을 비롯한 서울 강남 일대가 침수됐다. 당시 반지하주택에 거주하는 일가족이 사망하는 등 저지대의 지하 · 반지하주택을 중심으로 그 피해가 매우 컸다.
2022년 홍수피해 이후 서울시는 반지하주택을 매입해 더 이상 주거공간으로 사용할 수 없도록 대책을 마련하고, 동시에 중앙정부와는 지하층에 주택을 설치하지 못하게 하는 건축법개정을 추진했다. 서울시의 경우 전체가구 중 5%에 해당하는 20만호가 지하나 반지하 주거용으로 사용되고 있는실정이다.
2023년 12월 26일 관련 건축법이 개정됐고, 2024년 3월 27일부터 지하층에는 주거시설을 설치하지 못하는 건축법이 시행된다.

단독, 공동주택 등 주거용 건축물 ‘지하층 거실설치 금지’ 명문화

이번 건축법개정은 지하 · 반지하 주택의 경우 침수피해 위험이 크고, 화재나 집중호우 시 신속한 대처가 어려우며, 환기 · 채광 부족, 습기 · 곰팡이 등으로 거주환경이 열악해 이를 개선하기 위해 이뤄진 조치라고 볼 수 있다. 기존 건축법 제11조는 상습침수구역 내 지하층은 심의를 거쳐 건축 불허가가 가능하도록 했으나, 이 같은 규정이 강제 규정이 아니어서 구속력이 약하다는 지적에 따라, 개정 건축법은 단독주택, 공동주택 등 주거용도의 건축물 지하층의 거실 설치를 원천적으로 금지하되, 예외적일 때만 허용하는 것을 명문화했다.

• 

• 「건축법」 제53조(지하층)제2항

  신 설 2023. 12. 26
  시행일 2024. 3. 27

  ② 단독주택, 공동주택 등 대통령령으로 정하는 건축물의 지하층에는 거실을 설치할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 사항을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  • 1. 침수위험 정도를 비롯한 지역적 특성
  • 2. 피난 및 대피 가능성
  • 3. 그 밖에 주거의 안전과 관련된 사항

단, 지자체별로 지하층에 주택설치 허용할 수 있어

새로 신설된 「건축법」제53조(지하층)제2항에 따라, 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택)과 공동주택(다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 아파트)의 경우 지하층에 거실을 설치할 수 없게 되었다.
원칙적으로 지하층에 주택설치를 금지하는 법이다. 다만, 지자체별로 침수위험이 낮은 지역이거나 피난 및 대피가능성 등 안전과 관련한 사항을 허가권자가 고려하여 침수에 문제가 없다고 판단되는 경우엔 지하층에 주택설치를 허용할 수 있다. 2024년 3월 27일 건축허가, 건축신고분부터 적용하게 된다.

다중주택 사업자에게 영향 클 것으로 보여

주택사업현장에서는 이번 건축법개정으로, 다중주택 사업자에게 영향이 클 것으로 보고 있다. 통상 다중주택은 주차대수 규정이 약하기 때문에 다가구주택에 비해 많은 세대수를 설치할 수 있다. 또 반지하층에 주택을 설치할 수 있는 여건 때문에 반지하층 1개층과 지상 3개층으로 주택을 구성한 다중주택으로 부동산 임대사업을 하는 경우가 많다. 하지만 이번 개정으로 서울시를 비롯한 대도시에서의 반지하 다중주택은 사라질 것으로 예상된다.