지상중계 : 주택플러스 웹진

지상중계 새 정부 주택정책 어디로 가야 하나

1 주택문제와 주택정책
공공과 민간의 역할 나누고,
다주택자 인식 바꿔야 시장 정상화 돼

조주현
건국대학교 명예교수

새 정부는 부동산시장에 대한 정치적 접근 자세를 버리고 주택정책 정상화에 힘써야 할 것이다. 주택시장에서 필요한 민간의 역할을 인정하고 합리적으로 배분하는 것이 시급하다.

정리 구선영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

부동산시장에 대한 정치공학적 접근 중단해야
새 정부는 주택정책 정상화와 주택시장 기능회복에 중점을 두어야 한다. 그러자면 가장 먼저 공공과 민간의 역할 구분을 명확히 해야 할 것이다. 국내 주택시장에서 공급의 절반 이상은 항상 민간이 담당해 왔음에도 불구하고, 지난 정부는 민간의 역할을 축소하면서 주택문제를 부풀린 측면이 크다. 새 정부는 본래 공공의 소임인 복지에 집중하길 바란다.
지방정부의 역할도 중요하다. 택지개발과 주거복지 전달체계에서 지방정부의 권한과 책임을 강화해야 한다. 또한 토지이용규제와 택지개발에서 공공과 민간의 역할을 합리적으로 배분해 주택수급의 조화를 꾀해야 한다. 새 정부의 주택공급 방향에 대한 우려가 없지 않다. 도시계획적 맥락은 없어지고 공급량을 늘리는 데만 집중해서는 안 된다. 도시계획과 주택계획의 정합성을 유지하려는 자세를 견지해야 할 것이다.

다주택자를 투기꾼이 아닌 임대주택 공급자로 인정
주택시장 기능회복과 정상화를 위해서는 다주택자 문제를 풀어야 할 것이다. 다주택자를 투기꾼이 아닌 임대주택의 공급자로 인정하는 것이 시급하다. 임대산업을 양성화하기 위해서는 규제보다는 인센티브 부여가 바람직하며 임대산업의 표준화로 공정한 임대차시장을 조성하는데 목표를 두어야 한다.
조세와 금융의 정상화는 복잡한 규제를 단순화하는 데 있다. 보유세 강화와 거래세 완화 원칙은 준수하되, 중과세와 이중적인 누진제, 조정지역 남발 등을 지양해야 한다.
재건축과 재개발시장을 대하는 자세에도 변화가 필요하다. 투기의 온상이 아닌 정상적인 주택공급이라는 인식을 토대로 정책을 풀어가야 할 것이다. 무엇보다 규제는 반드시 사회적 비용을 초래한다는 점을 기억해야 한다. 정책 형성과정에서 사회적 비용 발생을 충분히 고려하지 않으면 지금 세대가 아닌 다음 세대가 그 비용을 부담하게 된다.

2 주택금융
생애최초 LTV 80%가 적절,
금융이 주거사다리 잇는 역할해야

이용만
한성대학교
부동산학과 교수

새 정부가 생애최초구입자의 LTV를 80%로 높이겠다고 하는데, 결코 과도한 규제완화가 아니다. 누구나 주택시장에 참여할 수 있도록 금융이 뒷받침되는 정책이 필요하다.

정리 구선영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

LTV 규제는 완화, DTI·DSR로 거시건전성 조절
자가주택이 주거안정과 자산형성에 유리하다는 점은 익히 알려져 있다. 자산이 부족한 사람이 주택시장에 접근할 수 없다면 자산보유자와 그렇지않은 사람 간의 주거안정에 차이가 나게 되고 나중에는 자산에도 큰 차이 가 발생하게 된다. 그래서 주택시장은 누구나 참여할 수 있어야 하며, 이를 위해 금융이 가계의 주거사다리를 이어주는 역할을 해야 한다.
새 정부가 생애최초구입자에 대해 LTV(주택담보인정비율)를 80%까지 완화하겠다고 하는데, 이는 결코 과도한 규제 완화가 아니다. 국제적 추이를 보면 LTV는 70~80% 수준으로 운영되고 있다. 또한 LTV 규제 완화가 주택가격 상승의 원인이라는 증거가 충분하지 않을 뿐 아니라, 지금처럼 금리가 상승하고 과잉유동성이 축소되는 시기에는 아파트 가격도 하락했 기 때문에 걱정할 수준이 아니다. 다만, DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화는 거시건전성의 악화를 불러올 수 있기 때문에 신중해야 할 것이다.

