신년
특집➊ 2024년 주택건설업계가 주목해야할 이슈

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주택 공급 이슈

2024년 주요 거시경제 어려울 듯,
부동산PF 부실 본격화

건설경기 둔화 vs 회복세 전환

새해에도 건설경기 둔화는 불가피할 것으로 보인다. 다만 2024~2025년 사이 저점에서 회복세로 전환할 것이라는 예상도 나온다. 건설경기 회복세를 위해서는 인플레이션 완화 및 금융환경 개선 등 거시경제 환경이 중요하다. 현재 주요 거시경제 지표인 GDP, 민간소비, 설비투자, 소비자물가, 취업자수 증감 등이 모두 좋지 않은 상황이다.
또한 건설 전반의 수주, 허가, 착공 등 선행지표가 크게 감소하고 있다는 측면에서 볼 때 향후 건설경기 악화가 불가피해 보인다는 전망에 힘이 실리고 있다.

건설자재 상승으로 인한 분양가 인상 압력

국내외적으로 건설자재 가격의 상승폭은 점차 둔화될 것으로 전망하는 보고서가 다수였다. 다만 가격의 하방경직성 등에 따라 향후 건설자재 가격의 급격한 하락을 기대하기는 어려운 상황이다.
최근 원자재가격 불안정 등이 재차 우려되고 있다. 그렇지 않더라도, 기후위기 대응, 친환경 경제로의 전환 과정 등에서 발생할 수 있는 비용 증가도 향후 지속적으로 증가할 전망이다.

부실 부동산 PF로 인한 건전성 악화 시작 돼

모든 보고서에서 부동산금융의 건전성 저하를 우려하고 있다. 부동산PF 대출의 절반 이상이 최근 리스크가 급증한 브릿지론으로 구성된 가운데, 2024년 총선을 전후로 부실 확대가 본격화되어 상당 기간 지속될 것이라는 얘기다. 이렇게 되면 공급 침체가 장기화될 가능성이 커진다. 한편, 내년 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 3차례 인하할 가능성을 시사했지만, PF부실로 인한 신용경색이 발생한 상황이라면, 금리인하 효과가 제한적일 수밖에 없을 것이라는 분석이다.

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2

주택 수요 이슈

고금리 대출,
DSR 규제로 매매제한,
매수세 수도권에 쏠릴 전망

수도권·아파트로 매수 쏠림 강화

주택가격 재하락 불안감으로 우량자산을 선호하는 현상이 더욱 강화될 전망이다. 그러다 보니 수도권 중심으로 매수세가 증대될 것이다. 규제완화로 강남 3구 및 용산구를 제외하면 세제와 대출 등에서 수도권과 지방의 규제 차이가 거의 없는 상황인 점도 영향을 주고 있다. 또한, 아파트 공급부족 우려가 확산되면서 아파트 선호도가 더 심화된다. GTX 개통에 따른 국지적 주택가격 변화도 예상해 볼 수 있다.

고금리 유지 가능성 높아 가계대출 상환 부담 지속

2024년에도 고금리가 유지될 가능성이 높아 가계의 대출상환 부담이 지속될 전망이다. 금리상승으로 가계의 대출 원리금 상환 부담이 급증한데다, 정책 모기지 축소로 고금리 완화 방안도 감소했다. 이런 상황이 장기화되면 부채 부담으로 급매물이 증가해 매매가격 재하락의 원인이 될 수 있을 것으로 보인다.

DSR 규제로 가계 주택 구매력 제한

2024년에는 가계의 주택 구매력이 차입여력 부족으로 제한될 것이라는 전망이 나왔다. 가계 충부채원리금상환비율(DSR)이 규제한도인 40%를 상회해 추가 차입 여력이 부족해질뿐 아니라, 이미 일반형 정책모기지 취급이 중단되어 자금조달 어려움이 커진 상황이다.
한편, 최근 몇년간 주택매수에 적극 나선 2030세대는 올해 신용 리스크 증가에 따른 부동산 이자상환여력 부족이 예상된다. 차입여력 소진과 이자상환여력 부족 등은 주택가격 상승 및 거래 확대의 장애요인이 될 전망이다.

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3

주택시장 정책 이슈

실수요 지원 위주,
2025년 공급부족 예상,
수급균형 정책 등장할 것

실수요 지원 위주의 정책에 수급균형 정책 더해질 것

현재까지의 주택 수요 지원책은 실수요 대상으로 단기간 내 추진이 가능했던 대책 위주로 시행되어왔다. 2024년에도 다양한 실수요 지원책이 시행에 들어간다.
새해에는 주택 경기 활성화를 위해 민간부문 공급(다주택자, 임대사업자 대상) 확대 조치가 추진될 가능성이 증대될 것으로 보인다. 특히 현재의 공급부족으로 인해 2025년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성이 있으므로 수급균형을 위한 공급 적정화에 초점을 둔 정책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

불황 출구 전략, 수요 회복이 관건

2024년에도 고금리로 인해 공급 침체 장기화 가능성이 크고 공급 감소도 불가피할 것이다. 지금의 불황을 극복하기 위해서는 주택수요 회복이 가장 큰 관건이다. 따라서 낮은 금리와 동일한 효과의 금융해법을 제시하는 것이 필요할 것으로 보인다.