2022. 5월호

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  • ENJOY STUDY 주택사업전략

분양, 입주, 미분양 등
공급지표를 고려하라

올 한해 주택공급지표는 양호해 보인다. 분양물량대비 입주물량이 적고 미분양도 적다.
그러나 준공후 미분양이 늘어나는 지역은 초기판매전략을 강화해야 할 것이다.
  • 글 김덕례
    주택산업연구원 주택정책실장
올 한해 분양 49만호, 입주 32만호 예정
분양, 입주 지표는 공급환경 ‘양호’ 신호
미분양 ‘악성화율’ 높은 지역은 주의 필요

<표1>에 따르면, 올 한해 예정된 분양물량은 약 49만호, 입주예정물량은 약 32만호에 이른다. 수도권에서 약 24.6만호가 분양되고, 약 17.1만호가 입주할 것으로 보인다. 서울은 약 5만호가 분양예정이며, 입주예정물량은 2.1만호에 이른다. 미분양은 47호에 불과하다. 분양예정물량대비 입주물량이 적고 미분양도 적어 공급환경이 양호할 것이라고 생각할 수 있다.
반면에 지방은 약 24.4만호가 분양예정이고 14.8만호가 입주예정이다. 미분양도 2만호를 상회하고 준공후 미분양도 6,000호를 넘었다. 물량적인 수치를 감안할 때 지방의 공급환경은 조심스러워 보인다.
2월 기준으로 미분양이 전국적으로 2.5만호에 이른다. 1만호대를 유지하던 미분양이 올해 들어 2만호를 상회하면서 증가하고 있다. 과거 대비 아직 높은 수치가 아니라고 생각할 수 있지만, 미분양이 늘고 있는 상황에 주의할 필요가 있다.
특히 ‘악성화율’을 보면 더 그렇다. 악성화율은 당해 지역의 미분양 중 준공후 미분양이 차지하는 비중이다. 즉 악성화율이 높다는 것은 기업 입장에서 보면 초기 판매에 실패할 경우 잘 팔리지 않아 자금회수에 차질이 생길 수 있다는 의미로도 볼 수 있다.
따라서 미분양물량이 적더라도 악성화율이 높다면 사업계획 수립시 초기판매 전략을 좀 더 강화할 필요가 있다. 이와 더불어 미분양물량의 속성도 면밀하게 살펴볼 것을 제안한다. 미분양 원인이 비선호 주택일 경우가 있기 때문이다. 나홀로아파트, 도시형생활주택, 작은 면적 등이 대표적이다.

<표1> 2022년 주택공급(분양예정, 입주예정, 미분양) 환경
분양예정물량
(2022년)		 입주예정물량
(2022년)		 1순위 청약경쟁자수 미분양(2022년 2월 기준)
미분양 (A) 준공후 미분양 (B) 악성화율 (B/A×100)
단위 호 호 호 호 %
전 국 491,832 319,559 25,254 7,133 28.2
수도권 246,904 171,064 2,318 576 24.8
(서울) 50,396 21,284 47 45 95.7
지 방 244,928 148,495 22,936 6,557 28.6
(지방광역시) 106,912 75,382 6,466 1,385 21.4

자료 : 국토교통부 보도자료(2022.3.31.), 부동산114 reps(검색일: 4월17일) 데이터 재분석

서울, 부산, 광주, 대전, 전북, 제주 …
준공후 미분양 비율 높은 ‘악성화율’ 증가
신규 분양사업계획시 적극 대응해야

<그림1>은 올 2월 기준의 지역별 미분양 악성화율이다. 서울, 광주, 부산, 대전, 전북, 제주지역의 미분양은 물량 측면에서 보면 적다. 그렇지만 준공후 미분양이 차지하는 악성화율은 높다. 초기 판매가 중요한 지역이다. 초기 판매에 실패하면 준공후 미분양으로 남을 수 있기 때문이다.
그렇지만 이런 지역은 미분양물량이 적어 미분양에 대한 위험성 체크를 소홀히 할 수 있다. 반면에 대구나 경북은 미분양물량이 매우 많다. 그래서 신규분양사업에 소극적으로 대응할 수 있다. 그러나 상대적으로 준공후 미분양 비중은 적다.
초기 판매전략 못지않게 건설중 진행하는 판매전략이 중요하다고 볼 수도 있다. 즉 미분양 증가세를 고려하여 보수적인 사업계획 수립이 필요하다. 다만 준공후 미분양이 적은 시장 특성을 감안하여 건설기간내 판매전략을 마련한 사업계획이라면 사업추진 검토가 가능할 수도 있는 시장이다.
신규 분양사업계획은 좀 더 체계적이고 과학적으로 접근해야 한다. 만성적인 주택 부족 시대가 아니라 원하는 주택에 대한 선호가 더 뚜렷해지고 있는 시대이기 때문이다. 전국단위의 총량적인 물량계획으로는 더 이상 지역성 반영이 어렵다.
올해 분양예정물량 49만호는 2000년부터 2020년까지의 장기 연평균 분양물량(약 30만호)의 1.6배에 해당한다. 입주예정물량 약 32만호는 과거 장기 연평균 입주물량(2000~2020년, 약 32만호)과 유사하다. 이 수치를 해석해보면 올해는 분양물량이 많고, 입주물량도 적지 않다고 생각할 수 있다.
그러나 이는 지역마다 다르다. 서울은 장기 연평균 입주물량이 약 4.5만호 수준이었으나, 올 해는 2.1만호로 절반으로 줄어들 것으로 보인다. 이처럼 지역별로 공급환경이 달라 사업계획을 준비중인 지역의 맞춤형 분석이 필요하다. 다음호에서는 지역별로 분양물량과 입주물량을 진단해보겠다.

<그림1> 지역별 미분양과 악성화율
미분양 악성화율
서울 47 95.7
인천 409 35.9
경기 1,862 20.6
부산 1,028 73.9
대구 4,561 2.7
광주 5 100.0
대전 477 68.1
울산 1,498 43.5
강원 1,498 42.5
충북 879 12.5
충남 1,587 50.1
세종 15 0.0
전북 131 63.4
전남 2,250 29.2
경북 6,552 17.4
경남 2,661 39.0
제주 897 79.8