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민간임대공급
활성화카드,
빠를수록주택시장
안정효과크다
윤석열 대통령 당선인은 대선공약에서 소형아파트의 신규 임대주택등록을 허용하기로 한 바 있다. 주택시장 안정 효과를 기대할 수 있는 민간임대공급 활성화 카드는 빠르게 쓸수록 좋다.
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글 김형범
정책관리본부 주택정책부장
“소형아파트 신규 임대주택 등록 허용”
윤 당선인, 등록임대제도 재정비하기로
민감임대주택 활성화 통한 주거안정 기대
식물상태였던 등록임대제도 부활이 논의되고 있다. 2020년 7·10대책을 기점으로 작년 말까지 불과 1년반 만에 등록임대사업자 수는 52만명에서 35만명으로, 등록임대주택은 160만 가구에서 105만 가구 수준으로 급감했다.
특히 올해부터 단기 등록임대주택의 자동말소가 크게 증가되어 전국 자동말소 등록임대주택은 누적 기준으로 지난해 58만 2,971가구에서 올해 72만 4,717가구, 내년 82만 7,264가구로 늘어날 예정이다. 임대차시장 정상화가 시급한 상황이다.
등록임대사업자 지원제도를 재정비하여 소형아파트의 신규 임대주택등록을 허용하겠다는 것은 윤석열 당선인의 대선공약이었다. 지난 3월 30일에 처음 열린 대통령직 인수위원회 산하 부동산TF에서는 임대주택 등록시점 가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 미만과 임대기간 10년의 두가지 요건을 충족한 임대주택에 한하여 종합부동산세를 합산배제하는 방안이 다뤄졌다.
주택임대사업자를 민간임대 공급자로 인정하게 되면 민간임대주택 활성화를 통해 등록임대주택 공급량을 늘려 주거안정을 기대할 수 있다. 등록임대주택은 임대차 3법보다 임차인 보호에 더욱 효과적이다. 계약갱신권으로 보장받는 거주기간은 ‘2+2년’에 불과한 반면 등록임대주택은 임대료 연 5% 인상 제한을 동일하게 적용받으면서 최대 10년 이상의 장기간 거주를 보장받기 때문이다.
오는 7월부터 이사수요 대거 발생
대처시기 늦으면 임대시장 불안 재현될 것
여야, 제도개선 타협점 찾는 노력 서둘러야
오는 7월부터는 계약갱신권을 사용한 임차인들의 이사 수요가 대거 발생하게 된다. 대처시기가 늦거나 방치하게 되면 또 한 번 임대시장 불안이 재현될 수밖에 없다. 그러나 등록임대사업자 활성화에 대해 여야가 정반대의 생각을 갖고 있어 조속한 대처가 어려울 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.
다주택자를 단순히 주택가격 상승의 주범인 갭투자자로만 봐서는 곤란하다. 임대주택 공급자 역할을 공공과 분담하는 동반자로서 민간의 역할이 결코 간과되어서는 안될 것이다. 여야가 등록임대 기준에 대한 협의를 통해 제도보완과 타협점을 찾는 노력을 서둘러야 한다.
매입임대제도 부활만으로는 부족,
건설임대 공급을 동시에 활성화해야
표준건축비 상향 등 지원정책 필요
임대차시장 안정을 위해서는 매입임대제도 부활만으로 부족하다. 주로 개인이 1세대 이상 소규모로 공급하는 매입임대주택과 달리 단지규모로 공급되어 임대차시장에 숨통을 일시에 틔워 주거안정에 효과 만점인 건설임대 공급이 동시에 활성화되어야 한다.
그동안 민간건설임대 공급 여건은 여러모로 녹록치 않았다. 기업형임대주택 제도가 시행 3년 후 지원 축소, 규제 강화 등을 거쳐 폐지되고 건설임대 지원제도 역시 수년간 제자리 걸음에 머물면서 민간건설공급이 활성화되기 어려웠다. 제자리걸음 중인 건설임대 지원정책은 표준건축비와 주택도시기금 호당 한도가 대표적이다. 표준건축비는 13년간 5% 인상에 머물렀다. 이는 분양가상한제 적용주택의 건축비 상한이 되는 기본형건축비의 54.3%에 불과한 수준이다.
분양주택과 임대주택은 동일한 건축기준과 성능이 적용되어 건축비 차이가 크지 않은데다 최근 철근, 콘크리트 가격이 20% 이상 급등하여 공사중단 사태까지 속출하고 있는 현실을 감안할 때 민간건설임대 공급이 더이상 지속될 수 없는 한계에 내몰려 있다.
국토교통부에서도 표준건축비 장기간 동결에 따른 문제점을 해소하고자 인상을 추진 중에 있지만 최근 물가 인상에 부담을 느끼고 있는 물가당국과의 협의에 어려움을 겪고 있다. 적정 공사비는 임대주택 품질은 물론 건설현장 안전 확보와도 직결된다. 조속한 표준건축비 현실화가 절실하다.
건설공사비지수 31.5% 인상되는 동안
주택도시기금 지원 한도는 제자리
민간임대 정책자금 지원 확대해야
주택도시기금 지원 한도 역시 2016년부터 동결이다. 같은 기간동안 공동주택 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등 건설공사비지수는 31.5%가 인상됐다. 이밖에도 방음, 단열, 내진설계 등 건축기준 강화, 안전관리 강화에 따른 현장관리비용 등 건축비 인상요인이 지속적으로 발생하고 있다.
공동주택 건설공사비용이 매년 증가하는 현실을 반영하지 못해 주택도시기금이 정책자금 지원의 역할을 제대로 못하는 것이다. 민간건설임대사업자의 자금조달 부담이 커지면 임대주택의 품질과 적기공급도 장담할 수 없다. 주택시장 안정효과를 기대할 수 있는 민간임대공급 활성화 카드는 빠를수록 좋다.