Ⅰ 계약과 계약관리(Contract Management)란?

What 계약의 정의

계약에 대한 민법상의 정의를 보면 두 가지가 있다. 넓은 뜻에서 계약이란, 사법상의 일정한 법률효과 발생을 목적으로 2인 이상 당사자 간 의사표시의 합치, 즉 합의에 의해 성립하는 법률행위를 말한다.
좁은 뜻에서 계약이란, 일정한 채권 발생을 목적으로 하는 복수 당사자 간에 서로 대립하는 의사표시의 합치로 성립되는 법률행위를 말한다. 여기서 의사표시란 청약과 승낙을 말한다.
계약은 한 당사자가 나머지 사람에게 어떤 것을 하기로 약속하는 가운데 발생하는 두 당사자 간의 법적관계다. 다시 말하면, 계약당사자 간에 합의된 여러 문서들의 집합, 즉 ‘계약문서’를 의미한다. 따라서 계약은 계약문서를 통해 합의된 내용이며, 법적으로 구속 효력이 발생하는 행위이다.

What 주택건설산업에서 계약상의 책무

발주자는 공사완성에 따른 일정한 대가를 지급할 의무가 있고 주택건설기업은 설계서대로 공사목적물을 완성해야 하는 의무가 있다.
주택건설에서 도급계약은 당사자 일방이 일정한 일을 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립한다.

What 계약관리(Contract Management)

계약관리(Contract Management)란 ‘모든 계약 당사자들이 계약서상에 언급된 조항들을 투명하게 지켜나가도록 하는 행위’를 말한다. 일반적으로 계약관리 업무는 계약 이후, 즉 공사 수행단계로 범위를 한정하기 쉽지만 실제 현업에서는 적용범위가 광범위하다. 조달계획 수립과 입찰서류 준비, 입찰 및 낙찰, 계약체결, 설계변경, 계약해석, 하자보수 단계에 이르기까지 건설 전 과정에서 계약관리 업무가 발생한다.
계약관리를 통해 발주자는 정확히 계약목적물을 완성하게 하고, 주택건설기업은 계약이행에 따른 정당한 대가를 받을 수 있도록 한다.

Ⅲ 주택건설기업 클레임관리 요령

how 클레임에 임하는 기본기를 갖추자

• 클레임을 제기하면 업무상 불편한 점이 생기기 마련이지만, 사람 사이의 소통이 제일 중요하다. 프로젝트를 제대로 완수하기 위한 일이므로 ‘적이 아닌 친구가 되자’는 마인드로 업무에 임해야 한다.
• 클레임은 ‘돈(Cost)과 공기(Time)’를 세트로 생각해야 한다. 돈과 공기는 서로 연결되어 있기 때문이다.
• 현장에서 매일 작성하는 작업일보는 클레임의 기본서류이다(신뢰도가 높다).
• 클레임을 제기할 때는 상대방의 예상 반론에 대비하여 ‘반론극복방안’ 시나리오를 미리 짜놓도록 하자. 상대방의 역공 포인트를 미리 생각해보는 자세가 필요하다.
• 클레임을 제기하기 전에 계약서 상에 ‘청구권 소멸 기간’이 있는지 확인하자.
• 복잡한 클레임은 전문가(변호사, 클레임 엔지니어 등)와 협의하여 클레임 시나리오를 짜서 추진하자.

how 클레임 발생 주요 확인사항

• 발생 책임(Liability) : 클레임 제공의 원인제공자가 어느 쪽인지 확인하자.
• 원인관계(Causation) : 어떤 클레임 원인에 의하여 어떤 결과가 발생하였는지를 확인하자.
• 손실량(Quantum) : 손실 금액과 공기 지연은 얼마나 되는지 산정하자.

how 클레임에 필요한 서류 및 기본 정보 수집

• 필요 서류 : 계약서, 작업지시서, 회의록, 발신 공문서, 수신 공문서, 손실 발생 내역서 및 산출 근거, 공정표 등
• 정보 및 Data 수집 : 공기 연장을 입증할 CPM공정표와 공정 및 공기 분석 자료, 유권해석 자료, 클레임 제기 기한의 적정성 확인 자료, 카톡 및 문자메시지 캡쳐 자료, 관련 이메일, 일대일 통화 시 녹음자료 등
• 공기 연장을 하려면 해당 작업(또는 공종)이 주공정선(Critical Path)에 있어야만 공기 연장이 가능하다. 작업에 여유일수가 있으면 공기 연장을 받을 수 없다.

how 클레임 캔버스 작성

클레임 캔버스는 필자가 고안한 것으로 클레임을 준비하면서 밑그림을 그리는 것이다. A3 용지에 핵심 내용만을 정리해서 향후 클레임을 어떻게 전개할지 전략을 구상하는데 매우 도움이 된다.