협소한 꼬마빌딩 신축시 다세대보다 다가구주택을 고려해야

협소한 땅이나 상가주택을 개발할 때는 다세대주택보다 다가구주택을 고려해봐도 좋다. 다가구주택이 다세대주택보다 면적을 더 활용할 수 있는 물리적인 장점이 있기 때문이다.
예를 들어, 계단과 복도 면적을 계산하면 다가구주택이 층당 10㎡(3평 정도)를 주거공간으로 더 사용할 수 있다. 건축선과 인접대지경계선 이격거리도 다가구주택이 유리하다. 주거면적뿐 아니라 대지활용 면에서도 개발 여건이 더 낫다.

공사비도 다세대주택보다 조금 더 유리할 듯

2024년 12월부터 다세대주택은 주택용 간이스프링클러를 설치해야 하므로 공사비 상승이 불가피하다. 다가구주택은 이에 해당하지 않으며, 단열 규정도 다세대주택보다 더 약해서 공사비 절약에 조금 더 유리하다고 볼 수 있다.

다가구주택 준공 후 다세대주택으로 용도변경은 어렵다

다가구주택은 1세대 등기이기 때문에 통매매를 진행해야 한다. 만약 세대별로 분양을 원한다면 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경한 후에야 매매를 할 수 있다.
하지만 다가구주택은 다세대주택으로 돌아갈 수 없다. 준공한 건물의 물리적 차이 때문이다. 반면, 다세대주택은 다가구주택으로 용도변경이 가능하다. 4개층 다세대주택이라면, 다가구주택 3개층으로 용도변경하고 나머지 1개층은 근생으로 용도변경이 가능하다.
다가구주택을 다세대주택으로 용도변경까지 고민한다면, 신축 설계시 다세대주택의 설계기준을 다 맞춰서 신축해야 한다.

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  * 주차규정, 건축선이격거리, 인접대지이격거리는 지차제 건축조례와 주차장설치조례에 따라 달라질 수 있으니, 해당지자체 조례 규정을 꼭 확인하시기 바랍니다.

다가구주택 준공후 옥탑방 개조시 다세대주택으로 세금부과

다가구주택 준공 후 옥상층에 주거공간을 위법으로 설치하여 임대하거나, 필로티 주차장 일부를 막아 주거로 임대할 경우 이 건물은 다세대주택으로 간주된다. 다가구주택 3개층 규정에서 1개층이 추가됐기 때문이다. 위반건축물 여부와 상관없이 세법에서는 주거용도로 4개층을 사용하기 때문에 다세대주택으로 보는 것이다.
이 경우, 옥탑층 불법주거에 대한 이행강제금 부과와 향후 다가구주택을 매매시 1세대 단독주택이 아니라 각 세대를 모두 포함시키는 다세대주택으로 간주하여 다주택자 양도세 중과를 부과받는다. 만약 옥상층이 있는 다가구주택이라면 매매시 불법사항을 원상복구하고 2년 후에 매매하기를 추천드린다.