에쿼티 모기지 활성화, 유한책임대출 확대해야
현재의 DTI, DSR 규제를 유지하면서 자산제약에 직면한 가계에 주택금융을 제공할 수 있는 방법은 에쿼티 파이낸싱이 유일하다. 자기자본 부족분 중 일부를 빌려주고, 주택 매각 시 지분비율에 따라 원금을 상환하는 방식을 말하는데, DSR계산시 에쿼티는 반영하지 않아야 한다.
우리나라도 현재 에쿼티 타입의 모기지가 있기는 하지만 그다지 선호하지 않는 것 같다. 이유가 주택가격이 많이 오를 때 나눠야 할 몫이 크다고 생각하기 때문이다. 원한다면 중도에 일반모기지로 전환할 수 있는 옵션을 제공하면 선호할 것이라고 본다.
또한 가계가 주택금융의 위험을 떠안기 보다는 위험관리 능력이 있는 대출자가 위험을 관리하는 것이 좀 더 효율적이라는 점에서 유한책임대출 확대가 필요하다.

3 주택조세
조세제도 단순화 시급,
부동산조세 정상화 위원회 설치 촉구

손재영
건국대학교
부동산학과 교수

현 조세제도는 지나치게 많은 정책목표들을 추구하다 보니 복잡해지고 사회적 비용도 커졌다. 이를 시급히 손보기 위해 부동산조세 정상화 위원회(가칭) 설치를 촉구한다.

정리 구선영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

부동산시장 관리 수단 아닌 세수확보 수단으로
현대의 조세가 세수확보 이외의 다양한 정책적 목표를 추구하는 것은 보편적인 현상이다. 다만 정책목표가 합당한 것이고 조세가 좋은 정책수단이 되어 그 부작용이 크지 않아야 할 것이다.
그러나 우리나라 부동산 조세는 너무 많은 정책목표들을 추구하다 보니 어느 하나에도 효과적인 수단이 되지 못한 채로 과도한 사회적 비용을 초래하고 있다.
세수 확보라는 조세의 기본 임무보다 자산 불평등 해소, 투기억제, 가격 안정, 지역균형발전 등을 추구하면서 세제가 복잡해지고 사회적 비용이 커진 반면 정책목표는 대부분 달성하지 못했다.

다주택자 차별하는 중과세 조항 폐지해야
새 정부에서는 조세를 부동산시장 관리수단 보다는 세수확보 수단으로 파악하고 단순화를 통한 효율성 및 형평성 제고에 노력해야 한다. 가칭 ‘부동산조세 정상화 위원회’를 설치해 종합적인 세제 개편안을 마련하도록 해야 할 것이다.
전반적인 세 부담 경감을 지향하며, 특히 다주택자 중과세 폐지, 양도소득세율 인하, 취득세율의 단일화, 종합부동산세 폐지, 고령자 보유세 감면, 생애 최초구입자 취득세 감면 등을 세제 개편안에 포함하는 것이 바람직하다.
새 정부는 모든 조세에서 다주택자를 차별적으로 중과세하는 조항을 폐지하고 정상 과세하며, 1주택자에게 비과세, 감면 등의 혜택을 주어야 한다. 종부세의 경우는 지자체의 세수 상실분을 중앙정부가 보전해주는 보완장치를 마련한 후 폐지해야 한다.
이런 노력들은 ‘부자 감세’라는 비난을 받을 수 있다. 그러나 세수 통계를 보면 상당수 세목에서 소수의 납세자가 과도하게 높은 비율의 세 부담을 하고 있는 실정인 만큼 이런 비정상을 교정하는 노력이 비난의 대상이 될 수 없다는 점을 기억해야 할 것이다.

4 신도시와 도시공간 정비
주택특성 따른 맞춤정책 필요,
개발별 다양성과 특이점 검토해야

박환용
가천대학교
도시계획학과 교수

예전의 개발사업과는 달리 현재의 개발사업은 고려해야 할 점이 너무나도 많다. 각 지역의 특성과 수요계층, 개발방식을 복합적으로 고려한 사업진행 및 인식전환이 필요하다.

