신년
특집

➌ 한국건설산업연구원 2024년 주택·부동산 경기전망

정부정책의 영향과 시장의 불확실성 요인

특례보금자리론과 50년 만기 주택담보대출(이하 주담대)을 통한 자금유입이 주택시장 가격상승 시기와 유사하고 가계대출 증가에 영향을 미치는 것으로 볼 때, 향후 주택 수요 부문에 대한 유동성 확대 정책의 추가 여부 및 확대 규모를 주목할 필요가 있다.
현재 은행 조달금리 대비 주담대 금리가 낮은 역마진 상황으로 주담대 금리인상이 불가피하다. 국내 금리에 간접적 영향을 미치는 미국 금리의 상승세가 지속된다면 국내 시장 금리도 상방압력을 받을 것으로 예측된다.
부동산PF는 옥석가리기로 인해 분양성 높은 사업장에 대한 선호가 심화될 것이다. 올해 증권, 캐피탈, 저축은행 등의 손실 우려가 현실화 된다면 PF를 통한 자금조달이 더욱 어려워질 전망이다.
건설 중간재의 가격은 2021년 27.7%, 2022년 6.3% 오르며 가파르게 상승하고 있다. 이 같은 ‘건설 중간재 가격-건설투자의 순환 사이클’ 이탈 현상은 2008 ~ 2009년(글로벌 금융위기)과 유사하다. 이는 공사비 상승의 주요인이 되어 분양가 인상의 압력으로 작용하고 시장의 불확실성을 강화할 것으로 보인다.

인허가물량 하락, 분양물량 소폭 상승 예상

2024년 인허가물량은 35만호로, 2023년 38만호 대비 7.8% 감소할 것으로 예상된다. 특히 민간부문에서는 시장 하락세 및 사업 어려움이 예상보다 심화돼 2008~2009년 실적과 유사한 수준으로 감소될 것으로 전망된다. 공공부문 주택공급 물량은 9.26 공급대책에서 7.6만호 공급을 계획했으나 지난해 8월까지 인허가물량 정체로 6만호가 공급될 것으로 예상된다.
지방 부동산 시장이 당초 예상보다 어려워 분양예상 물량을 하향조정 했으나 수요측의 낮은 수분양가 선호로 인한 쏠림현상은 2024년에도 지속될 것으로 보인다. 2023년까지 비교우위 사업장이 먼저 분양되고 향후 공급자 금융조달 어려움으로 신규사업이 진행되는데 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 이 가운데 2024년에는 2023년에 분양된 25만호 보다 4% 증가한 26만호가 분양될 것으로 예측된다.

주택가격 수도권 1%, 지방 3% 하락 예상

주택매매가격은 2023년 연간 3.7% 하락했고 2024년에는 이보다 양호한 2% 하락으로 전망된다. 2023년 3분기까지 주택시장은 40조원에 육박하는 정책 금융과 초장기 주택담보대출 상품판매로 인해 수도권을 중심으로 당초 예상보다 큰 수준의 자금이 유입됐다. 이로인해 시장에서는 저가 매물들이 소진되며 저점을 보인 후 소폭 상승세를 보일 가능성이 있다.
다만, 규제완화책에 따라 심리가 일부 회복되었음에도 고금리, 인플레이션, 경기둔화 등의 영향으로 거래활성화 지속을 기대하기 어려운 상황이다.
공급자 금융의 어려움은 정책개입으로 완화되는 양상이나, 주택시장 특유의 지연효과(시공기간 소요 등)로 인해 거래가격에 미치는 직접적 영향은 적겠지만 향후 경기회복이 더뎌질 경우 지속적으로 시장에 부담을 줄 것으로 보인다.

인허가물량

분양물량

주택가격 변화율
(단위 : %)