2026 주택시장 전망 : 주택플러스 웹진

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“전국 주택가격 1.3% 상승,
전세 2.8% 상승할 것”

주택산업연구원은 지난해 12월 23일 2026년 주택시장 전망 리포트를 발표하고
전국 주택가격이 1.3% 상승, 전세가격이 2.8% 상승할 것으로 예상했다.
리포트에서 분석한 2026년 주택시장에 예상되는 변화와 다양한 영향요인을 살펴본다.

정리: 계원석

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2026년 매매
시장 전망

연초 집값 약세, 중반기 이후 강세 전망

2025년은 지난 10년 동안 명목성장률을 크게 상회하는 유동성 증가로 자산가격 상승 압력이 높아진 상태였다. 작년 9월 시작된 미국 기준금리 인하로 대출금리 하락이 예견되고 지난 4년 동안 누적된 정부 추산 60만호 수준의 착공물량 부족 등으로 갑작스런 금리상승이나 경기악화가 오지 않는 이상 주택가격은 상승 기조를 이어 갈 것이다.
주택가격 순환변동모형 변동률 추세선으로 볼때, 주택가격은 2023년 조정국면을 마무리하고 2024년부터 안정화됐으며 2025년에는 순환변동값이 상회하는 구간으로 전환됐다. 2025년 11월까지 상승하고 있어 내년 주택가격은 상승 국면으로 전개될 가능성이 크다.
주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타나는 유동성과 금리, 주택수급과 경기전망을 주요 변수로 내년 주택가격을 예측한 결과 전국 1.3% 상승, 수도권 2.5% 상승, 서울 4.2% 상승, 수도권 외 지방도 0.3% 상승할 것으로 전망된다.

순환변동모형 변동률 추세선

주택매매가격 변화율(단위 : 전년말 대비, %)

주 : 주택가격은 한국부동산원의 주택가격지수를 활용했으며, e)는 연구원의 추정치임.
2

2026년 전월세
시장 전망

전세는 2.8% 상승, 월세도 상승 압력

2026년에도 입주물량 감소와 다주택자 세제 중과 시사, 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등이 지속될 것으로 예상된다. 이에 따라 전월세 물량이 감소하여 2025년보다 2026년이 전월세 상승세가 더 커질 가능성이 크다. 2026년 전세는 전국 2.8% 상승, 수도권 3.8% 상승, 서울은 4.7% 상승하고지방도 1.7% 상승할 것으로 전망된다.

주택전세가격 변화율(단위 : 전년말 대비, %)

주 : 주택가격은 한국부동산원의 주택가격지수를 활용했으며, e)는 연구원의 추정치임.

월세가격은 2023년 7월 저점을 찍고 상승추세로 전환됐다. 장기추세선도 상승추세인 상황에서 입주물량 부족과 전세의 월세화 가속으로 인해 대도시권의 월세 상승세가 지속될 것으로 예상된다. 특히 입주물량 부족과 월세 전환추세가 큰 수도권에서 월세가격 상승 압력이 강할 것으로 보인다.

전국 월세가격의
순환주기(전체 주택)
3

2026년 주택
공급물량 전망

인허가와 착공은 증가하나 준공은 줄어들 것

미분양 적체와 매입후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금여력이 약화된 상태에서 신용도 하락, 규제강화, PF 자금경색, 높은 조달금리 등 민간 주택건설사업 착수가 어려운 상황이다. 내년 공급물량을 예측한 결과 인허가는 40만호, 착공은 LH 등 공공부문 착공물량 증가로 인해 32만호, 분양은 24만호, 준공은 2025년 보다 크게 줄어든 25만호로 예상된다.
수도권은 시장 활성화에 힘입어 인허가는 2025년보다 2만호 늘어난 22만호, 착공은 4만호 늘어난 21만호, 준공은 2~3년 착공물량 감소로 인해 3만호 줄어든 12만호로 전망한다.

주택 공급 물량 전망

(단위 : 천 호)
4

2026년 주택
정책 방향

경제지표 안정적 관리와 규제 부작용 보완 필요

지난해 6월 27일과 10월 15일 두번의 강력한 수요억제대책과 9월 7일 공급확대대책을 발표했으나 시장불안은 지속되고 있는 실정이다.
2026년 주택정책 방향은 ① 유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표의 안정적 관리, ② 기존 수요억제대책 중 허가제, 규제정책의 매물 잠김 효과, 전월세 물량 감소문제 등의 부작용을 보완, ③ 공급확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진하는 것이 바람직하다.