정리 김우영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

다양한 특성을 복합적으로 고려한 도시개발방식 필요
마구잡이식의 주택공급은 부동산시장 안정에 도움이 되지 않는다. 주택의 수요와 공급은 별개의 관계가 아니라 서로서로 상호작용을 하는 인과관계로 묶여있어 다양한 부동산 지표들의 관계성을 유기적 복합체로 해석 후 정책에 반영하는 것이 필요하다.
새 정부는 현재 신도시개발 또는 도시정비시 나타나는 다양한 특이점에 대한 검토가 필요하다. 옛날의 개발사업과는 달리 도심역세권과 인접성 증가, 단순한 토지이용이 아닌 미래가치와 사업성에 대한 고려, 단순한 주거공간이 아닌 주변 일자리·인프라에 대한 요구성, 개발시 주변 주민들의 동의 등을 복합적으로 고려해야 한다.
정비사업에서 고려해야 점 또한 사업 종류별로 다양하다. 현재 주로 운영되고 있는 정비사업의 종류는 민간재개발, 공공재개발, 3080+(공공직접 시행), 서울시 신통기획 등이 있다. 각 현장마다 여건에 적합한 사업방식을 선택하여 진행하는 것이 중요하다.
도시재생 뉴딜사업의 경우 수도권은 주거환경정비가, 비수도권은 관광 및 문화자원 등 지역개발 차원이 주요 목적이다. 따라서 지역의 형평성을 고려한 재개발이 필요하다.
신도시 정비시에는 청년 및 신혼부부 수요층에 대해 다양한 방식의 지원방안을 마련해야 하며 주택공급제도 손질, 금융지원 등을 준비해야 한다.

새 정부에 바라는 부동산정책 방향 6가지
1. 시장참여자를 투기가 아닌 투자로 인식
2. 주택을 공공재가 아닌 사회재 및 상품으로 인식
3. 시장참여자는 훈육대상이 아닌 주택상품의 구매자로 인식
4. 계층 요구를 불만해소가 아닌 주제의 복잡성을 계층간 수요로 승화
5. 청년임대주택은 수혜가 아닌 주거복지 차원
6. 도시재생은 수도권과 비수도권으로 분리해 추진

5 주거공간산업과 공급
주택을 공간산업으로 인식,
새로운 산업과의 융복합 추구해야

김승배
피데스개발 대표이사

주택을 단순한 ‘거처’가 아닌 다양하게 활용가능한 복합적인 ‘공간’으로 바라보아야 하며, 주거문제 해결을 위해서는 인구구조, 소비자 패턴, 산업변화 등복합적인 요소를 고려해야 한다.

정리 김우영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

주택의 개념, ‘거처’에서 ‘주거공간’으로 확장해야
새 정부에서는 주택을 전통적인 관점인 ‘거처’에서 벗어나 ‘주거공간’으로 인식하는 개념확장이 필요하다. 현재의 주택 공급문제를 풀지 못한 이유가 바로 이 주택 인식의 오류에서 비롯됐기 때문이다.
주택을 공간산업 전체로 바라봐야 해법이 나온다. 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 단독주택, 연립주택, 다세대 주택 등 다양한 주택 형태를 고려하는 문제해결방식이 필요하다. 또한 인구 구조 변화, 소비자 니즈 변화, 생활패턴 변화, 교통, 4차산업혁명 기술까지 다양한 분야의 지표를 면밀히 관찰하는 것이 중요하다.
지금은 대전환의 시대이다. 공유경제와 디지털 물류가 공간의 개념을 바꾸고 있다. 공간은 혼자 사용하는 것이 아닌 공유해서 쓰는 것으로 변화하고 있으며 한가지 형태로 사용되지 않고 다양한 형태로 활용되고 있다. 따라서, 효율적인 공간자산 활용이 시대의 과제가 되었다.
30년 이상 노후건축물의 비율이 동수 기준으로 서울이 50%에 달하는 등 도시공간 재생시대가 도래하고 있다. 노후공간의 양적·질적가치를 유지하려는 활동이 필요한 시점이다.

공간자산의 효율적 활용과 가치증진에 초점을
공간산업의 지향점 4가지를 제시한다. 첫 번째로, 기본에 충실하되 공간 패러다임의 변화에 대한 수용과 적응이다. 4차 산업혁명의 기술혁신이 공간생태계에 일으킨 혁신을 적극 수용해야 한다. 두 번째로, 공간산업은 개발· 금융·자산운용·건설이 융합적 협력구조로 움직여야 하며, 주거·산업·상업·문화 등 공간기능의 복합화를 추구해야 한다.
세 번째로, 공간자산 가치증진에 프롭테크를 접목해야 한다. 프롭테크 산업과의 접목을 통한 공간자산의 효율성 제고로 자산가치가 증진될 수 있다. 네 번째로, 도시공간을 혁신할 수 있는 중장기적인 메가 프로젝트를 추진해 도시공간 생태계의 지속성을 늘려나가야 한다.

6 주거와 디지털기술
확대되는 프롭테크 기술 육성,
주거서비스 디지털화 필요한 시점

이상영
명지대학교
부동산대학원 원장

프롭테크의 영역이 단순 부동산정보 제공을 넘어서 금융, 임대 등으로 확대되고 있다. 포스트코로나 시대에는 체계적인 주거서비스 디지털화 전략을 마련해야 한다.

정리 구선영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에서 발표된 내용을 정리한 것임.

프롭테크, 단순 정보제공 너머 광범위하게 확산
우리나라에 소개된 지 4~5년가량 된 프롭테크 기술은 초기 부동산정보제공 서비스로 시작해 점점 금융, 마케팅, 자산관리 등으로 확대되고 사업영역이 다양화되고 있다. 여기에는 3가지 디지털 기술이 큰 역할을 했다. 첫 번째는 플랫폼이다. 플랫폼은 기존 대기업의 일방적 공급시스템을 상호네트워크 방식으로 전환하여 수요자와 공급자의 상호교류를 활발하게 만들었다.
두 번째는 공유경제다. 이미 전통산업으로 임계점에 도달한 기존 부동산산업에 공유개념을 도입해 소비자에게 제공함으로써 부동산의 자산효율성을 높일 수 있었다.
세 번째는 블록체인 서비스다. 플랫폼 네트워크가 지닌 중앙집중형의 한계점을 벗어나 다양한 형태의 부동산계약, 중개, 금융 등에 활용하는 계기가 됐다.

포스트코로나 시대 체계적인 전략수립이 중요
새 정부에서는 포스트코로나 시대에 발맞추어 주거서비스의 디지털화 전략을 진행해야 한다. 그러기 위해서는 부동산산업의 취약점을 보강하는 전략이 필요하다. 국내 부동산개발과 분양 분야는 이미 대형화되고 성숙단계에 있다. 이제는 외국에서 활성화되어 있는 임대, 중개 및 자산관리, 크라우드 펀딩, 공유경제 분야로의 활발한 진출이 필요하다.
주거서비스 디지털화를 위해서는 공공과 민간의 협업을 강화해야 한다. 공공기관이 보유한 정보가 제한적으로 제공되면서 수집 비용이 불필요하게 증가되고 있다.
공공부동산정보를 적극적으로 공개하고 활용할 수 있도록 규제개혁도 뒤따라야 한다. 현재 부동산 분야는 개인정보보호라는 틀 안에서 공공데이터 접근에 한계가 존재한다. 더불어, 전문인력도 양성해야 하며 프롭테크를 활용하는 부동산전자거래 기반도 서둘러 확대해야 할 것이다.

7 주택정책과 주택산업의 길
공공-민간 균형 맞추고,
중앙-지방 거버넌스 공고히 해야

앞으로 주택정책과 주택산업은 어떤 길을 걸어야 할 것인가.
주택 관련 각 분야의 전문가 의견을 한자리에 모았다.

정리 구선영

편집자주 : 원고는 2022년 4월 8일 한국주택학회가 개최한 ‘2022 주택정책 미래포럼 라운드 테이블’에 토론자로 참석한 패널들의 의견을 정리한 것임.

김용순
LH 토지주택연구원 실장

공공택지의 안정적 공급 계획 세우고,
공공주택 탄력적 공급으로 시장변화에 대응해야
정부의 부동산정책이 한마디로 너무 복잡하다는 데 공감하고, 새 정부는 단순화했으면 좋겠다고 생각한다. 금융도 DSR이나 DTI가 있으니 LTV는 완화하자. 보유세는 약간 조정하더라도 큰 틀에서 유지하고, 거래세는 완화했으면 한다. 임대차보호법은 기본 골격은 유지하되, 재산권 행사의 문제 등을 개선해야 할 것이다.
주택시장 불안에 대응하기 위해서는 공공의 역할도 중요하다. 장기계획에서 공공택지가 차지하는 비중을 준칙으로 만들어 안정적으로 공급할 수 있도록 해야 한다. 또한 공공주택도 시장에 대응하는 탄력적 공급체계를 갖추어야 한다.
새 정부가 주거복지에도 관심을 쏟길 바란다. 공공임대주택의 품질 제고를 통해 낙인효과를 개선해야 하며 공공임대 재고를 효과적으로 유지하고 활용해야 한다.

서명교
한주택건설협회 부회장

주택 재고 부족하고 주거 불안 심화 돼,
도시건축 규제 풀어 공급 시차 줄여야
현재 주택재고 부족으로 집값이 상승하고 자율적인 시장 수급체계의 붕괴로 주거불안이 심화되고 있다.
새 정부가 주택문제를 해결하기 위해서는 4가지의 정책 목표가 필요하다. 첫째, 주택공급을 확대해야 한다. 둘째, 주택시장을 정상화해야 한다. 셋째, 저소득층과 단기적 취약계층 등 서민주거안정을 확실히 보장해야 한다. 넷째, 미래 핵심기술과 급속한 변화에 대응할 수 있도록 주택정책적 측면이 고려돼야 한다.
새 정부의 목표대로 주택공급을 확대하기 위해서는 세제·금융대출과 함께 도시건축 규제를 완화해야 한다. 집값 안정을 위해서는 변동하는 주택수요에 좀 더 탄력적인 주택공급이 이루어져야 한다. 이를 위해 규제완화를 통해 주택공급 시차를 최대한 줄이는 노력이 필요하다.

이수정
한국주택학회 주택산업위원회
부위원장

민간임대주택을 산업으로 육성해야,
임대사업 지속할 수 있도록 법 개정을
새 정부는 임대주택 활성화를 위해 민간임대주택을 산업으로 인식해야 한다. 임대사업자의 월세 인상 권리를 보장하고 임대리츠 상장을 통해 국민투자를 활성화해야 한다.
현 제도하에서는 임대산업이 활성화되기 어렵다. 1세대 보유 임대사업자는 5% 월세 인상이 가능한데 비해, 100세대 이상 보유 임대사업자는 월세를 1% 밖에 올릴 수 없는 조항으로 인해 임대사업을 지속할 수 없는 것이다.
우리나라는 오랫동안 1가구 1주택 보유를 중심으로 주택정책을 펼쳐왔다. 이러한 방향이 바뀌지 않는 한 부동산 문제를 해결할 수 없다고 본다. 국민들은 더 좋은 주거환경에서 더 낮은 비용으로 생활하기를 바라기 때문이다. 현재의 주택법을 주택산업법(가칭)으로 바꾸고 정책목표의 방향도 수정해야 한다. 그래야 주거산업이 바뀐다.

오동훈
서울시립대학교 교수

주거복지정책에도 지속적인 관심을,
재산세 부과방식 매입가격 기준으로 바꾸자
새 정부는 부동산 관련 세부담을 완화하고, 대출규제를 합리적으로 조정하고, 임대차시장을 안정시키는데 힘써야 한다.
우선 재산세 부과방식을 미국식으로 변경해 보면 어떨까. 미국은 재산세 부과시 매입가격을 기준으로 한다. 수십년 전 분양받아 현재까지 거주하는 사람과 최근에 매입한 사람이 똑같은 재산세를 내는 것을 비정상적이라고 보기 때문이다.
이번 대선 후보자간에 상반적이거나 차별적인 부동산정책이 별로 없었다. 과거 대선과 달리 취약계층을 생각하는 주거복지정책도 많이 언급되지 않았다. 소득 1, 2분위에 대한 배려 정책은 지속적으로 만들어가야 한다.

천현숙
SH도시연구원 원장

지방정부의 목소리에 귀 기울이고,
전문가 - 정치권 - 행정부 협력해야
새 정부의 주택정책에서 공공임대주택 관련 정책이 잘 보이지 않는다. 지역별로 어떻게 배분할지, 유지관리는 어떻게 할 것인지 세심한 고민이 필요하다.
민간임대와 공공임대를 포함해서 임대차시장의 생태계를 건강하게 만드는 게 중요하다. 이런 차원에서 등록임대와 뉴스테이 부활은 바람직하다. 뉴스테이의 등장으로 우리나라 임대업이 임대산업으로 발전할 수 있었다. 다만 이익에 대한 환수장치는 고민해야 한다.
한편, 문 정부에서 공공주도의 재정비사업을 의욕적으로 추진했는데 새 정부에서 어떻게 연착륙시킬지에 대한 고민도 필요하다.
무엇보다 새 정부는 지방정부의 목소리에도 귀 기울이기를 바란다. 특히 서울-수도권- 국토부의 거버넌스가 중요한데 전혀 작동하지 않고 있다. 앞으로는 전문가와 정치권, 행정부가 모두 협력해서 좋은 방향으로 정책을 추진했으면 한다.

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